부동산 규제 강화 속, 우리는 어떻게 움직여야 할까요?
2025년 하반기, 부동산 시장이 다시 한 번 흔들리고 있습니다.
바로 6.27 초강력 대출 규제가 시행됐기 때문입니다.
전례없는 초강수 대출 규제에, 당장 하루만에 호가가 2억이 뚝 떨어진 곳도, 급매가 쏟아져 나오는 곳도 있었는데요.
정부가 발표한 새로운 대출 규제는 그 강도와 범위 모두 이전과는 다른 수준입니다. 대출의 길목을 강하게 조이면서, 실거주 목적 외의 부동산 수요를 사실상 차단하겠다는 의지가 뚜렷하게 보입니다. 이로 인해 많은 사람들이 혼란과 불안 속에 놓이게 되었습니다.
하지만 이런 시기일수록, 우리는 더욱 냉정하게 상황을 바라보고 앞으로의 방향을 결정해야 하는데요. 그 결정을 위해, 과연 우리는 어떤 준비를 해야 할까요?
오늘, 10년차 부동산 실전 투자자이자
월부TV <알쓸청약>진행자인 주우이님을 만나
대출 규제에 대한 상세한 이야기를 들어봤습니다.
지방 1주택자는 서울에 집을 사려면 어떻게 해야 할까요?
예전에는 지방에 집을 한 채 가지고 있으면서도 서울에 투자 목적으로 추가 주택을 매수하는 것이 상대적으로 수월했습니다. 그러나 지금은 다릅니다.
현재 대출 관련 지침에 따르면, 규제지역(서울 포함) 내 주택을 주택담보대출을 통해 구입하려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 서약서를 반드시 제출해야 합니다. 이는 지방에 있는 주택도 예외 없이 해당됩니다. 즉, 지방에 주택이 한 채 있는 사람이 서울에 추가로 집을 사면서 대출을 활용하려면, 그 지방 집을 반드시 팔아야 한다는 것입니다.
물론, 전액 현금으로 매수할 경우에는 이 조건이 적용되지 않습니다. 하지만 대다수의 사람들은 대출 없이는 주택 구입이 어렵기 때문에, 사실상 이 지침은 매우 강력한 제약으로 작용하게 됩니다.
이번 대출 규제는 어떤 점이 달라졌을까요?
이번에 발표된 대출 규제는 이전보다 훨씬 강도 높고 촘촘합니다.
그 첫 번째 변화는 실거주 목적이 아닌 경우 대출 자체가 어렵다는 점입니다.
1주택자가 추가로 주택을 매수하려 할 때는 ‘기존 주택을 6개월 내에 처분하겠다’는 조건을 충족해야 하고, 2주택자 이상일 경우에는 아예 주택담보대출이 불가능합니다.
이는 실거주 수요 외의 투자 수요를 근본적으로 차단하겠다는 정부의 의도라 볼 수 있습니다.
두 번째는 주택담보대출의 만기가 기존 50년에서 30년으로 줄어든다는 점입니다.
대출 만기가 줄어들면 매달 갚아야 할 원리금이 늘어나게 되므로, 결과적으로 대출 가능 금액이 줄어들게 됩니다. 즉, 같은 소득을 가진 사람이라도 이전보다 덜 빌릴 수밖에 없다는 뜻입니다.
세 번째는 신용대출 한도가 연소득 이내로 제한된다는 점입니다.
기존에는 연소득의 1~2배까지 가능했던 신용대출이 이제는 연소득 이하로만 허용됩니다. 이는 그동안 주택담보대출로 부족한 금액을 신용대출로 메우며 ‘영끌’하던 구매자들에게 큰 제약이 됩니다.
네 번째는 서민을 위한 정책대출까지 규제가 강화됐다는 점입니다.
생애최초 주택 구입자에게 제공되던 주담대 LTV가 80%에서 70%로 축소되었고, 6개월 내 전입 의무도 생겼습니다. 전세대출의 보증비율도 기존 90%에서 80%로 낮아졌습니다.
이처럼 전반적으로 대출과 관련된 모든 통로가 좁아졌다고 볼 수 있습니다.
그럼 이번 규제로 어떤 영향이 나타나고 있나요?
영향은 점차 드러나고 있는 중인데요, 실제로 서울 집값이 크게 오른 지역들에서는 대출 규제로 인해 실수요자들의 진입이 더욱 어려워지고 있다는 반응이 나오고 있습니다. 일부 언론은 ‘서울 부동산 패닉’, ‘급등 지역 조정 있을 듯’이라는 제목으로 상황을 다루고 있습니다.
왜 이런 보도가 나오는지 생각해보면…
현재 서울 아파트의 평균 매매가는 약 13억 원 수준입니다. 그런데 대출 한도는 최대 6억 원 정도로 제한됩니다. 결국 서울에서 13억 원짜리 아파트를 사려면, 7억 원의 현금이 필요하다는 뜻입니다. 대부분의 사람들에게 이 정도 현금은 현실적으로 부담이 클 수밖에 없습니다.
이로 인해 서울 고가 아파트 시장은 거래 절벽에 가까운 분위기가 형성되고 있고, 반대로 강북권과 같이 아직 상승폭이 덜한 지역은 ‘그나마 진입 가능한 곳’으로 수요가 몰리면서 가격이 오히려 들썩이는 현상도 나타나고 있습니다. 대출 규제의 파급력이 단순히 거래 감소에만 머무는 것이 아니라, 지역별 양극화를 심화시키는 방향으로도 작용할 수 있다는 점은 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.
과거에도 이런 강력한 규제가 있었을까요?
이번 대출 규제가 유례없는 조치처럼 느껴질 수 있지만, 사실 부동산 시장은 언제나 규제와 완화의 사이클을 반복해왔습니다.
2009년, 이명박 정부는 글로벌 금융위기 이후 반등하는 집값을 잡기 위해 DTI 규제를 도입했습니다. 그 결과 시장은 하락 및 조정 국면에 들어섰습니다.
2014년 박근혜 정부는 침체된 시장을 되살리기 위해 LTV와 DTI를 완화했고, 이는 시장의 회복과 상승세로 이어졌습니다.
2017년 문재인 정부는 다시 급등하는 시장에 LTV·DTI 규제를 강화했지만, 상승세는 꺾이지 않았고, 결국 2019년에는 15억 원 초과 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지하는 강력한 대책까지 내놓게 됩니다.
이러한 흐름을 보면, 정부는 시장이 과열될 땐 규제를, 침체되면 완화를 반복해왔다는 사실을 알 수 있습니다.
그렇다면, 우리는 어떤 전략을 세워야 할까요?
먼저, 지금과 같은 시기에는 ‘영원한 상승도, 영원한 하락도 없다’는 사실을 명확히 인식해야 합니다. 막연한 기대나 공포에 휩쓸리지 않고, 자신만의 계획과 기준을 세우는 것이 필요합니다.
만약 시장의 상승을 기대한다면, 지금처럼 규제로 인해 일시적인 거래 감소와 분위기 냉각이 일어난 시기에 기회를 노려야 합니다. 특히 상대적으로 저평가된 입지나 상품성 높은 단지를 선별해서 접근하는 것이 기회가 될 수 있습니다.
반대로 하락을 기대하는 입장이라면, 마냥 기다리기보다는 목표 지역과 구체적인 목표 가격을 명확히 설정해두는 것이 좋습니다. 그리고 그 가격이 도달했을 때, 즉시 행동할 수 있도록 자금 계획과 대출 시뮬레이션 등 모든 준비를 마쳐야 합니다.
무엇보다 중요한 것은, 시장의 소음에 휘둘리지 않고 냉정하게 자신의 전략을 실천할 수 있는 내공을 기르는 것입니다. 시장은 늘 움직이며, 그 움직임 속에서 기회는 언제나 존재합니다.
마지막으로 지금과 같은 규제 강화 시기는 분명 많은 사람들에게 부담과 혼란을 안겨줍니다. 하지만 이와 동시에, 그 안에서 새로운 방향을 고민할 수 있는 시간도 함께 주어졌습니다.
기회를 잡는 사람은 결국 ‘준비된 사람’이라는 사실을 기억하며,
당장의 시장 흐름보다 자신의 기준과 전략을 먼저 세우는 것이
지금 우리가 해야 할 가장 현실적인 대응입니다.
그럼 에디터는 다음에 또 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.
🍀함께 있으면 좋을 6.27 대출 칼럼
1. 6.27 대출규제가 지방 아파트 투자에 미치는 영향은? (feat. 지방 아파트 이제 오르나요?)
댓글
