서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 62조 사비나sabina]

자모님

바로 적용할 수 있는 실용적인 강의를 해주셔 감사합니다

집중해서 두번 들었습니다.

다음 강의도 기대됩니다.

1. 서울이라는 시장

좋은 매물은 강남까지의 교통이 좋고 주변 환경이 균질하다

서울은 연식보다는 땅의 가치가 우선이다

좋은 땅이 이긴다. 좋은 땅에서 선호하는 구축을 사두면 상승장에서 땅의 가치대로 순서가 매겨진다. 지금은 혼돈의 시장 (p42)

[땅의 가치를 찾아가는 사례]

강남 선호 구축 삼성 vs 강남 비선호 구축 자곡동 신동아파밀리에 vs 신길뉴 힐스테이트

마포 선호 구축 대흥 태영 vs 마포 비선호 구축 망원대림 vs 길음뉴 래미안

그러나 새 아파트가 몰려있는 뉴타운은 눈여겨 볼만 하다. 규모가 크고 균질한 환경이기 때문 신축 빨이 먹히는 동안은 좋은 땅보다 입지가떨어지는 뉴타운을 선호하는 경향이 있기 때문이다. 그런 의미에서 거여마천 뉴타운, 흑석 뉴타을 눈여겨 본다.

[과거 사례] 에서 선호 뉴타운의 위력(?)을 확인할 수 있다.

마래푸(아현뉴타운), 센트라스/텐즈힐 (왕십리뉴타운), 경희궁자희(교남뉴타운), 한남뉴타운(단군이래최대 재개발)

2. 땅과 단지 사이의 4가지 조합의 의미와 해당 단지

3. 가치성장 투자 좀 더 상세

(1) 팔지 않을 물건을 매수한다. 10년이면 전세가도 2배가 된다

(2) 똘똘한 한 채

- 전세가율이 높은 기간이 짧다. 매수 타이밍 잡기가 어렵다. 그러니 투자금이 많이 들더라도 쌀 때 들어가라

- 투자금이 많이 들어서 (최소 10억) 회수 시기가 오래 걸린다

- 매가 오른 장에서는 매도가 어렵다. (폭등 장에서는 각종 규제가 생기기 때문에 좋은 가격에 팔아도 세금을 많이 내야 하므로 팔 마음이 생기질 않는 듯. 사실 이해는 잘 되지 않음)

- 지금과 같은 시장에서 매도 심리가 붙었다 싶을 때 파는 것이 좋다. 꼭지인 15억이 아니라 어깨인 10억, 지금 판다

4. 1억 투자 가능권

(1) 5억/ 4억 강북구 도봉구의 이런 정도 선이 1억 투자 가능권이다. 전세가 오르는 것 모니터링 하자 (매가는 잘 안 오를 것임)

(2) 7억/4억 덜 선호 땅의 경우 이런 조합도 많은데, 전세가 붙는 것을 모니터링 하다가 적당할 때 투자 들어간다. 5억대만 보지 말고, 전세가 붙는 양상만 잘 캐치하면 7억대 투자도 가능하다.

(3) 이 때 잊지말고 전세매물 개수를 반드시 확인한다.

5. 투자의 본질 (p88, p89)

(1) 가치 있는 물건인가 ? 중장기적으로 보유할만한 가치가 있는가 ?

가치 있는 물건은 먼저 오르고 많이 오른다는데 그래프를 보고 오른 시점을 box로 잡아내는 것이 쉽진 않아보임 (p92, p93) 서울의 2급지 이상은 기본적으로 가치 있는 물건이기에 나의 투자의 경우는 이 부분은 skip 해도 될 것으로 보임

(2) 저평가된 물건인가 ? 상승장 대비 30% (20~40%) 하락했는가 ?

(3) 전세가율 60% 이상인가 ? (서울평균)

(4) 사례 : 분당 서현동 효자촌 화성럭키의 사례

전 고점 (11.1억) 대비 18.47% 하락이라 아직은 저평가라 보기 어렵다. 더 떨어져야 함

현재 전세가율 58%

가치 있고, 전세가율 60%에 육박하지만, 저평가는 아니므로 투자하지 않음

그리고는 비교평가를 간다

매가 10~11억, 300세대 이상, 20평대 고정하여 네이버에서 검색하면

성동구 준신축 행당푸르지오가 슝~ 이건 확실히 싸다

6. 지금은 시장 가격의 등락에 일희일비하지 않는다. 그 가격으로 계속 거래가 지속되지 못한다면 가격은 오르지 않는다. 지금은 가치에 집중하는 시장이다. 가치 있는 물건을 고르자

7. 그리고 나의 뇌피셜

가치성장투자보다는 소액투자를 더 권하는 느낌 ? 그래서 그런가 지금 사면 더 떨어질 수도 있단 것을 알고 뛰어들라고 반복한다. 소액 투자에 맞는 시장이 올 것이니 관심 단지 찍어 놓고 계속 모니터링 하다가 낚아채라 (미리 사서 전세금 상승 분을 챙겨오는 즐거움도 있을 것이지만)

하지만, 땅도 단지도 좋은 물건은 (돈 있으면) 지금 사라. 지금 싸다. 좋은 타이밍 잡기는 어렵다.

가치성장투자는 상대적으로 좀 어려워보이는데 투자의 본질대로 접근하는 것이 정답일 듯 보인다.

가치있는 물건인가 ? (2급지까지만 투자할 것이므로 기본적으로 모두 가치있다고 봐도 될 것임)

저평가 인가 ? (전 고점 대비 30% 하락 여부 확인할 것)

전세가율 60% 확인하고