[지투실 25기 4조 그뤠잇하게 한 달 불4지르조 성공한알밤] 1강 후기

안녕하세요 성공한알밤입니다.

이번 지투실전 1강은

잔쟈니 튜터님께서 강의해주셨습니다. 😍

튜터님께서는 지금 지방의 

전반적인 상황에 대해서 강의해주셨습니다. 

그리고 각 지역마다

사람들이 어떤점을 선호하는지,

어떤 입지가 중요한 요소를 차지하는지에 대해

자세히 말씀해주셨습니다.

지방투자는 어떻게 매수해야하는지

그리고 어떻게 보유를해서

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지

튜터님의 실제 사례를 통해

쉽게 설명을 해주셨습니다.

강의내용은 정말 다 좋았지만

그 중에서도 저에게 남길점 위주로

정리를 해보려고 합니다. 

1.성장 + 매도기준

저는 이번이 두 번째 지투실전인데요

그 전에는 지방투자에 대한 

방법과 기준에 대해 배웠다면

이번 재수강에서는

조금 더 잘해보기를 목표로 했습니다.

저번 지투실전과는 다른 방식으로

더 넓혀서 보는 것이 목표입니다.

그리고 이번 1강에서 잔쟈니 튜터님께서도

재수강인 사람들은

성장, 매도기준을 목표로 두라고 하셨습니다.

임보 / 임장도 결국 하다보면 익숙해지게 되어있습니다.

그리고 사람들은 익숙하면 편한걸 찾게 됩니다.

튜터님께서는 이런 편안한 방식보다는

내가 이전까지 하고 있는 방식이 맞는지

스스로 점검을 해보고

내가 맞게 하고 있는것인지 생각해보라고 하셨습니다.

두 번째로 매도기준은

지방투자는 수도권투자와는 다르게

필연적으로 매도를 해야합니다.

상황별로 어떤 때에 내가 매도/보유를 해야하는지

로드맵을 가져가야한다고 해주셨습니다.

이 부분은 뒷부분에서 자세히 정리해보려고합니다.

2. 지방에서 가장 중요한 것?

전세 , 공급

이번 강의를듣고

지방투자에서 가장 중요한 것 두가지를 꼽으라면

저는 전세와 공급이라고 말할 것 같습니다.

수도권같은경우 , 

실수요도 있지만 , 가수요도 있습니다.

자산증식을 위해 붙은 수요를 보통 가수요라고 합니다.

(거주+소유) 

지방의 경우는

대부분이 실수요이고 , 가수요는 크지 않습니다.

지방은 수도권에 비해 가수요가 붙지 않기 때문에

매매와 전세 그래프가 비슷하게 흘러갑니다.

그러다보니 지방의 매매가격은

전세가가 리딩하게되는 경우가 있습니다.

=> 전세의 가격과 상황파악이 지방투자에서 중요합니다.

트래킹을 할 때 매매 + 전세를 같이 봐야합니다.

공급은 물론 지방 / 수도권 모두에서 중요하지만

땅의 가치가 적은 지방에서는

공급 또한 중요하게 봐야합니다.

위성지도로 지방을 봤을 경우에

빈땅이 정말 많습니다.

위 지도는 제가 살고 있는 청주인데요

청주만해도 주변에 빈땅이 많아서

새로운 아파트를 계속해서 지을 수 있습니다.

그러다보니, 내가 투자할 때는 없던 공급이

투자하고 생길 수도 있다는 큰 단점이 있습니다.

공급이 많아지면 매도 / 전세 계획에 

차질이 생길 수도 있습니다.

공급과다시 가격이 오르지 않는다던가

역전세가 생긴다던가

하는 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

지방 투자시에는 꼭 !

공급을 필수적으로 확인해야합니다.

3. 매도기준

지방은 필연적으로 매도를 해야하는데

언제 매도를 해야하는지 

이게 참 고민입니다.

(최근에 매도타이밍 놓친사람 나야나..)

이번 잔쟈니 튜터님 강의에서

사실 가장 좋았던 것은

이 매도기준을 짚어주신 부분입니다.

매도의사결정기준은 세가지 입니다.

수익 - 수익이 났는가 ? 돈이 많이 묶였는가 ?

포트폴리오 - 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가?

리스크 - 역전세 or 기타 리스크를 감당하기 어려운가?

그리고 이 세가지 매도 기준에서도

다양한 케이스가 있습니다.

수익부분을 예로 들자면

수익이 났지만 애매하게 난 경우가 있습니다.

이 경우에는, 내가 이 투자에 묶인 돈이 많아서

이 돈을 꺼내서 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있다면

매도를 해도 됩니다.

그러나 갖고있는 단지를 매도해도

돈이 크게 생기지 않는다면

수익이 더 날 때까지 보유하는 것이 옳을 것입니다.

수익부분에서 따지자면

수익이 났는가 / 안났는가

돈이 많이 묶였는가 ? 

이 세가지 측면을 확인해야 할 것입니다.

저는 오로지 수익이라면 내가 산 매매가에서 올랐는가?

이것만을 생각했는데 ,

내가 여기에 돈이 많이 묶여있기 때문에

이 돈으로 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서,

매도할 수도 있다는 것을 깨달았습니다.

다만 이 부분에서 중요한 것은

수익을 쌓는 경험을 하는 것입니다.

수익이 아직 나지도 않았는데

더 좋은 물건이 보인다고 갈아타겠다고 한다면

계속해서 수익은 내지 못하고

종잣돈만 잃는 수가 있습니다.

최근에 0호기를 매도하려고 했는데

제 안에서 매도 기준이 없었기 때문에

매도를 하지 못한 경험이 있었습니다.

그래서 이번 강의가 

더 귀에 쏙쏙 들렸던 것 같습니다

이번에 튜터님 강의를 들으면서

결국 투자를 계속 해나가기 위해서는

내가 투자를 하지 못하는 상황에서도

끊임없이 앞마당을 만들고

투자할 곳을 봐둬야한다는 것을 깨달았습니다.

그리고 제가 지금까지 노력했던 것들이

매몰비용이 되지 않기 위해

결과를 내야겠다는 마음으로

앞으로 달려가겠습니다.

좋은강의 해주신 잔쟈니 튜터님 감사드립니다 !!