관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요!
파란 열정으로 나아가는 레이니J입니다.
실전준비반 1강에서는 너나위님께서 진행해주셨습니다.
1년 만에 듣게 된 실준 너나위님 강의에서는
대출 규제 이후 현재의 상황, 투자 핵심, 해야 할 것들을 중점으로 알려주셨습니다.
너나위님의 강의를 접할 수 있는 기회가
내마반, 월학, 그리고 실준 과정 밖에 없기 때문에
말씀 하나하나 기억하고 이해하기 위해 집중해서 들었던 것 같습니다.
그럼, 복습하며 후기 시작할게요!
현재는 어떤 시장인가?
6.27 대책 이후 상반기에 좋은 급지 위주로
점고점을 넘어서기도 하면서 뜨거웠던 매수 기운이
잠시 주춤해진 상황인 것 같습니다.
이에 대해 실수요자 갈아타기가 이끌었던 상승세에
대출 규제를 걸었기 때문이라고 풀이해주셨습니다.
그럼 저희와 같은 투자자에게는 정말 안 좋은 상황일까?
에 대해서도 말씀해주셨는데요,
규제라고 하니 일단 위축되고, 못하는 것 아니야?
라고 지레 겁먹을 수 있는 상황에서
너나위님의 해석과 시각을 이번 강의로 레버리지 할 수 있었습니다.
- 대출 규제 금액을 바탕으로 영향을 미칠 수 있는 급지별 가격 확인
가격 감을 잡기 위해서 너나위님께서 하시는 부분을벤치마킹하여
매달 서울 구별 24평, 34평 평균 매매, 전세가를 업데이트하고 있는데요,
이 가격을 바탕으로 6억 주담대 제한의 영향 범위를 체크하셨습니다.
주담대 총액 한도가 없었는데, 집값이 어떻든 6억만 해주겠다는 정책의 의미는
6억 이상 대출을 받아 집을 사는 비중이 높은
상급지에 대한 수요와 가격 상승을 억제하겠다는 것이었습니다.
- 해야 할 행동
이런 상황은 투자자에게 기회가 될 수 있고,
그 안에서 어떤 행동을 해야할지도 알려주셨습니다.
실수요자의 고가 주택 매입을 위축 시켰으므로
오히려 상급지에서 기회가 올 수 있다는 것!
현금이 확보된 투자자 또는 갈아타기 수요는
이번 시장이 상반기에서 어려웠던 상황과
다른 기회를 줄 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
저는 최근에 투자를 진행하여 투자금이 없지만,
다음 장에서 갈아끼우고자 할 때에
어떤 상황에서 어떤 기회를 잡아야 할지 배울 수 있었습니다.
그리고 이미 시행되고 있었지만 더욱 강화된
조건부 주담대 불가 규제에 대해서
해야할 행동도 알려주셔서 이 부분은
제가 꼭 적용해봐야겠다 생각한 부분이었습니다.
[ BM ]
7월 말, 전세입자를 새로 맞추게 될 경우 전세금 욕심내지 말 것.
그리고 세입자분께 부탁하여 은행별 집주인 변경 기간 체크 요청드리기
잃지 않는 투자
아무리 강조해도 지나치치 않는 잃지 않는 투자에 대한 정의도
이번 강의를 통해 다시 마음에 새기게 되었습니다.
더 벌진 않더라도, 잃지 않는 투자를 해야 한다.
이 조언을 단순히 알고만 있었는가?
공감하며 이해했는가?
뒤돌아 볼 수 있었습니다.
상급지가 고점 수준 혹은 그 이상으로 다다른 상황에서
싸다고 볼 수 없는 투자 대상에 무리해서 접근하면 안된다는 것!
꼭 기억하겠습니다.
현재 시장은
전세가 상승은 확실한 상황(속도는 느릴지라도)이며
매매가는 상승할지 다시 몇년간 하락 전환할지 모르는 일이며
이 모든 상황에 대비할 시나리오를 알려주셨습니다.
[ BM ]
1호기가 매매상승, 전세상승할 경우 회수된 투자금으로 사내 대출 상환 또는 뭉쳐서 2호기 투자에 대비한다.
1호기가 매매하락, 전세상승할 경우, 싸게 샀음을 알고 섣불리 처분하지 말자. 더 싸졌기 때문에 상황을 보고 전세상승분으로 2호기 투자에 대비한다.
절대적, 상대적 비교평가
실준반 너나위님 강의를 이전에 들을 때
이 부분은 어려운 부분도 있었고, 그저 끄덕끄덕 그렇지..
하고 넘어간 부분도 이었습니다.
이번에 재수강하면서 느낀 부분을 남겨보겠습니다.
[ BM ]
1. 너나위님께서 매달하는 PIR, 전세율 업데이트하며 현재 시장 수준을 보자
: PIR 기준은 11(이전 투자 봄시장 기준)이며 이하라면 싼 구간이다. 저평가 시기이다.
2. 프로투자자가 되려면 상대적 저평가를 이해해야 한다.
: 너나위님께서 투자를 진행한 해에 앞마당이었던 서울과 비교해서
분당, 수지를 산 이유를 이해해야 한다.
좋은게 아니라 현재 싼 걸 사야 한다.
비교평가가 어려울 땐, 변수를 통제하고 땅만 비교해야한다.
연식, 평형 통일하고 비교하자.
살 수 있다면 좋은걸 사는게 맞지만,
이미 너무 올랐다면 상급지에 집착하지 말고 가치에 집중해서
그 다음으로 가는 것 나쁘지 않다. (수지, 분당 수익률 기억하기!)
[ 상대적 저평가 ]
얘가 쟤보다 좋은데 가격이 더 싸네?
얘가 쟤보다 좋은데 가격이 같네?
가격이 같은데 쟤가 얘보다 훨씬 좋네?
같은 값이면 당연히 저게 낫지!
어떻게 투자를 이어갈 것인가
1호기를 매수하고 나니,
자연스레 다음 투자에 대해서 어떻게 할지 고민하게 되었습니다.
더 잘하고 싶고 더 좋은 것을 하고 싶은데
어떤 시나리오로 투자금은 어떻게 모아갈 것인가 생각하고 있는데요
너나위님의 투자자별 시나리오를 통해 혜안을 얻을 수 있었습니다.
가치성장 다주택자의 경우에는
투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중해야하며
투자금을 모아 가치있는 것에 투자하므로
투자 횟수가 많지 않다는 것을 알려주셨습니다.
제 생각보다 다음 투자, 그 다음 투자의 기간이 길 수도 있으며
몇번의 기회를 잘 살려야 함을 알 수 있었습니다.
“과한 취미”
를 가진다는 마인드로 투자를 이어가라는 조언을 해주셨는데요,
이 부분은 제가 앞으로 투자 생활을 해나갈 때에
가져야 할 마음 가짐이었습니다.
[ BM ]
과한취미.
수준을 낮추지 않으면서도
유리공 영역을 잘 지켜 나가면서 하는 것.
우선순위를 잘 지키며 저글링 해나가는 투자자가 되어 보겠습니다.
너나위 멘토님,
투자를 진행한 상황에서 듣는 강의는
같은 강의 임에도 또 다른 가르침을 주셨습니다.
실준 강의해주셔서 감사합니다 멘토님!
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