성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 17조 토브]

✅ 아파트명

성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트

✅ 위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장 : C

참고: 수지구만 보면 직장 종사자수/사업체수가 많지 않아 C등급이지만

교통이 편리한 강남과 거리가 멀지않은 판교의 종사자수까지 생각해 볼 필요가 있을 듯 하다.

2. 교통 : A

강남 36분 : A / 여의도 59분 : A / 시청 1시간 7분 : C 

3. 학군 : S

홍천중 95% 성복중 94% 이현중 94% 정평중 93%

수지구의 학군이 전체적으로 높은 %를 보이고 있다.

4. 환경(주변 편의시설) : B

대형마트 2 개 : 롯데몰 수지점 / 이마트 수지점 (1키로 이내)

롯데몰 수지점이 도보 5분 거리 이내에 있으며, 롯데몰과 성복역 지하철이 연결되어 있다.

2.5키로 내에 신세계 백화점과 이마트 죽전점, 3키로 이내에 분당 서울대학병원이 있으며,

수지구청역 주변 학원가와 밀접해 있다. 아파트 바로 앞에 탄천이 있다.

5. 공급 : S

• 공급 : 542세대

• 수지구 동천동 동천역자이르네(도시형) 2025년 4월 : 112세대

  수지구 죽전동 e편한세상죽전프리미어포레 2024년 12월 : 430세대

• 수지구 인구수 : 375,277 / 적정수요(인구0.5% )=375277*0.005=1.876 / 적정수요의 1/2이하

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅ 현장사진

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격: 시범한양>동탄역롯데캐슬>성복역롯테캐슬골드타운 (저평가 0)

2) 환금성 : 2356세대, 저층 탑층 아님 (환금성 0)

3) 수익률 : 투자금 51,500. 100% 수익률을 위해서는 10년동안 51,500이 올라줘야 함. 129,500+51,500=181,000 고점을 뚫고 나가야함. 시간이 많이 걸릴 듯.

4) 원금보존 : 공급물량 적정수요의 1/2이하 0

5) 리스크 대비: 역전세대비 할 경우 0

✅ 작성하면서 느낀 점 :

• 앞마당의 절실함을 느꼈다. 앞마당 5개 이하는 집 근처 직장 근처라 했으니 앞마당 1개에 도전하자

• 이 아파트는 입지 가치를 충분히 가지고 있고, 현재 살짝 저평가되어 있는 것 같다.

  앞마당이 없어서(ㅠㅠ) 일단 수지 아래에 있는 동탄의 아파트와 수지 위에 있는 분당의 아파트와   비교평가를 했는데, 제대로 한 것인지 모르겠다.

• 현재 돈많은 투자자도 아니고, 종잣돈을 모으는 중이기에

  투자금이 많이 들어가고 수익을 얻기까지 시간이 오래 걸릴 거 같은 아파트라  

  내 입장에서는 좋은 투자로 보긴 어려울 것 같다.

• 강의를 들을 때는 다 알 거 같았는데, 막상 적용해야 하니까 뭘 어떻게 해야할 지 막막했다.

  수익률 분석과 저환수원리에 대해 다시금 제대로 공부해야겠다

• 호갱노노, 아실, 네이버 부동산, 카카오맵이랑 친해져 놀이터 삼아야겠다.
• 그래도 재미있다 ㅎㅎ