[실준반70기 108조 긍정의노력] 1강수강후기

“잃지 않는 투자를 하고, 내 투자를 믿고 지킬 줄 알아야 한다"

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기위한 선택을 하는 것

• 아리송했던 6.27 부동산 대책 정리에 대해 강의를 들으면서 새길 수 있어서 좋았다

• 현재 부동산 시장 상황에 대해서 차근차근 설명해 주셔서 좋았다. 

  매일 기사로 쏟아져 나오는 부동산 시장의 시각이 아닌, 고수의 입장에서보는 부동산 시장을 습득할 수 있었다.

- 매수심리 상승장에서 절대 추격매수 하지 말 것

- 평촌 이상 안판다 !  ( 평촌.안양.광명.북의왕.과천.하남.성남.구리.수지)

- 수도권(강남 1시간 이내)은 좀처럼 싸지는 시기가 오지 않는다

  특히나 서울 아파트는 가격이 싼 시점을 기다리면 투자 못한다

  그래서 이전보다 싼 시점(=비싸지 않은 시점)에 사는 것

- 지방은 이전 하락시기에 이전 하락장보다도 더 빠지기 때문에 , 정신 바짝 차리고 수익률 채우면 팔고 나와야 함

  지방은 30평대를 우선으로 해라

-2025.6월 현재 : 경기/서울 18,21평 기준 3-5억 70%전세가율 가정 투자금 1-1.5억 나쁘지 않다

- 할 수 있는 것 : 현시점 저평가 판단/ 실제가격을 조사.숙지/ 단기예측 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서기다림

  할 수 없는 것 : 미래 시세를 예측/ 금리.유동성.공급.미분양/ 오를 것 같은 물건을 미리 알아내서 매수하고 즉시 시세차익 누림

- 10년 투자 시 역전세는 1-2년

-투자이후 시나리오 - 꼭 순서 지키기!

 1) 매매상승/전세상승 : (투자금회수)대출 청산 - 재투자 

 2) 매매상승/전세하락 : (역전세!) 매도 - 현금대응

 3) 매매하락/전세상승 : (투자금회수) 재투자 - 대출청산

 4) 매매하락/전세하락 : (역전세!) 현금방어 - 매도

 내가가진 물건 매도 시, 제일 입지 안좋은것을 먼저 판다

-저평가의 개념

 1) 절대적 저평가 : 시장이 모두 저평가된 상태.

                           그냥 다 싼 시기

                          PIR 11이하(소득대비 집값의 비율) + 전세가율 60%이상(전세가/매매가)

 2) 상대적 저평가 : 특정지역, 물건이 상대적으로 저평가된 상태

                            실력이 갖춰져 있다면 최고수준의 이익 실현

 ** 전세가율은 시장의 분위기를 표현 해 줌

     전세가율이 높으면 분위기가 안좋음. 즉 사람들 반응이 차가운 시기. 

     전세가율이 낮으면 분위기 과열. 사람들이 부동산에 열광하는 시기.

     투자는 전세가율이 높을 때 하는것

 ** 최고의 투자는 절대적 저평가 시기에, 상대적 저평가 물건을 찾아내는 것

-비교평가

 1)일자리 2)교통 3)환경 4) 학군

 이 네가지 중에서 일등은 무조건 교통!

 비교평가는 동일한 연식, 동일 평수끼리 비교하는게 핵심

**한강 윗쪽 보다는 한강 아랫쪽을 보기. 부동산에서는 강남이 중심(일자리가 제일 많기 때문)

  새 아파트의 외관에 혹하지 말기

-비교평가

 1) 기초정보를 비교한다 ( 내 기준에 부합하지 않는 단지는 탈락)

 2) 가치 = 입지를 비교한다 (입지순서 틀릴까봐 걱정말고 그냥 내 생각대로 해보기)

 3) 입지대비 가격을 비교한다 (내 투자금에서 제일 좋은것을 사는것. 대출받아서 좋은거 사는게 아님)

-투자금 떨어졌을 때

 1) OUT PUT집중 (임보)

 2) 글쓰기

 3)주변 사람 쫒아다니기

** 예전에 알아놓은 지역에서 투자를 하는 것. 내 것이 없겠다 싶으면 다른지역 알아가면서 넓히는 것

** 살 수 있다면 좋은것을 사는게 맞음

    너무 많이 올라버렸다면 집착하지 말것. 가치의 절대범위(평촌이상.서울이상)를 이해하고 그 다음것을 보기

-가치성장투자

 : 투자금의 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중.

   투자의 횟수가 많지 않음을 미리 알아둘 것

   한번 투자하면 2~3년의 재투자 못하는 시기가 있다는 것 

-지방소액투자 

 : 매수 전 매도를 미리 생각하고 해야 함

  지방투자의 수익률을 챙겼다면 미련없이 매도

!!  완성도 생각하지 말고 지금은 그냥 할 것