[열중 45🦄독👨‍🏫강🗣임👨‍💻 3박자가 맞으면, 투자가 절로 도1조✨💰_인생집중] 방향성에 대한 고민을...

투자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.

벌써 열반 스쿨 중급반 4주차가 되었습니다. 헐 시간이 참 빨리 갔네요.

주우이 멘토님의 4주차 강의는 지금 시기에 앞마당과 투자지역 선택 그리고 앞으로의 방향성에 대해

명쾌하게 로드맵을 그려주시는 강의 였습니다.

전국을 3가지 권역으로 나누어서 투자 전략과 투자 방향성에 대해서 알려주셨습니다.

서울 시장 투자전략

• 서울의 가격은 현재 기준 저렴하거나 싸지 않은 지역들이 혼재되어 있으며 상급지 아파트들의 상승이 지속
• 서울 지역의 청사진은 착공과 공급물량 부족으로 전세가 상승을 기대해 볼 수 있음
• 서울 지역의 RISK는 반포메이플자이/ 동대문 휘경/이문 아이파크자이 입주 예정으로 한시적 전세가 하락 가능성
• 서울 투자 전략 많이 오른 아파트와 아직까지 오르지 않은 곳들이 혼재 되어 있는 시장이므로 가치 있는 물건을 선별해서 매수하는 것이 중요함. 이때 주의해야 할 것은 감당해야 할 리스크를 알고 투자를 진행하는 것이 중요.

수도권 시장 투자전략

• 수도권의 가격은 지역별, 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음. 수도권 일부 지역 전세가율 높아지고 있는 상황
• 수도권 지역의 청사진 공급물량 부족 때문에 전세가 상승 기대. 인천은 공급이 조금씩 정리 되고 있음.
• 수도권 지역 RISK 경기도에서는 광명, 의왕, 성남 수정구 등의 공급, 인천에서는 송도, 서구, 계양구 등의 공급이 남아 있어 주변지역까지 영향을 미칠 수 있음.
• 수도권 투자 전략 현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 있지만 서울 투자가 가능한 투자금이 있다면 서울 투자를 우선적으로 진행. 경기도에서 평촌, 수지, 광명, 구성남 등 좋은 곳부터 먼저 투자를 진행하는 것이 우선순위임.

지방 시장 투자전략

• 지방의 가격은 지역별 , 단지별 입지 대비 가격이 저렴한 곳들이 많이 있음
• 지방의 청사진 공급이 줄어드는 지역은 전세가 상승 움직임, 광역시 중 부산, 대구는 3년 내 공급 정리
• 지방의 RISK 대전 광역시 공급 과다 , 중소도시 구미, 포항, 청주, 아산, 원주 공급 많음
• 지방 투자 전략 현재 가치대비 가격이 싼 곳들이 많음 전세가 상승으로 지역에서 선호하는 아파트를 소액 투자로 접근 할 수 있는 기회가 증가하고 있음 . 입주물량 줄어드는 지역에서 소액으로 투자 후 수익실현 가능하며 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사야 함.

3가지 권역 모두 개인적인 상황이 모두 다를 수 있으나 내가 투자할 수 있는 가장 좋은 것을 투자한다는 관점에서 권역을 구분하지 말고 좋은 투자를 권하셨습니다.

나에게 맞는 수도권 투자처 찾는 법

 

• 입지 독점성 - 강남1시간 / 업무지구 1시간 이내 - 강남1시간 이내가 우선순위

   

• 전세가율 확인 - 부동산 통계 사이트 - 현재 전세가율 기준 강남권 50%, 서울 60%, 경기도 70%

   

• 내 투자금으로 가능한 지역 - 평균 투자금 확인 - 지역별 평균 투자금 확인 후 입지독점성 높은 곳 부터 우선순위

   

• 저평가 단지 찾기 - 절대적 저평가에서 상대적 저평가 - 전고점 대비 얼마나 하락했는가 →가격 고정 후 비교

   

• 투자 단지 선택 - 5순위 시세표 - 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

잃지 않고 더 버는 지방투자 찾는 법

 

• 인구 규모 - 인구 50만명 이상 일자리, 인구 증가 지역 - 수요가 풍부한 곳 대체 불가지역 주변유입이 되는 곳

   

• 전세가율 높은 곳 - 평균전세가율 70% 이상 - 개별 투자물건은 전세가율 80% 이상

   

• 공급 물량 - 투자시점 입주물량 향후 2년간 입주물량 - 과잉공급은 역전세, 매매가 하락 리스크 있음

공급을 볼 때 확인해야 할 3가지

 

• 투자시 전세 셋팅이 안정적인지 확인

   

• 2년 뒤 전세 갱신 시점에 역전세 위험 확인

   

• 재계약 시점에 2년 뒤 공급 확인 하여 리스크 확인 - 매도 계획 수립 점검 (매수 후 1년 뒤 공급 확인)

그리고 순자산 10억을 위한 투자 로드맵도 설명해 주셨는데 크게 한채 전략과 두채 전략 다주택 전략을 구분하여

각각의 장점과 각자의 상황에 맞는 투자 로드맵을 선택하는데 다주택 전략이 가장 목표에 접근 하기 효율적이긴

하나 지금 당장은 목표를 2주택 전략으로 잡고 추후 정책 변화에 대응 하면서 다주택 전략을 구사할 수 있는

실력을 키우면서 대응 해봐야 겠다는 생각이 들었습니다.

마지막으로 목표 달성을 위해 지금 해야 할 일로 투자 목표 정하기 앞마당 만들기 시세확인 비교평가를 

말씀해 주셨는데 이번이 재 수강인 저는 투자 목표와 앞마당과 시세확인 까지는 확인 하고 있었는데 5순위시세표를

통한 비교평가를 안하고 있어서 이번에 꼭 추가 하여 목표 달성을 해봐야겠습니다.

강의 덕분에 투자의 목표도 다시 확립하고 방향성까지 다잡는 계기가 되었습니다.

긴 시간 열강을 통해 투자의 로드맵을 알려주신 주우이 멘토님 너무 감사합니다.

목표 달성을 위한 3개월 계획

7월 실전준비반 강의 수강 - 독서목표 4권 - 수도권 앞마당 1개 - 5순위 시세표 만들기

8월 열반실전반 도전 - 독서목표 4권 - 수도권 앞마당 1개 - 5순위 시세표 업데이트

9월 열반기초반 수강 - 독서목표 4권 - 수도권 앞마당 1개 - 5순위 시세표 업데이트

2025년 1호기 등기를 위해서 3개월간 꼭 목표 달성 해 보겠습니다.

2025년 난 1호기를 투자 했다~!