[실준 70기 11억까지 4년이면 충분하조_율리장] 실준반 1주차 강의 후기_강의를 듣고 다주택자가 되고 싶어 졌습니다.

강의를 듣고 다주택자가 되고 싶어졌습니다

너나위님의 강의를 모두 수강하고 나니, 단순히 부동산 투자에 대한 정보를 얻은 것을 넘어서 투자자로서의 마인드셋과 철학을 배운 시간이었다는 생각이 든다. 특히 **"✨잃지 않는 투자✨"**라는 핵심 메시지가 강의 전반을 관통하면서, 투자에 대한 근본적인 접근법을 다시 생각해보게 되었다.

투자는 매수가 아니라 지켜내는 것

강의 초반에 나온 **"투자자가 되려면 3년은 지속해야 하고, 매수보다 투자 후 어떻게 대처할지가 더 중요하고 어렵다(매수는 10%)"**는 말이 계속 머릿속에 맴돈다. 지금까지 나는 좋은 물건을 싸게 사는 것에만 집중했는데, 사실 그 이후의 긴 여정이 진짜 투자라는 것을 깨달았다.

특히 투자 이후 시나리오에서 **10년 투자 시 4년은 돈 벼락, 5년은 소소한 5% 수익, 1년은 큰 손실(역전세 등)**이라는 현실적인 패턴을 제시한 부분이 눈에 띄었다. 이 1년의 손실은 피할 수 없다고 하니, 미리 대비하고 좋은 물건을 방어 가능하게 보유하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있었다.

현재 시장 진단: 투자자에게 유리한 타이밍

동행지수를 통한 시장 분석

서울의 매수심리를 나타내는 그래프를 통해 시장 온도를 측정하는 방법을 통해, 2025년 6월 23일 두 그래프가 다시 만났다는 것이 상승장 초입의 신호임을 설명해주셨다. 

수도권 상황 파악

• 기회의 신호: 매도세 > 매수세, 월 5천건 미만, 매물수 증가
• 올 하반기부터 기회!

현재는 실수요자보다 투자자에게 더 유리한 시장이 되었다는 진단을 해주셨다. 6.27 부동산 대책으로 실수요자들도 관망하고 있는 상황에서, 조건부 전세대출 불가에 대응하는 구체적인 방법들도 실전에서 유용할 것 같다.

저평가 투자의 이해: 절대적 vs 상대적

두 가지 저평가의 명확한 구분

• 절대적 저평가: 시장 전체가 모두 저평가된 상태 (PIR 11 이하, 전세가율 60% 이상)
• 상대적 저평가: 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태. 가치와 가격의 불균형은 기회.

현재 너나위님의 진단으로는 "가격이 비싸지 않다"(절대적 저평가에 가까운 시기)라고 하니, 지금이 투자 타이밍으로는 나쁘지 않다는 생각이 강의 내내 들었다.

프로 투자자가 되기 위해서는 상대적 저평가를 잘 보기 위해, 비교평가의 3단계(기초 정보 비교 → 입지 비교 → 입지 대비 가격)를 활용하고, 앞마당 관리를 위해 매달 모의투자가 필요함을 강조하셨다.

1주택자 vs 다주택자의 명확한 차이

1주택자와 다주택자의 차이를 명확히 제시한 부분이 매우 유익했다:

• 1주택자: 절대적 저평가 시기만 잘 잡으면 됨 (본인 업이 중요, 시간 없는 사람)
• 다주택자: 절대적 + 상대적 저평가 모두 활용 (자산 축적 중요, 시간 만들 수 있는 사람)

적용점

가치성장 다주택 사례를 보면서 특히 기억에 남은 부분이 **"투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중, 투자 횟수 많지 않음"**이라는 철학이었다. 집값이 떨어져도 생업처럼 대하지 않고 가족을 챙기면서 취미처럼, 하지만 **"과한 취미 수준(낚시에 미쳤나봐 소리 들을 정도)"**으로 한다는 표현이 머리에 쏙 박혔다.

나는 전문 투자자가 되고 싶으니 4시간을 매일 3년을 해보자. 취미에 미친 사람처럼 가족들을 챙기면서 오래 멀리 가보자는 마음가짐으로 접근하려고 한다.

나의 성격을 봤을 때 조금 잘 되면 붕붕 떠버리므로 메타인지를 통해 겸손의 자세로 해보자. 강의에서 상승 초반에 전세금만 봐도 콧노래가 나오고, 동료들이 하찮아 보이고, 월급을 비웃게 된다는 묘사가 정말 현실적이었다. 바로 이때가 대출 청산해야 할 타이밍이라고 하니, 이런 심리적 함정을 미리 알고 대비해야겠다.

메타인지를 계속 해나가는 것도 어려울 거라 본다. 투자자가 되려면 3년은 지속해야 한다는 말을 항상 마음에 새기고, 단기적 성과에 휘둘리지 않는 장기적 관점을 유지하려고 한다.

지방 소액투자와 수도권 가치성장 투자의 차이점을 명확히 비교해준 부분이 판단에 도움이 되었다. 지방은 매수매도를 지속해야 하고 매도 타이밍을 놓치면 안 되는 반면, 수도권은 비싸지 않게 사서 보유해나가는(Buy & hold) 전략이 가능하다. 종잣돈이 살짝 부족하긴 하지만, 운영의 수월함을 생각하면 수도권으로 가는 것이 맞다고 판단된다. 너나위님도 수도권은 내려갔을 때도 전세가가 받쳐주기 때문에 버틸 수 있다고 했으니, 첫 투자는 안정성을 우선으로 하고 싶다.

이번 년도 내로 수지, 평촌, 구리는 앞마당 만들어보고 싶다. 평촌 이상 경기도 지역 중에서도 내 투자금으로 접근 가능한 범위를 먼저 파악하고, 체계적인 비교평가를 통해 상대적 저평가를 찾아보려고 한다.

아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이. 아는 지역 개수가 곧 투자 실력이라니, 임장보고서 월 1개씩 작성을 다시 해외로 돌아가기 전까지 지속해보자. 

첫 투자하고 2-3년간 투자 불가 기간은 당연하다는 말도 마음의 준비가 되었다. 이 기간 동안 임장보고서를 지속 작성하면서 실력을 쌓고, 오른 전세금을 모아서 재투자하는 선순환 구조를 만들어가고 싶다.

현재 시점이 상급지 집착을 버리고 투자를 실행해야 할 때라는 너나위님의 진단에 따라, 겸손한 마음으로 첫 발걸음을 내디뎌보려고 한다. 매수는 10%일 뿐이고, 진짜 투자는 그 이후에 시작된다는 것을 항상 마음에 새기면서.

매일 4시간씩 투자 공부와 임장을 통해 3년 후에는 진정한 투자자가 되어 있기를 바란다. 가족을 챙기면서도 전문성을 놓치지 않는, 그런 균형 잡힌 투자자의 모습을 그려본다.