관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
✅ 강의 듣기 전에
25년 2월 특강으로 월부 입성 후, 3월에 열기를 듣고 중간 과정 없이 바로 5월 서투기를 들어서 매일을 멱살을 잡혀가며 힘들게 한 달을 버텨내며 든 생각, 역시 기본을 안 배우니 좀 많이 힘드네?
그래서 순서가 상당히 거꾸로가 되었지만, 6월 자실을 거쳐, 이번 7월에는 기다리던 실전준비반을 수강하게 되었습니다. 임장하는 법과 임장보고서 쓰는 법 위주로 꼼꼼히 배우겠지! 라고 생각했던 코리티는….
✅ 너나위님 : 상황 인식부터 먼저 하실게요
너나위님은 뼈를 때리시고, 수많은 월부인들은 윽윽! 맞아가며 투자자로서의 마인드 세팅을 다지는 시간을 가졌습니다. 현재 나는 아는 상태 일까? 아는대로 하는 상태일까? 를 수없이 복기를 하며 기본을 탄탄히 다질 수 있었습니다.
또한, 규제 이후의 시장은 실수요자들보다는 투자자가 다소 유리한 상황이 되었다는 설명을 해주셨고, 항상 실수요자 입장에서 역지사지 하라는 말씀이 기억에 남습니다 (올 겨울이 빅찬스!).
그리고 잔파도(규제로 인한 수요감소)와 큰파도(공급 부족, 금리 인하, 화폐공급 확대)를 구분해서 길게 보고 자산을 확대해 나가는 투자 기본 방향에 집중해야겠단 생각이 들었습니다.
투자 기회는 매도세가 매수세보다 앞서고, 서울 거래가 월 5천건 미만인 공포 일때라고 하셨고, 전세가율 65% 이상 일때 집을 사야하는 이유도 바로 그 것과 일맥상통함을 알았습니다. 전세가율이 올랐을 때 투자금이 싸서 그런게 아니고, 누가 집을 사?! 라는 공포 심리일 때 투자를 해야한다는 거죠.
투자의 원칙은 항상 똑같습니다. 수도권만 한정해서 얘기를 하자면, 비싸지 않은 단지를 평촌 이상은 팔지 않는다이고, 아주아주 혼를 내가면서 강조하셨습니다. 특히, 쌀 때가 언젠지 알 수 없다! 며 놓치지 말고 비싸지 않을 때 사야한다고 또또 말씀하셨어요. Buy & Hold, 전세상승분 재투자, 2주택, 다주택으로 투자 방향을 다잡았습니다.
✅ 잃지 않는 투자
실준반을 듣는 대부분의 수강생들은 상승장을 겪어보지 못 했을 겁니다. 앞으로 상승장이 올 가능성이 높은데 제발 신용 대출하지 말고, 하더라도 상승장 후반부에는 꼭 청산하라면서 ‘잃지 않는 투자’를 강조하셨어요. 10년 후에 20억이나 23억이 다 똑같다고, 망하면 살아남을 수 없으니 꼭 명심하고 지켜나가라고 신신당부를 하셨습니다. 그래서 '잃지 않는 투자'란 더 벌진 못하더라도, 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자라고 하셨습니다.
저평가 판단, 투자 이후 시나리오 대비, 전세가 향후 행방(팩트에 이어지는 것)과 같은 할 수 있는 것에 집중하고
할 수 없는 것, 미래 시세 예측(심리 등 변수가 너무 많음), 막연한 상승/하락 기대는 하지 말라고 하셨구요.
투자 이후 시나리오에는 4가지가 있는데 ‘머리 쓰지’ 말고 반드시 아래와 같이 하라고 하셨습니다.
- 매매상승/전세상승 : 상승초반에는 재투자, 상승후반(가격 수준으로 판단)에는 대출청산
- 매매상승/전세하락 : 방어가능하고 시세추가발생 가능시에는 현금대응, 방어가능하나 시세추가발생 어려울시 매도, 방어불가시에도 매도
- 매매하락/전세상승 : 싸게 샀을 시 보유&같은 지역 재투자, 비싸게 샀을 시 타지역 추가투자 or 매도
- 매매하락/전세하락(22년같은 최악의 시기) : 방어가능시 현금대응, 방어불가시 매도
던질때는 안 좋은 것부터 매도해야 함, 네고 더 치더라도 해야한다!
특히, 역전세는 이전 통계상 10년 중 2번은 올 것이니 꼭 대비를 하라고 하셨습니다!
✅ 저평가 판단
저평가는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있고, 투자를 더 잘 하기 위해서는
시장 전체의 저평가 시기를 알 수 있는 절대적 저평가도 알아야 하지만, 특정 지역/물건의 상대적 저평가를 고를 수 있는 안목과 실력이 필요하다고 하셨습니다. 예를 들면 16년에 강서구를 살거나 분당을 살거냐와 같은 의사결정력이죠.
상대적 저평가 투자는 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고, 더 좋은데 싼 것을 사는 투자를 하는 것입니다.
특히, 시장전체와 단지별로 공포/침체 분위기에 투자를 하는 것이 중요한데 (혹은 무릎에 사서 어깨에 판다고 하죠), 각 단지의 과거 평균 전세가율을 보고 그 분위기를 판단 할 수도 있습니다. 전세가율이 평균보다 높다면 그런 상황이 되고 있는 것이겠죠? (요즘 집을 누가사?)
절대적 저평가를 알기 위해 PIR과 전세가율 개념도 설명해주셨습니다 (KB 월간통계나 부동산 앱에서 확인 가능). 매달 동향 체크하겠습니다! (투자 기준은 서울 PIR 11이하, 전세가율 65% 이상)
상대적 저평가는 강남에 얼마나 가까이에 있는 단지에 투자를 하느냐의 게임이고, 직장/교통>환경>학군 순으로 입지를 따져보면 됩니다. 같은 연식/평수끼리 기초 정보를 비교하고 (매매, 전세, 전세가율, 투자금), 입지를 비교해서 입지 순위를 따져 봅니다. 마지막으로 입지대비 가격을 비교해서 어느 단지가 저평가인지 따져보고, 내 투자금/원칙에 맞는 물건 중 가장 좋은 것을 결정하여 투자! 하면 됩니다. 지금 당장 투자 실행이 어렵다면 모의 투자해보라고 하셨기에 앞마당 물건들 바로 모의투자 들어갑니다!
그리고 ‘아는 지역이 많다는 것’이 곧 투자 실력이고, 그것이 곧 내 수익으로 이어지기에 중요하다는 점을 가르쳐주셨구요. 투자금이 필연적으로 떨어지는데 그 시기에 임장보고서 꾸준히 쓰고, 글쓰고, 사람들 투자 관련 하는 것들 보고다니기 등 전세금 올라 갈 때까지 실력 쌓으면서 버티는 것이, 투자에 성공한 사람들이 했던 행동들이라고 하셔서 바로 BM 하겠습니다.
⏩ 강의 수강 후
지역 분석, 임장하는 법, 임보 쓰는 법, 매수하는 법, 전세 빼는 법, 다 중요한 과정들이지만 역시 가장 중요한 건 투자자의 마인드라는 것을 몸에 새길 수 있었던 6시간이었습니다. 시장의 흐름을 알고 내가 누구인지 알고 다스리면서 투자 생활 길게 끝까지 이어갈 수 있게 해주는, 계속해서 되풀이 할 가치가 있는 필수 강의였습니다!
그리고 투자를 과한 취미처럼 하자! 주위 사람들로부터 좀 더 미쳤다는 핀잔 들을 수 있도록 이어 나가 보겠습니다! 감사합니다!
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