[ 열중 45기 38조 토브 ] 시장은 항상 기회를 준다

시장은 항상 기회를 준다. 
시장 상황을 이해하고 기회를 노려야 한다. 

수요가 있는 곳을 눈여겨 보고, 전세갯수는 줄고 전세가가 오르는 지역을 봐야한다.

입지독점성 : 사람들의 수요가 있는 곳 (교통, 직장), 빈땅이 없어 공급이 어려운 곳 (재개발, 재건축이 활발함)
                  강남 1시간 이내 수도권.

전세가율이 중요한 이유? 
원금보존(매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음).

전세가율에 따라 투자금이 달라진다.

전세가율이 높으면, 가격이 저렴한 상태로 매수 후 하락 가능성이 적다.

전세가율이 낮으면 가격이 비싼 상태로 매수 후 하락 가능성이 높다.

투자 적정 전세가율은 강남권 50% 서울 50% 수도권 70% 지방 80%

5순위 시세표

금액대별 가장 좋은 아파트 파악, 업데이트는 한달에 한번씩.

더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식.

좋은 흐름을 보이는 단지가 있으면 전수조사 

입지 좋은 구축 / 입지 덜 좋은 신축.

시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만 입지가 좋은 곳의 가격은 상승함.

아파트 가격은 건물 가격과 땅 가격.

구축 대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세 가격은 신축 아파트가 더 높을 수 있다.

투자 후에도 투자 진행 가능하면 입지 좋은 구축에 투자하고, 

투자 후 전세상승분이 있어야 투자 가능하면, 입지 덜 좋은 신축에 투자함.

잃지 않고 더 버는 지방 투자

50만명 이상이 인구. 전세가율 70% 이상. 

투자시점 및 향후 2년간 입주 물량 적정선.

저평가 단지 찾기. 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택하기.

공급 볼 때 확인해야 할 3가지

투자시 전세 세팅이 안정적인지 확인 (투자 시점 전, 후 3개월 공급 확인) 

전세 갱신 시점에 역전세 위험 확인

재계약 시점에 2년뒤 공급 확인하여 리스크 대비

 적용점 : 시장은 항상 기회를 준다. 조급해 하지 말자.