[열반스쿨 중급반 45기 77조 부루마불] 3주차 강의 후기 - 비교평가 A to Z

비교평가는 그 방법들에 대해서 강의 중에 자주 등장하는 단골 손님이다. 그리고 임장/임보를 진행한 달의 마지막 주 결론 파트에서 자연스럽게 진행하게 되는 단계 중에 하나다. 그리고 꼭 임보를 작성하지 않더라도 시세트래킹을 하면서 이전 앞마당의 단지들을 매임하고 후보물건을 뽑았을 때도 자연스럽게 마주하게 된다. 사실 비교평가는 내가 가장 좋아하는 단계 중에 하나이다. 그래서 3주차 강의가 더욱 재밌고 흥미로웠다. 그중에 다음의 내용들이 특히 기억에 남았다.

결국에는 물건 대 물건!

단지 대 단지 비교평가 시, 가격 대비 가치(특히 입지 가치)가 크게 벌어진 경우는 투자 우선순위의 배열이 어느 정도 수월하다. 하지만 최종후보 TOP5 그리고 TOP3 좁혀 질수록 (나의 실력 범위에서는) 가격 대비 가치 차이가 크게 느껴지지는 않기 때문에 어떤 단지를 투자하는 것이 가장 최선의 선택일지 고민이 되기 시작한다. 이런 경우 강의에서도 튜터님께 여쭤보았을 때도 주된 답변(조언)은 결국 ‘물건 대 물건으로 보세요. 후보 단지들 모두 투자금으로 무리 없이 할 수 있고 가격 대비 가치가 크게 차이 나지 않는다면 더 많이 가격이 깎이거나 더 조건이 유리한 것으로 선택하시면 됩니다.’였다. 사실 매임을 등한시 하는 경향이 있는데 물건 대 물건 비교를 하기 위해서는 결국 매물임장(매임)이 선택이 아닌 필수 조건임을 다시 한번 느꼈었다. 매임을 하고 가격네고, 계약조건, 전세계약 상황, 인테리어를 확인하고 비교를 해보면 단지로 봤을 때 1등이었던 단지에서 나의 기준에 맞춰 현재는 진행할 수 없는 물건이 없어 탈락하는 경우도 있고 3등이었던 단지의 물건이 현재 투자후보 중에 최선의 선택지인 1등으로 뽑히는 경우도 있었다. 강의에서 예시와 함께 디테일한 동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건까지 대입한 ‘물건 대 물건 비교평가’ 시뮬레이션을 통해 그 과정을 설명해 주셔서 그 프로세스가 더 직관적으로 머릿속에 박혔다.

가격과 가치에 내 상황까지 포함한 교집합!

위에서 말한 것처럼 가치가 확연하게 보이는 경우는 선택이 쉽다. 하지만 결국 가치가 비슷하고 장단점이 혼재되는 경우는 일등 뽑기에 매몰되기 보다는 나의 상황 (현금흐름, 투자 방향성, 포트폴리오)을 대입하여 편익을 따져 스스로에게 유리한 선택을 하면 된다. 부동산 투자라는 것이 수학처럼 모든 사람에게 똑같이 적용되는 절대적 정답은 없다. 예를 들어 이전 강의들에서 나온 서울 구축투자 (가치투자/장기투자/더 큰 수익금) VS 경기도 신축 (전세가 상승/다음 투자금 회수 유리)의 대한 질문에 경우에도 정답이 있는 것이 아니고 장단점의 차이가 있기 때문에 자신의 방향성에 맞춰 편익을 따져보고 선택하는 영역이라는 점이다.

위의 두가지 핵심 포인트들을 비교평가 진행 시에 적용해 본다면 전고점에 대한 의존도를 낮추고 스스로 좀 더 현명한 선택을 할 수 있을 것 같다.