강의후기
인상깊은 포스트잇
지방 신축이라고 다 좋은건 아니다. 사람들이 무엇을 좋아 하는지 파악해야 한다.
공급이 많은 지역이라고 무작정 거를 필요는 없다.
필요에 따라서는 매우 싼가격을 저렴하게 만들어 내가 들어갔다가 나와도 된다.
주전세 소액으로 전세 만기점 리스크 피해서 해놓아도 좋은선택(돈 묶이는거 감안하면 좋을듯??)
파편화된 임보를 체계화 하여 연결시킨다.
임장 때 사람에 그곳에 사는 사람에게 집중해야한다.
*강아지 미용상태, 어르신들의 귀티 (중절모쓴 청바지/스카프에 구두), 어린 아이들의 옷차림
KTX는 신축 택지 위주에 있다.
기존 기차역은 구도심
분임 후 생활권 정리 때 랜드마크를 올려 천장을 체크한다.
단임 때 시세에 너무 집착하지 마라. 가치에 집착하는 버릇을 갖추어보기
지방 구축단지(샅샅이 보며 단지 임장 기본에 충실하자)
안좋아하는 생활권의 비선호도 파악하기
매물임장 가이드(최소 20개)
84대표 5개씩 가격별로(ex 5억5개, 4억 5개 등)
시세지도에 가격을 색으로 표시하여 알아보기
23년초/24년초 가격 / 저층가격 유심히 살펴보기
제발 아실로 전고점만 보지마(그건 마지막이야)
구미vs전주 : 이분법적 사고로 보면 안됨. 개인의 상황과 이후 매도 전략에 따른 포토폴리오에 의해 변동될 가능성이 많음
지역선호도 / 신축 / 환경을 모두 가진 단지는 비쌀껄....2개를 가지거나 1개라도 뚜렷한걸 찾아보기
광역시(핵심지 땅의 가치가 높음) 중소도시(연식/선호도)
가치가 떨어지더라도 년식이 좋다면 매도전략을 고려하여 판단해보기
비교평가 때 1:1:1:1 하지말고 1대1로 해보고 그다음 1대1
상승장 끝에는 84가 더 갔다.
하나의 저평가 단지를 기점으로 다른 단지와 비교해보자.(지역내 대표 중간단지???)
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
임장 결론 장표(생활권 정리 후 지역개요 간단히, 입지분석 요약(인직학환공), 랜드마크, 핵심선호요소(그지역에서 좋아하는 연식)
단지분석 : 단지위치/정보/주변(직장/학군/환경 등)/단지내부상태/실거래/현장정보
랜드마크의 공급상황 과거시점 정리 장표(과거를 분석해 미래를 대비, 당시 신축이였던 단지를 체크한다.)
*현재 시장과 비슷한 시기를 찾아 현재에 적용해보기
가설검증 주장 / 근거(과거 데이터) / 결론
1.주장 : 랜드마크 흐름, 공급을 통한 시장의 모습과 투자 할 단지
2.현재 투자 우선순위 단지들이 과거 시장 흐름과 공급이 비슷했던 시기에 수익률이 좋았던 단지
3.공급이 없던 시절의 랜드마크 매/전 흐름과 당시의 기사를 검색해보기
4.랜드마크의 가격 변화가 있던 시기의 기사와 비슷한 공급을 찾기(00년~00년이 25~27년 정도의 흐름과 비슷하다면?)
매물임장 결과 남기기
매물 정보 / 단지그래프 평면도 / 인근 유사평형 전세(단지/전세가/개수) / 실거래 / 저환수원리
앞마당 정리요약 예시 : 단지 가격흐름, 매물량, 절대적 저평가, 상대적 저평가, 투자검토
5분위 시세표(투자 그룹핑,
1. 매매가 5억대,4억대,3억대
2. 투자금으로 5순위 그룹핑
투자 우선순위 / 마지노선 설정
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