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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
- 현실적인 서울 아파트 최적 매수시기 지금, 비싸지않다.
PIR 10.1 전세가율 69.7% 현재는 PIR 정점찍고 급감 19.9 → 10.5 서울전체 평균 그 이하.
- 4억대 아파트는 소득대비 굉장히 싼것이다. 현재 전세가율 바닥찍고 반등함. (50.8% → 53.4%)
- 전세가율 상승에 대한 보장은 없고 오히려 낮아질수도 있다. 그러나 전세는 올라갈것이다(규제 등) 지금은 전세가율이 높아질 개연성이 있는 시기.
- 부동산 가격이 빠지면 오히려 좋아하기. 지금 내 마음가짐 다잡아야 하는 것은 전세가율이 올랐을때, 집을 살 수 있는 그 마인드.
- 현재는 절대적 저평가시기. 5년 이상 장기보유한다면 매수가능함 <매매하락 전세 상승> 사야함.
2. 좋은 아파트 가지려는 것이 아니라 돈 벌려고 투자하는 것이다.
- 똘똘한 한채도 팔지 않으면 그 수익은 내 것이라고 볼 수 없다. 최소 2주택자는 되어야 노후준비를 위한 필수요건이 마련 되는 것.
- 남들과 비교하는 것이 아닌 내가 봤을때 좋은 물건을 투자해야 한다. 그러기 위해서는 조급해 하지말고, 발품 팔고, 비교하고 실전에 나가야 한다.
3. 상대적 저평가 물건 찾는법
입지: 찐서울은 경기도 북부 날리고 생각함. 부동산에서 서울의 중심은 강남이다.
- 중계동, 대림 정도의 예외만 제외하면 강남에서 가까울수록 비싸다. 이건 조선시대와도 별반 차이가 없다.
결국, 내가 가진 돈으로 얼마나 강남에 가까운 매물을 살 수 있을까?가 핵심이다.
가치의 절대범위를 잊지말자. 침체인지? or 가치가 아예 없는건지?(별로다) 아는 눈이 필요하다.
“ 같은 값이면 당연히 저게 낫지” 라는 것을 스스로 물어보고, 알아보고, 생각하고 확신해야 한다. 그리고 홀딩.
- 좋은 거 다 안다…그치만 좋은 매물에 현혹될 필요없고 앞마당을 넓혀라.
- 가격과 가치의 불균형이 기회고, 그런 일은 비일비재하다(예-서울의 30평대 구축 아파트)
비교: 변수를 통제하고 땅만 비교하라. 신축이면 신축과, 32평이면 32평과 비교할것.
- 하급지, 경기도 무시하지 마. 전세가율 높으니까 좋았겠다 가 아니라 어려운 부분을 이겨낼 수 있어야 한다.
- 예) 지방 아파트 사기가 지금 쉽냐고..결정적인 때 행동해야 한다.
- 원칙예시) "전세가율 85% 이상, 투자금 5천 이하"
- 틀려도 좋으니 매물 간의 비교 순위를 매겨보아야 한다.
- 내가 가진 투자금에서 살 수 있는 가장 좋은것을 산다.
아는 지역이 많다는 것의 의미는 투자 결과의 차이다.
- 전혀 다른 수익금. 내가 가진 돈에서 최대의 효율을.
-예) 수지와 금호성동을 비교할때, 절대적 저평가와 상대적 저평가를 알고 모르고 차이는 천지차이다.
- 파주, 의정부는 사지말라. 좋은것만 보고 못사는데..하는게 아니라, 흥나려고 하는게 아니다.
- 물론 살 수 있으면 좋은 것을 사면 좋겠지만 그렇다보면 투자 기회를 놓친다. 가치가 있다고 보이면 사라.
- 규제가 나왔다고 너무 기다리지도, 너무 조급해하지도 말아라. 내가 할 수 있는 것은 하라.
* 나의 현재 아웃풋: 임장보고서, 글쓰기, 주변 사람들이 하는 것(인테리어업자 등)을 보고 노는 것
4. 아파트로 돈 버는 법
1주택자(1주택 올인, 일시적 1가구 2주택): 실거주만족과 노후 주택연금, 내집마련 이후 추가매수 및 점프업 가능
- 엄밀히 말하면 부채다.
- 절대적 저평가 시기만 잘 잡으면 된다.
- 본인의 업이 중요하고 시간 없는 사람(사업, 자영업, 전문직)
- 1가구 2주택자는 사회초년생, 기본 10년이 걸림. 영끌하다가 고꾸라지면 큰일 나는..그치만 항상 벌어짐.
- 그리고 급지 이동 외 달라진 것 없음. 부동산으로 자유로운 삶을 기대하기엔 어렵다.
- 미래: 매도 후 다운사이징, 혹은 주택연금
다주택자(가치성장-입지, 소액갭투자)
- 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중
- 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중
- 투자금이 적다고 지방에 안팔릴 아파트 사면 안됨.
- 절대적 저평가+ 상대적 저평가, 자산축적이 중요하고 시간 만들수 있는 사람(직장인, 주부)
투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중하고, 투자 횟수는 많지 않다는 것을 기억하자.
- 좀 과한 취미. 안부러지고 주욱..마른 낙엽처럼 너무 과하진 않지만 꾸준히 놓지 않고 투자 공부할것.
- 상승장 후반부 규제는 나에게 기회다.
- 지방은 어지간하면 팔아라. 편한 선택이 아니라 옳은 투자를 해야한다.
- 서울, 경기도(안양 평촌 광명 구리) 잘 봐야 한다. 무시하지 말고.
물건은 별로지만 수익성은 좋을 수 있다.
- 상급지에 대한 지나친 집착을 버리고 투자를 실행해야 할 때다.
- 지방은 전세가 오르면 매매가 오른다. 전세가율보다 전세가 그 자체가 중요하다(전세가율이 안중요)
- 서울 내년, 내후년 공급 절벽임. 전세대출규제는 ..어려울 것임.
지금 할수 있는 것을 하자. 화이팅!
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