안녕하세요. 세상의 중심이 되고자 하는 쎈~사람 쎈타인입니다. 굉장히 오래 기다리고 기다렸던 지방투자 실전반에 참여하게 되었습니다. 돌이켜보면 지난 1년 10개월이 어떻게 지나갔는지 모를 정도로 정신없이 흘러온 시간이었지만 한편으론 기초강의만 반복되는 시간이 이어지면서 적지 않은 부침을 겪기도 했습니다. 그리고 성장에 목말라 있다보니 내가 과연 이 시장에서 살아남을 수 있을까 하는 생각까지 들었던 시기이기도 하였습니다. 그렇게 침체기에 접어들 때쯤에 저에게 드디어 기회가 찾아왔고 이렇게 강의후기까지 쓰게 되었습니다. 1강을 듣고 난 느낌은 ‘이제 가려운 곳을 긁을 수 있게 되었다.’ 라고 요약할 수 있었습니다. 이제 1강을 듣고 난 소감을 적어보도록 하겠습니다.
지방투자에서 내가 가장 먼저 생각해야 할 것은 무엇인가요?
지방투자는 사실 입지를 크게 따지지 않는다는 생각이 들었습니다. 아파트가 많이 몰려 있는 곳, 그곳이 곧 입지이고, 선호도라고 생각했습니다. 하지만 이번 강의를 통해 그런식의 퉁치는 생각은 좋지 않음을 깨달았습니다. 지방 아파트도 단지별 선호도가 있고, 그 선호도가 곧 가격으로 반영되기 때문입니다. 그리고 가장 중요한 것은 배운 것을 실행하고, 그것을 끊임없이 반복하여 숙달된 형태로 만드는 것이 나의 성장을 이루는 것이라고 말씀해주셨습니다.
지방 아파트 시장을 한 마디로 표현한다면?
지방의 아파트 시장은 확실히 서울과는 그 온도차가 굉장히 크다고 볼 수 있습니다. 강의에서 나온 뉴스만 보더라도 그 격차는 생각 이상이었습니다. 잔쟈니 튜터님은 그것을 한 마디로 “양극화”라고 하셨습니다. 저는 아침 시간에 뉴스를 챙겨보는 터라 서울 시장이 연일 신고가를 갱신한다는 소식은 지방투자를 하는 저에게 썩 좋은 소식은 아니었습니다. 하지만 투자를 하는 입장에서 그런 상승장은 저에게 또 다른 희망이 되기도 하였습니다. 결국 지방도 수년간 하락장이 이어지고 있지만 언젠가는 서울처럼 상승장이 올 것이고, 그런 시장이 오기 전에 지금처럼 저평가 된 싼 물건을 보유하고 있다면 반드시 돈을 벌 수 있다는 것입니다.
이렇게 하락장을 겪고 있는 지방에서 어떻게 투자해야 할까요?
절대적 저평가인 지방시장에서는 어떤 물건을 사더라도 수익을 거둘 수 있다고 합니다. 하지만 그 수익이 과연 얼마냐를 놓고 본다면 이야기가 달라집니다. 아파트는 주식처럼 사고 파는 과정이 쉽지 않고, 어제 샀다가 오늘 팔 수 있는 물건이 아니며, 그 가격 또한 1~2천 만원 단위가 아닌 몇 천에서 수십억까지 호가하는 굉장히 고가(高價)의 물건입니다. 또, 일정기간 보유를 하여야 하기에 한 번 투자하면 굉장히 오랜 기간 동안 돈이 묶일 수 있습니다. 이것만 놓고 보더라도 단순히 싸다고 해서 아무거나 덥석 사면 누구는 1억 이상의 수익을 거두는 동안 내가 산 물건은 1~2천의 수익만 날 수도 있습니다. 결국 핵심은 좋은 것이 싼 가격으로 형성되어 있는, 다시 말해 저평가 된 물건을 싸게 사는 것입니다. 그렇기 때문에 실력을 키우는 것의 중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없습니다. 가치가 높지만 가격은 낮게 형성되어 있는 것, 그 물건을 보는 안목을 키우는 것이 핵심이라고 하셨습니다.
디테일이 곧 실력이고, 그것은 수익으로 연결됩니다~!
기초강의와의 차이점은 여기서 극명하게 나타났습니다. ‘리스크는 곧 공급이다’ 처럼 어떤 하나의 사실을 일반화하는 것을 지양(止揚)하고, 지역 전체의 매매가와 전세가의 흐름을 보면서 각각의 단지에 따른 개별적 이해가 중요함을 강조하셨습니다. ‘지방은 하락장이다’ 처럼 어떤 하나의 상황으로 퉁쳐서 보는 것 자체가 나에게 리스크가 된다는 것을 알려주셨습니다. 심지어 그런 각각의 상황을 도시별로 나누어서 세세히 알려주셨습니다. 예시로 나온 지역과 단지들은 제가 만든 앞마당과 겹치는 것이 많아 강의 이해에 많은 도움이 되었습니다. 특히, 제가 투자한 물건이 있는 지역에 대한 이야기는 꽤 오랜만에 강의에서 듣게 되어 더 집중할 수 있었습니다. 결국 하나의 단지를 보더라도 그 단지가 가지고 있는 가치는 단순하게 보아야 할 것이 아니고, 각 지역마다, 각 단지마다의 특성을 고려하여 다양하게 접근해야 한다는 것입니다.
그래서 내가 해야할 일은?
강의는 확실히 지방 아파트를 어떻게 분석해야 하는지 자세하게 분석해주었습니다. 제가 가진 앞마당 내에서도 각각 적용할 수 있도록 다양하게 비교 분석해주셔서 지역을 분석할 때 좀 더 깊이 생각해야 겠다는 생각이 들었습니다. 단순히 ‘잃지 않는 투자’만을 고려하는 것이 아닌, 수익을 생각해 보아야 하고, 수익도 결국 팔려야 발생하는 것이기에 ‘환금성’에 대한 고민도 수반되어야 한다고 하셨습니다. 지금까지 많은 것을 배우고, 알고 있었다고 생각했지만 이제부터가 시작이라는 생각이 들었던 강의였고, 더 많은 것을 배우기 위한 행동 또한 다르게 해나가야 한다는 것을 생각하게 된 강의였습니다. 앞으로 적용할 점에 대해 정리하면서 이번 1강 후기를 마무리 하도록 하겠습니다.
- 적용할 점
1. 강의를 한 번만 듣고 넘어가는 것이 아니라 다시 보면서 강의에서 무엇을 이야기 하는지 다시 이해해본다.
2. 임장할 때 각 단지의 선호요소가 무엇인지 생각하며 임장을 한다.
3. 지방은 무조건 상품성이라는 단순한 생각을 버리고, 환금성이라는 측면에서 반드시 팔릴 만한 물건은 무엇인가에 대해 고민한다.
4. 강의와 임장을 통해 궁금한 것이 생기면 정리하여 튜터님과 동료에게 질문하도록 한다.
5. 선명한 앞마당의 기준을 이번 실전반을 통해 명확히 잡아본다.
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