관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
“잃지 않는 투자를 하고, 내 투자를 믿고 지킬 줄 알아야 한다"
더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기위한 선택을 하는 것
- 아리송했던 6.27 부동산 대책 정리에 대해 강의를 들으면서 새길 수 있어서 좋았다
현재 부동산 시장 상황에 대해서 차근차근 설명해 주셔서 좋았다.
매일 기사로 쏟아져 나오는 부동산 시장의 시각이 아닌, 고수의 입장에서보는 부동산 시장을 습득할 수 있었다.
- 매수심리 상승장에서 절대 추격매수 하지 말 것
- 평촌 이상 안판다 ! ( 평촌.안양.광명.북의왕.과천.하남.성남.구리.수지)
- 수도권(강남 1시간 이내)은 좀처럼 싸지는 시기가 오지 않는다
특히나 서울 아파트는 가격이 싼 시점을 기다리면 투자 못한다
그래서 이전보다 싼 시점(=비싸지 않은 시점)에 사는 것
- 지방은 이전 하락시기에 이전 하락장보다도 더 빠지기 때문에 , 정신 바짝 차리고 수익률 채우면 팔고 나와야 함
지방은 30평대를 우선으로 해라
-2025.6월 현재 : 경기/서울 18,21평 기준 3-5억 70%전세가율 가정 투자금 1-1.5억 나쁘지 않다
- 할 수 있는 것 : 현시점 저평가 판단/ 실제가격을 조사.숙지/ 단기예측 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서기다림
할 수 없는 것 : 미래 시세를 예측/ 금리.유동성.공급.미분양/ 오를 것 같은 물건을 미리 알아내서 매수하고 즉시 시세차익 누림
- 10년 투자 시 역전세는 1-2년
-투자이후 시나리오 - 꼭 순서 지키기!
1) 매매상승/전세상승 : (투자금회수)대출 청산 - 재투자
2) 매매상승/전세하락 : (역전세!) 매도 - 현금대응
3) 매매하락/전세상승 : (투자금회수) 재투자 - 대출청산
4) 매매하락/전세하락 : (역전세!) 현금방어 - 매도
내가가진 물건 매도 시, 제일 입지 안좋은것을 먼저 판다
-저평가의 개념
1) 절대적 저평가 : 시장이 모두 저평가된 상태.
그냥 다 싼 시기
PIR 11이하(소득대비 집값의 비율) + 전세가율 60%이상(전세가/매매가)
2) 상대적 저평가 : 특정지역, 물건이 상대적으로 저평가된 상태
실력이 갖춰져 있다면 최고수준의 이익 실현
** 전세가율은 시장의 분위기를 표현 해 줌
전세가율이 높으면 분위기가 안좋음. 즉 사람들 반응이 차가운 시기.
전세가율이 낮으면 분위기 과열. 사람들이 부동산에 열광하는 시기.
투자는 전세가율이 높을 때 하는것
** 최고의 투자는 절대적 저평가 시기에, 상대적 저평가 물건을 찾아내는 것
-비교평가
1)일자리 2)교통 3)환경 4) 학군
이 네가지 중에서 일등은 무조건 교통!
비교평가는 동일한 연식, 동일 평수끼리 비교하는게 핵심
**한강 윗쪽 보다는 한강 아랫쪽을 보기. 부동산에서는 강남이 중심(일자리가 제일 많기 때문)
새 아파트의 외관에 혹하지 말기
-비교평가
1) 기초정보를 비교한다 ( 내 기준에 부합하지 않는 단지는 탈락)
2) 가치 = 입지를 비교한다 (입지순서 틀릴까봐 걱정말고 그냥 내 생각대로 해보기)
3) 입지대비 가격을 비교한다 (내 투자금에서 제일 좋은것을 사는것. 대출받아서 좋은거 사는게 아님)
-투자금 떨어졌을 때
1) OUT PUT집중 (임보)
2) 글쓰기
3)주변 사람 쫒아다니기
** 예전에 알아놓은 지역에서 투자를 하는 것. 내 것이 없겠다 싶으면 다른지역 알아가면서 넓히는 것
** 살 수 있다면 좋은것을 사는게 맞음
너무 많이 올라버렸다면 집착하지 말것. 가치의 절대범위(평촌이상.서울이상)를 이해하고 그 다음것을 보기
-가치성장투자
: 투자금의 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중.
투자의 횟수가 많지 않음을 미리 알아둘 것
한번 투자하면 2~3년의 재투자 못하는 시기가 있다는 것
-지방소액투자
: 매수 전 매도를 미리 생각하고 해야 함
지방투자의 수익률을 챙겼다면 미련없이 매도
!! 완성도 생각하지 말고 지금은 그냥 할 것
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