부동산 투자 공부; 배우면서 처음으로 내딛는 걸음걸음

부동산 투자 공부; 배우면서 처음으로 내딛는 걸음걸음

열반기초반 87기 37조 내집하나

적을 알고 나를 알면 백전백승. 부동산 투자를 배우고, 잃지 않을 자신이 있을 때 투자하자.

1. 부동산 투자할 때 꼭 알아야 하는 부동산 사이클/ 타이밍

- 투자 할 때 꼭 고려해야 하는 것

① 가치의 유무(투자 범위)

가치가 나쁜가?(하락하는가?) 가치가 보통인가? 가치가 성장하는가?

가치: 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성

→ 가치 파악을 위해 비교 평가

 비교 평가를 하려면 앞마당이 있어야 한다.

 앞마당을 만든다.(임장, 임장 보고서: 1년에 1채를 목표로 앞마당을 3개이상 늘린다.)

② 타이밍(가격)  

좋은 타이밍인가? 나쁜 타이밍인가?

→ 가치가 나쁜 것은 어떤 타이밍이든 투자하면 안된다. / 상장폐지 투자

 가치가 보통인 것을 좋은 타이밍에 산다.(저평가 된 가격)

 가치가 성장하는 것을 좋은 타이밍에 산다.(가장 좋은 투자) 

③ 월부의 가치투자

가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다. =‘봄’시장의 모습=매수 기회

→ 내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐에 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다.

2. 하루만에 완성하는 실전 투자 프로세스

① 임장 

- 지역 선정(회사, 집 근처)→ 사전 임장 → 분위기 임장 → 매물 임장

사전 임장

- 위치 파악, 월부 지역 분석/아파트 수익률 보고서 참고/가치파악/공급물량/시세확인

 어플) 아실, 네이버페이, 호갱노노, 네이버지도, 클로바노트

임장 

- 행동) 지역 및 아파트를 본다, 기치가 있는지 확인한다.

 기록) 투자자인 나를 위한 기록

분위기 임장

서 있는 위치 확인→상권 규모 확인 →주변 아파트 임장→사진, 글자로 기록 및 정리

볼 것: 연식, 세대수, 평형, 매매가, 전세가, 5년내 전고점, 5년내 전저점

→ 알고 있는 가치있는 아파트가 많을수록 비교할 수 있는 아파트가 늘어난다.

 아파트의 가치는 ‘임장’과 ‘수익률 보고서, 임장보고서’로 학인할 수 있다.

 내 눈, 내 손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다.

매물 임장

-전화 임장(매물 확인)→중개인과 약속잡기→매물임장→매수여부판단→전세놓기

 전화 임장(통화 녹음, 예의)

 약속(친절하고 정보가 많은 사장님, 더 볼 수 있는 집은 없나요? 예약 물건 문자 요청)

 - 집보기(누수 및 하자 여부 체크, 거실 바닥; 장판, 마루, 도배, 조명, 천장 확인, 베란다 뷰,  확장 여부, 베란다 타일/ 선반, 수납함, 곰팡이, 방충망 확인, 샷시 수리 여부

 ② 매수 여부(저평가, 환금성, 원금보전, 수익률, 리스크 대비, 현재 가치 있고 싼 것.)

 ③ 전세 놓기

 가격; 시세보다 약간 싸게, 상태; 좋게 만듦, 나갈 순서? 사장님께 확인

 상태; 올수리집은 시세대로, 특올수리집(샷시 포함)이라면 시세 대비 약간 높게

 비수기: 7-8월 휴가철, 11월 수능~12월 성수기: 1~2월, 9~10월

 날짜: 조율이 가장 중요. 전세 계약할 때부터 ‘이사 날짜는 협의’하여 정함.\

④ 운영(보유 및 관리)

 서류: 중개비 현금 영수증(매수/매도), 수리비 견석서&영수증, 취등록세 및 인지대, 등기권리증

⑤ 매도

 기준: 가치(○→보유), 리스크 대비(○→보유), 매도 시 더 큰 수익(실력이 있는가?)

 무릎에 사서 어깨에 판다.(꼭지 ×)

질의 응답

질문: 종잣돈 : 3-5천 모으고 투자 시작, 종잣돈을 모아서 투자, 대출 ×

3. 목표 달성을 위해 가장 중요한 것

10년(목표)→1년 목표(투자)→3-6개월(독서, 강의, 임장, 임보, 투자 경험)→매일(목실감)

1년 목표(투자): 가치(직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드)가 있고 저평가된 아파트 찾기

 비교 평가 (임장, 임장 보고서)

~3개월: 기초 강의(책, 선배 투자자 칼럼 읽기, 투자 동료 만들기)

~6개월: 기초 실전 강의(임장 + 월부 커뮤니티 활동 ; 인맥 + 루틴)

~9개월: 실전 강의(임장 + 월부 커뮤니티 활동)

~1년: 실전 투자(임장 + 월부 커뮤니티 활동)

~3년: 돈×시간×노력(독서, 임장, 강의, 실전 투자, 인맥)

경제적 자유를 이루기 위한 신념

1. 내 미래는 내가 바꿔나갈 수 있어. 이렇게라도 하지 않으면 바뀌는 게 없어. 내가 결과를 얻으려면 대가를 치러야 해
2. 반드시 변해야만 한다. 내가 그것을 바꾸어야 한다. 나는 그것을 바꿀 수 있다.
3. 독서(원씽, 나부맞)
4. 삶을 바꿔줄 1-2-3 전략

 (1가지 목표를 선택한다. 매일 2시간씩 목표에 투자한다. 3개월 동안 매일 실행한다.)

1. ‘내가 할 수 있을까?’가 아닌 ‘해 낸다’의 마음으로. 기어이 해내는 습관을 들인다.

느낀점: 월급쟁이 부자들, 자음과 모음님의 강의는 부동산 투자의 처음과 끝을 명확히 제시해 주었다. 앞으로 6개월 동안 나는 공공청약의 가능 여부 (3기 신도시 청약: 부천의 경우, 59m2 미만 평형으로 소득 제한에 걸림.)에 대해 조사하며, 실전투자 준비반 공부를 병행한다. 내 상황에 대해 조사하고 기록을 남기고, 자문을 구한다. 실태를 파악하면서 투자 공부를 병행하고, 다음 활로를 모색한다. 

그동안 막막해서 미뤄두었던 부동산 공부! 이제 배우면서 내딛는 걸음걸음으로 동료들과 함께 자산가의 삶을 향해 나아가자!!!