관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요^^
올해 안에 1호기 꼭 하고픈 투린이 토브입니다
열중 첫수강이라 전세 강의는 처음 들었는데,
꼭 알아야 할 정보가 많아서 너무 유익하고 좋았습니다!
약 7시간이 넘는 시간 동안 열강해주신 양파링 튜터님 덕분에
전세 A부터 Z까지 알게 되어 ‘전세 마스터’로 저 문 열고 나왔습니다 ^^
투자의 완성은 임대!!
절대 잊지 않고, 적극적으로, 꼼꼼함으로 임대 빼겠습니다.
감.사. 드.립.니.다.
PS : 매수 후가 아니라 전세 세팅까지 끝내고 치맥 !
이 부분에서 완전 빵~터졌습니다! ㅎㅎ
저도 1호기 투자하고 제가 좋아하는 거 먹으면서
꼭 “ 양파링 보거라~” 후기글 남기고 싶습니다. ^O^/
서울 수도권 지방의 지역별 전세 시장 분위기
지역에 따라 다르긴 하지만 전반적으로 현재 전세 시장 분위기는 좋은 환경이다.
- 상급지의 경우 전세가보다 매매가 상승폭이 커서 전세가율이 낮아지고
입주가 진행되는 지역은 매매가 상승폭이 적은 상태로 전세가 상승을 꾸준히 모니터링 할 필요가 있다.
입주가 정리되는 지역 중 매매가 상승보다 전세가 상승이 빠른 지역은
실질적인 투자금이 감소하며 매수 기회를 주고 있다.
지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복하고
신축이 많이 오려면서 구축까지 온기가 퍼지고
아직 전세 회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 하자.
적용하기: 매수 기회를 주고 있는 이 시장에서 반드시 기회를 잡고 꼭 1호기 투자하자.
시장과 상황에 따라 전세 맞추는 3가지 유형과 프로세스
전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은
집을 사기 전부터 “매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지”를 알고 대비 할 수 있는 것!!
1. 일반적인 전세 유형 : 매도하고 전세입자를 구하여 계약하는 경우.
1) 매매 잔금일에 전에 전세를 맞춘 경우
=>매매 잔금일=전세 잔금일 (베스트 유형)
2) 매매 잔금일 전 전세 계약은 됐지만, 임차인의 이사 날짜가 매매 잔금일 이후일 경우
=> 내 돈으로 전세 잔금을 먼저 치뤄줘야 함 (대출, 마통시 추가 비용 발생 : 이자, 리스크)
3) 매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우
=> 내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄줘야 함 (대출, 마통 시 추가 비용 발생 : 리스크)
2. 매도자가 전세입자로 사는 전세 유형 (주인 전세, 주전, 점유 개정) : 매도자가 임차인이 되는 경우.
1) 가계약 전 매매 특약과 전세 특약 모두 사전 협의
2) 주전 이유 : 청약준비-무주택자 지위 필요, 분양아파트 입주 대비, 세금 대비-소유권 넘김
3) 매수시점 임대 리스크가 있거나 매수인 잔금 리스크가 있는 경우 유리
4) 리스크 : 만기 시점 공급, 매매가 상승 시 전세 협조X, 하자 체크
3. 세입자가 낀 상태의 전세 유형 : 매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세로 사는 경유.
1) 매도자와 임차인의 계약을 승계 받으면서 매매하는 경우. 이 전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야함.
2) 가계약 전에 임대 조건이 기록되어 있는 전세 계약서 반드시 확인 (가계약전/사진, 계약일/사본, 잔금일/원본)
3) 매수 시점 임대 리스크가 있거나, 매수인에게 잔금 리스크가 있는 경우 유리
모든 투자가 매매 잔금일=전세 잔금일 100%인 줄 알았고, 그 외의 상황이 있을 거라고는 전혀 예상하지 못했다.
막연하게 매수가 어렵지, 요즘 같이 전세가 귀한 상황이면, 전세는 내놓기만 하면 그냥 쉽게 바로 계약이 되는 줄 알았다. 열중 2주차 강의를 들으면서 전세에 대한 나의 잘못된 생각을 알게 되었고, 어떻게 전세 놓을지에 따라 매수하는 물건부터 달라지니 미리 아는게 얼마나 중요한지 체감이 되었다. 각 유형별 전세의 프로세스와 주의사항과 특징을 알 수 있었다. 전세를 못 맞추거나 전세 잔금일이 늦어질 때, 금융 상품을 이용하면, 잔금은 물론 이자, 중도상환수수료, 관리비 등으로 예상보다 큰 비용이 들 수 있음을 알았다. 주전 전세와 세낀 전세 유형이 소액 투자자인 나에게 유리한 유형임을 알게 되었다.
적용하기 :
투자의 완성은 임대까지 임을 알고 적극적으로 전세 세팅하기.
전세 유형별 특징을 제대로 알고 익혀서 리스크 미리 대응하며 안전한 투자하기.
가계약금 넣기 전에 계약서 및 전세금, 기한, 특약 사항 등 확실히 확인하기
내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고
매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.
- 적정 전세가 설정 3단계
1) 1단계 단지: 단지 내 위, 아래 평형대별 가격, 매물 수, 호가 변동, 네이버 부동산 등록일자 및 업체수,
최근 실거래일, 신규/갱신, 실거래가 변동 추이.
2) 2단계 생활권: 주변 단지들, 가격 흐름을 같이 하는 단지 비교. 전세가도 같이 확인.
3) 3단계 공급물량: 기준 앞, 뒤 3개월 예정 물량 (위치, 규모, 시기) 점검. 대단지 입주 후 잔여 물량 점검.
매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라진다. 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정한다.
2. 임대 기간 설정법 :
임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라진다. (투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실)
1) 공급 : 물량 규모, 시기, 상세 위치를 확인하여 영향권 범위 가늠한다.
2) 수요 :본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요하다.
3) 포트폴리오 : 보유주택수가 늘어날수록 임대포트폴리오로 재계약 시기 분산이 필요하다.
임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역으로 한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게 된다.
3. 임차인을 고를 수 있을 때 없을 때 투자자는 시장 판단이 빨라야 한다.
법인이라 안되는게 아닌 어떤 특약으로 보완할지 정리하여 대비한다.
적용하기 : 단/생/공으로 비교해서 적정 가격 설정해보기.
공/수/포로 임대기간 설정해 보기.
계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅
매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자 체크, 매매/임대계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인 필요
특약에 불리한 내용은 없는지, 서로 동의한 내용인지 확인
임대 계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우 유의 (전세자금 대출 질권 설정 등)
투자에 대한 책임은 스스로의 몫
부동산가의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용될 수 있음
- 1등 전세물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임.
적용하기 :
인터넷에서 등기부등본 직접 떼서 꼼꼼하게 살피기 (3번)
근저당권 설정 잔금 시 말소 특약 기재하고 상환 후에는 상환영수증을 확인하기.
임대 리스크 줄이는 법
- 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택, 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임
- 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김, 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어
- 쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력
- 장기 보유하며 안정적으로 운영하기 위해선 적정 상승률을 유지하는 것이 안전
적용하기 :
안좋은 지역도 임장하기.
쌀 때 싸게 사자.
욕심 부리지 말자.
=> 필독서 완독 후, 나머지 강의 200% 수강 할 것!! => 완료!!
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