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8월 돈버는 독서모임 - 부자는 왜 더 부자가 되는가
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결국엔 오르는 집값의 비밀
- 책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
- 저자 및 출판사 : 김준영지음 / 한국경제신문
- 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 공급 # 수요 #사이클
- 도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9.0점
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
p.06 매매가격은 전세가격 상승률을 기반으로 임차인이 거주하는 동안의 임대료 증가분으로 측정되고 있다라는 결론을 내렸습니다.
→전세가 뿐만아니라 월세가도 포함되서 이야기하고 있는것에 동의하는바입니다.
p.10 수도권과 지방 사이에 매매가 상승 시점의 차이가 있는 이유는 수도권과 지방의 도시 규모 차이 때문입니다.
→그렇기 때문에 조급해 하지말고 언제든지 투자할수있다. 향후 급격한 인구감소가 있긴하지만 아직 까지는 괜찮아 보이기때문입니다.
P.12 25년에서 27년에는 주택 부족이 현실의 문제가 될 가능성이 매우 높습니다.
→현재 공급량이 가뭄수준이다. 지방에도 일부를 제외한 공급이 너무 없어지기 시작한다. 씨앗을 뿌려놓아 조금은 안심이 된다.
1.집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해
p.22 상가에서는 월세 상승률이고 주거용 부동산에서는 월세 상승률과 전세 상승률입니다.
→상가 또한 영향을 주는줄은 잊고있었다.
p.31 매매가격을 한 마디로 정의하자면 미래가치입니다.
→매매가격은 가수요 즉 미래가치 전세가격은 실수요라는 말이 여기에서도 알려주는게 이해가 쏙쏙됬습니다.
p.36 자산의 가치는 변동성에 의해 때로는 고평가 되기도하고 때로는 저평가되는 시기도 오게 됩니다. 자산을 장기적인 변화의 관점에서 평가하고 투자할 것인지 아니면 단기적인 변동성을 이용해서 투자할것인지는 개인의 판돤과 선택에 달려있습니다.
→단기적은 몇년일까?의문이 들었습니다. 월부에 레버지를 활용해서 저평가 구간임을 인지하고 투자한것은 후회가없습니다.
p.38 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할수있습니다.
→할수있는것과 할수없는것을 구분해야합니다. 그중 신규공급, 입주물량은 파악할수있는 행위이니 참고지표로 잘활용해야하는데 월부에 강의에서 잘알려주신것 같습니다.
2.부동산지장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
p.44 인구감소 역시 지속적인 문제이고 장기적으로 수요의 감소에 영향을 줍니다. 하지만 단기적으로 늘어나는 가구수 그리고 수급 문제가 더 큰 변동성을 일으킵니다.
→인구감소는 FACT이니 좀 더 범위를 좁히면서 투자에 연결하고 적용시켜주는 월부에 감사합니다. 더욱 인구감소가 심화된다면 전주같은곳은 에효혁만 밖에 투자하지못할꺼 같은 느낌도 듭니다.
p.48 다시 금리가 내려간다면 자산가치의 변화를 기대할 수 있을 것입니다.
→현재 25년 금리가 인하되기 시작하면서 시장에 유동성이 풀어지는것 같다. 그 덕분인가 코스피와 주택시장에 상승세에 대한 뉴스가 보도되기 시작합니다.
P.51 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시 크게 출렁이게 된다는 점이다.~ 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능합니다.
→예측하지말고 저환수원리가 그래서 중요한것 같습니다.
3.움직이는 수요, 어떻게 파악할까
P.67 관광이 활성화되어 있는 도시나 산업활동이 활발한곳들이 특히 일시적 수요에 의해서 인구수와 가구수 대비 공급량이 조금 더 필요해집니다. 이외에 인구를 끌어들이는 여러 환경
→전주와 울산,창원같은곳을 이야기하는것 같습니다. 신도시나 신축들이 모인곳은 환경도 좋아서 더 수요가 커보입니다.
4.공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
P.83 공간이 큰 수도권에서는 긴상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고, 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어지는 것입니다. 또한 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성합니다.
→월부에서 공부하지 않았더라면 긴게 얼마정도인지, 짧은건 얼마인지 ???를 생각했지만 조금은 가이드를 주셨기 때문에 이해가 됬습니다.
P.88 가격하락이 만든 침체 시장은 분양시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄어들게 됩니다. 이렇게 줄어든 공급량으로 인해 바르게 높아진 전세가율은 투자수요와 주거수요를 함께 증가시킵니다.
→현제 23년 크게 하락한후 건설사들에 줄도산과 함께 자재비상승등 인플레이션이 맞물리면서 공급이 많이 줄었들었습니다.
P.89 광역시 이하 규모가 작은 도시들은 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 일어납니다.
→정말 지방투자기초반을 5번이상 들으면서 공급과에 가격상관관계를 잘설명해주셨습니다.
p.103 부동산시장은 가격이 하락하면 공급이 줄어들고, 줄어든 공급으로 인해 가격이 상승하며, 상승한 가격이 다시 공급을 불러오고, 이렇게 늘어난 공급때문에 가격이 하락하기를 반복하는 사이클을 가지고 있습니다.
→그러니 조급해하지말고 사이클에 맞게 투자하며 즐기는 투자자가 되어야 합니다.
5.수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.
P.116 수익률이 높다는 뜻은 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아닙니다.
→전세가율이 높은것에 리스크는 역전세이며 지방에서는 향후 공급물량까지 크로스체크가 되어있어야하며 높은전세가율로인한 투자자 유입으로 전세뺄때에 리스크까지 생각해야하는것 같습니다.
P.127 수도권 역시 천천히 소멸해 가는 도시가 있고 성장하는 도시가 있기 마련입니다. 소멸이란 뜻은 사라진다는 뜻이 아니라 성장하지 못해 도시의 활력이 점차 떨어진다는 뜻입니다.
→특히 직장수요가없으며 베드타운인곳이 그럴 확률이 높을 것 같다는 생각이 들었습니다.
P.133 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는것입니다.
→기회는 있지만 그 투자대상범위와 빠르게 수익화해야하는것은 어려운것 같습니다.
6.월세 시대, 무엇이 달라질까
P.160 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. ~결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다.
→너나위님에 월부은에서도 언제 바뀔지 모른다 하셨는데 이 책에 저자와 같은 의견이 있기때문에 대비도 할 필요가 있는것 같습니다.
7.부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
P.184 하락시기도 각기 다르지만 지방은 상하는 시점이나 기간도 모두 다르게 움직였습니다.~정부의 정책과 무관하게 지역의 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해서 상승과 하락을 반복하고 있는 것입니다.
→그러니 지방에서는 외부요인보다 공급이 더욱 밀접한 영향을 준다는것인것 같습니다.
8.통계를 과신하면 안 되는 이유
P.199 통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다.
→너나위님이 구해줘월부에서도 이야기 해준것이 떠올랐습니다.
9.어디에 투자해야할까
P.221 월세가 꾸준히 상승한 미국이나 다른 선진국에서는 실제로 매매가격의 변동성은 낮고 높은 월세가격이 형성되어 있습니다. 우리나라는 월세 가격의 변동성은 낮고 낮은 월세가격이 형성되어 있는 반면 매매가격은 다른 선진국에 비해 높은편입니다.
→매매가격에 변동성이 낮아지고 월세가격을 주시하며 투자를하면서 부동산시장을 지켜볼 필요를 느꼈습니다.
10. 지역별 부동산 분석
광역시부터 중소도시까지 공급에 따른 분석을 해주신게 강의를 들었기에 이해가 많이 된편입니다.
✅ 나에게 적용할 점
꾸준하게 투자를 지속해나가면서 부동산에 관심을 가질것
강의를 레버리지하면서 투자시장에 남아서 흐름을 볼것
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