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열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이

집 살 때 비교 평가를 하는 이유?
매수할 때 가치와 가격, 우선순위를 모르면 보유 기간 동안 수시로 어려움.
투자 관련 의사 결정을 스스로 하기 위해 비교 평가를 함
비교평가 전략 3단계
1단계 : 앞마당 1개일 때 지역 내 비교평가
2단계 : 앞마당 여러 개일 때 지역 간 비교평가
3단계 : 실전 투자를 검토할 때 물건 별 비교평가
1단계 : 지역 내 비교평가 : 지역 내 핵심가치 찾기
시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위를 참고 :
모두 다 싼 절대적 저평가 시기 : 다 싸므로 더 좋은 것 선택
싼 것/ 안싼 것 섞인 상대적 저평가 시기 : 가치 있는 것 중 싼 것 선택
2단계 : 지역 간 비교평가 : 공통점을 찾아서 묶기 (가르마 타기)
갭만 비슷하고 가치, 가격, 연식, 평형 모두가 중구난방인 비교평가!!!
방법을 모르면 앞마당이 늘수록 비교 단지만 많아져서 더 어렵다.
이럴 때는 비슷한 요소를 가진 것끼리 묶어서 비교한다.
가격이 비슷하다면, 가치가 좋은 것을 선택하고,
가치가 비슷하다면 가격이 싼 것을 선택한다.
가격을 먼저 고정을 한 다음에 비교평가를 하고, 나중에 익숙해 지면 가치를 고정하고 비교한다.
가치 고정으로 비교하면 어려워서 일단 우리는 가격을 먼저 고정하고 비교 평가 한다.
3단계 : 물건 별 비교 평가 : 실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기
물건 별 비교 평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있습니다.
매수할 때 근거를 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있습니다.
그리고 내 집을 전세 놓을 때, 팔 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단 할 수 있다.
그래서 물건 별 비교평가를 잘 알아두면 매수 뿐 아니라 투자 운영에도 많은 도움이 된다.
물건 별 비교 평가에서 고려해야 할 것
동층향 선호도 (+타입) : 실제 나갈 수 있는 전세가 파악 (경쟁매물 개수, 상태)
1) 동 : 선호동 / 비선호동
2) 층 : 층에 따른 선호 / 비선호 요소
3) 향 : 남향 VS 동/서향 VS 북향
매매/전세 가격에 영향을 줄 만한 요소가 있는가? 철로(지상철) / 언덕, 옹벽 / 조망(한강)
* 해당 단지를 잘 아는 부동산 사장님께 여쭤보기
* 동별 실거래 가격 참고해보기
(집 사서 전세를 세팅해야 하는 상황이라면) 더 선호하는 동/층/향 전세 물건이 얼마에, 몇 개 있는지 확인
: 전세가 잘 안 나가는 시기이거나 경쟁 전세물건 개수가 많으면 덜 선호하는 물건은 전세 세팅이 어려워질 수 있음
수리 상태 : 올 수리집 (실거주용, 임대용) : 실제 나갈 수 있는 전세가 파악
기본집 : 수리 협조 가능 여부 파악 (24평대 : 2500만원 / 32평대 : 3500만원 )
옵션(신축아파트) : 옵션(시스템에어컨, 확장여부) 상세 내역 파악
점유자 조건
3단계 : 비교평가 적용 (지방편)
지방 투자 할 때 꼭 알아야 하는 점
지방 아파트는 전세가의 움직임이 중요합니다.
( 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직임.
전세가에 영향을 주는 ‘공급’ 유무가 매우 중요!! )
지방 아파트 가치 비교 : 입지 가치, 건물 가치, 지역 상황(공급)
<적용 >
- 지역 내 핵심 가치를 찾기.
- 지역 내, 지역 간, 물건 별 비교평가 해 보기
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