[열중 4이좋게 5채씩 2제 등기7조_검파_4주차 강의 후기] 다음 앞마당을 향하여, 전진!

1. 지방 전세 매물이 말라가고 있다.

요즘 들어 시세 스크리닝이란 걸 하면서 매일 네이버 부동산에 들어가서 앞마당 1곳씩 들여다 보고 있는데, 확실히 울산의 경우 남구, 중구, 동구의 전세 매물이 싸악 씨가 말랐다. 전세 매물 갯수가 줄어드는 마법 같은 그래프가 현실인 것을 확인한 것이다. 

여기서 ‘울산은 전세가 줄어들면서 매매가가 살짝 반등했다’고 몇 번 반복하셨는데, 확실히 연 초에 앞마당을 만들 때 보다 가격이 살짝 올라간 감이 없지 않다. 그래도 과격하게 올라간 건 아니니 계속해서 지켜볼만하지 않을까? (매매야가 잠시만 기다려 줘)

2. 싸이클이 달라달라

수도권과 지방의 사이클은 다르다. (1) 공급에 반응하는 속도가 다르고 (2) 투자 수요, 실거주 수요의 규모가 다르기 대문이다. 땅덩어리가 큰 수도권은 몇 번에 걸친 규제를 정면으로 맞아가면서 오랜 상승기를 지나게 되고, 공급 물량 만으로도 쉽게 출렁이는 지방은 상대적으로 싸이클이 짧다. 요즘의 기사를 보면 ‘집값 양극화’란 단어가 심심찮게 보이는데, 그 말은 이제 상승 분위기가 ‘시작’되었다는 의미이고, 서울 상승장은 비교적 길다는 점에서, 2채 갈아타기를 계획하는 나도, 4호기나 5호기 쯤에는 서울 끄트머리라도 진입해서 상승 대열에 합류할 수 있는거 아닐까 기대해 본다.

아니라면… 좀 아쉽긴 하겠지만 전국구를 앞마당으로 만들테니, 여러 지방 중에서 싸이클에 맞는 곳으로 가야지 뭐. 아무튼 수도권과 지방, 지방도 각 지역대로 싸이클이 다르다는 점은 언제라도 눈을 돌리면 투자할 곳은 있다는 이야기.

3. 앞마당 계획

일단 하반기에는 부산을 중심으로 앞마당을 만들어갈 생각이었는데, 강의에서 어떤 구를 보면 좋을지 투자금 기준으로 명확히 가이드를 주셨다. 이제는 그냥 가기만 하면 된다. 

7월 지투기: 부산 중앙 (진구, 남구 등)

→ 8월 : (기회가 되면) 자실 or 서투기 (구성남) 

→ 9월 : 자실…(어쨰서 앞마당 강의가 없는거죠?????????????????????ㅇㅅㅇ!!!!!!!??????) 

3-1 지방 투자에서 알고 가기: 매도 계획을 세운다

지방은 공급에 예민 보스인 시장. 세입자가 2년 뒤 만기 후 계갱권 쓸 시점에 매도를 진행할지 미리 확인한다. 3년 전 부터 공급 확인이 가능하니 미리 그리고 주기적으로 공급량 추이 확인하기! (+지금 1호기도 잘 봐 두어야하는 시점이다)

3-2 지방 투자에서 알고 가기: 수도권보다 나은거지?

서울/수도권 앞마당이 벌써 7개다… (영등포나 관악처럼 나랑 안맞는 곳도 있지만…) 부천, 영통, 군포 정도는 지방 투자 후보 단지들과 비슷한 금액이라거나 투자금인 단지가 있을 수 있다. 두 개 다 살 수도 있….지만(??) 3주택보다 2주택이 더 유리하므로 비교평가 해서 택일할 필요가 있다. 이때 수도권과 지방은 가장 주요하게 공급에 대한 반응, 연식에 대한 반응, 인구 규모가 다르다는 점을 잘 이해하고 비교하도록 한다.