[챈s] 독서후기 #부동산 투자의 정석 (96/100)

- 투자금 이슈로 매년 투자를 하지 못할지라도 절대 포기해선 안된다. Quit해버리면 다시는 못돌아올 수 있다.

- 대출 규제 등이 나온다면 나에게 유리한 부분, 불리한 부분을 구분하고 방법을 찾아나가는 투자자가 되자.

- 전세 상승분이 많아지는 시기에는 자금의 일부는 현금으로 보관할 것. (현금 비중 늘리며 더 안정적으로 운용해 나가기 -> 망하지 않기 위해.)

- 전세레버리지 투자를 위해 앞으로 2-4년만 눈 딱 감고 더 하자.

부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기 침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.

-> 어차피 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 정부는 반드시 경기를 부양하려고 하고, 너무 상승하면 규제 정책을 쓰는 것이다. 하락하고 장시간을 보낸거라면 다시 올라오기까지 시간이 걸릴 수 있다는 점을 비롯되어 볼 때 큰 기회가 찾아온다는 이야기와 같다.

특정 지역에 사람이 몰린다고 해서 몰리는 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아니다. 결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수밖에 없다는 이야기다.

-> 부동산은 주식과는 다르게 땅이 없다면 공급이 한정될 수밖에 없다는 것이다. 이전에 강의에서 서울 시장은 공급 부족에 더 큰 영향을 받는다고 했던 것 같은데, 그게 곧 수요와 공급의 불일치로 이어지는것이라는 생각이 들었다.

좋은 주택이라는 건 주변의 모든 기반시설과 환경을 포함하는 것이다. 여기에 치안 및 보안, 도로와 교통, 문화생활, 교육 환경 등의 여건이 모두 포함된다.

-> 처음에는 단지 그 자체가 좋으면 다 인줄 알았고, 그 다음엔 교통이 좋으면 다 인줄 알았다. 그런데 지금 보면 교통 뿐만이 아니라 모든 것들이 골고루 종합적으로 좋은 것들이 좋은 주택이라는 것을 익힌 것 같다. 이 구절에서 모든 기반 시설, 환경이 좋은 주택을 구성하는거라고 하는 것처럼, 좀 더 폭 넓게 단지의 가치를 파악할 줄 아는 사람이 되어야겠다.

전국적인 주택 상황을 봤을 때 아파트가 차지하는 비율은 50%다. 그런데 거기에 '대도시'나, '신규 아파트', '대단지','역세권'같은 조건을 집어넣으면, 그 비율이 10% 이하로 떨어진다.

-> 서울, 역세권, 대단지, 신축이면..정말정말 가치 있는 단지이구나. 나중에 앞마당 다 만들고 실제로 어느 정도 비율 되는지 파악해보면 재밌을 것 같다. (ex. 강남 개포신축라인, 올파포, 강동 그라시움, 동대문 이문휘경 등 -> 우리나라에 몇 없는 희소한 친구들이라는 것이다. 가치를 제대로 알자.)

전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산규모가 늘어나면, 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해 나가는 것이다.

-> 4년이면 시스템이 돌아간다. 그 시스템을 구축하기 위해선 내 포트폴리오를 더 좋은 방향으로 끌고 가야한다는 말이 더 이해가 잘 가는 것 같다.

매천 3천만원의 투자자금을 모은다는 건 그리 쉬운 일이 아니다. 모으지 못할 수 있따. 그러면 목표 달성에 조금 더 시일이 걸리거나 달성 금액이 조금 줄어들 것이다. 여기에는 아무 문제가 없다. (...) 큰 그림에는 변화가 없다는 것을 알 수 잇따. 그저, 목표를 이루는 기간이 늘어나거나 사례로 제시한 금액보다 성과가 조금 작아질 뿐이다.

-> 한 채 한 채 투자를 하는 것도 중요하긴 하지만 매번 매월 저축액을 일정하게 모을 수 있는게 쉬운게 아니다보니 다른 사람들은 어떻게 잘 해나가는건지 궁금했던 것 같다. 매년 한 채를 달성하지 못하면 어떡하지?라는 생각도 들었던 것 같은데 어쩌면 현실적인 월급쟁이 투자자 기준에서 매년 그렇게 투자를 해나가는 것 자체가 정말 대단한 거란 생각도 들었고, 조금은 시간이 걸릴지라도 투자의 끈을 놓지만 말자라는 생각이 들었다.

4년간 계속 투자하려고 했지만 큰돈이 나가는 바람에 3년 차나 4년 차에는 투자하지 못햇다면 5년 차, 6년 차에 하면 된다. 이렇게 하면 그저 목표 달성에 이르는 기간이 조금 늘어나는 것뿐이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.

-> 가장 중요한것은 포기하지 않는 것이다

법규의 변화를 유심히 살피면서 그 변화된 볍규에 따라 수혜를 입는 부분과 상대적으로 손해를 보는 부분이 무엇인지 면밀하게 따져봐야 한다.

-> 법규는 계속 바뀐다 (내가 주의할 점, 이득인 점이 동시에 존재한다. -> 제도를 잘 이해한 사람들이 수혜를 입는다.)

역사적 사실에도 불구하고 염려가 된다면, 자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다. 즉 전세 보증금 상승분이 2천만원이라면 1천만원은 재투자에 쓰고, 1천만원은 은행에 보관해 두는 것이다. 이렇게 하면 더욱 안정적으로 자산을 운영할 수 있다.

-> 몽튜터님이 어느 정도 채수가 쌓이면 현금 비중을 늘리는 것도 방법이라고 말씀 주셨는데, 위 구절과 같은 방법을 써나가면 정말 좋을 것 같다. 안정적인 자산을 운영해갈때까지 나아갈 것

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.

-> 매매가는 사이버 머니라는 이야기가 떠올랐다. 처음에는 그게 잘 와닿지 않았던 것 같은데 최근 시장에서 전세가 상승하는걸 보면서 체감이 더더욱 되는 것 같다. 물건을 보유해 나가면서 실제로 나에게 현금흐름을 주는건 전세라는 것이다. 실제 시스템을 잘 구축해 나가기 위해서는 상급지에서는 구축 선택을 할 수 있겠지만 하급지에서는 그 전세가폭이 적을 수 있음을 인지하거나, 연식 좋은 걸 선택해야겠다.

전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 우리의 목적이 부자가 되는 것 자체는 아닐 것이다. 돈은 결국 쓰기 위해서 버는 것이다. 그래서 언젠가는 쓸 것이다. 다만 너무 일찍부터 써서는 안 된다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.

-> 가장 중요한건 돈을 쓰는게 아니라 머니트리를 만드는 것. 그게 아니면 내 미래를 갉아먹는 행위를 하는 것. 전세 보증금이 무럭 무럭 자라날 씨앗이다라는걸 알고 투자를 지속해 나가고, 종잣돈 저축을 더 해야겠다는 생각이 든다.

만약 증액된 전세 보증금이 1천만원 혹은 1500만원 정도이거나 그 정도만 남았다면, 이 자금을 잘 지키면서 투자 대상이 나올 때까지 기다리거나 찾으려고 노력해야 한다. 그다음 다른 부동산에서 얻은 전세 보증금과 합쳐서 새로운 투자 대상을 매입하는 것이다. 이 과정이 여간 힘든게 아니다.

-> 바로 재투자 못할 수 있는거구나. 어쩌면 당연한일이다.

내가 투자자들에게 당부하는 건 '일단 4년 동안만 투자하라'는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. (...) 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4-6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다.

-> 빠르면 1년에 1채, 2년에 1채 (회수 늦는 경우) 할 수 있다는 것이다. 일단 했다는 것이 중요한거지 조금 늦쳐지는게 중요한게 아니다!

전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

-> 앞으로 2-4년만 눈 딱 감고 더 하자. 시스템이 굴러가기 시작할 것 같다 진짜. 그땐 성과가 눈에 보이니 노력하지 않아도 저절로 시장을 공부하고 있을 것 같다. 그 시간들이 다가온다는 것이 설레게 느껴진다.

성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 방법

1. 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.

2. 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.

4. 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다.

5. 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.

-> 투자자는 위의 사항들을 유념하고 상황에 잘 대처하여 시장에 4-6년 무조건 살아남는다.

막강해 보이는 대출 레버리지란 무기는 언제든 양날의 칼이 되어 되돌아 온다. 10억 원짜리 주택을 다시 생각해 보자. 10억원 짜리 주택이 12억 원이 되면 20% 상승, 실제 수익률은 50% 상승이지만, 10억짜리가 8억이 되면 ? 수익률이 무려 -50%다. 순식간에 절반이 날아가는 것이다. 만약 8억원에도 주택을 처분하지 못해 계속 보유하게 된다면 이에 대한 대출 이자를 물어야 한다. 매매가가 12억원일때나 8억원일때나 대출받은 6억원에 대한 이자라는 점은 같지만 그 심리적인 압박은 하늘과 땅만큼이나 다르다.

-> 정말 아찔하다. 하락하는 것도 반드시 생각해야 한다. 상승하는 것만 생각하는것이 아니라.

부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이것이 시스템의 힘이다. 정리해 보자. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 어제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다.

(...) 시스템만 있으면 이 위기의 순간 빛을 발하는 주인공이 될 수 있다.

-> 시스템을 가장 우선적으로 만들어야 하는 이유라는 생각이 든다. 경기가 안좋을 때 자산을 갖고 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이가 클것이다. 사람들이 부동산 매매를 하지 않으면, 전세를 선택하게 되어 있으니 그러면 불황일 때도 전세 레버리지 투자는 유효한 것이다. 이러한 특징이 정말 매력적인 투자 방법이라고 생각한다.

전세 상승분은 이익은은 아닌 것이다. 따라서 어느 정도 '수준'이 되면 이러한 투자는 멈춰야 한다. 그 수준이란 연간 투자금이 1억-3억원 가량 나오는 정도다.

-> 연간 투자금이 1-3억 가량 나오는 정도라면 대략 계산해 보았을 때 7억짜리 4채 정도로 보인다. 7억/5억 정도의 수준의 단지가 4개라면 5% 오른다는 가정으로 1년에 5천만원씩은 최소 나오는 것이다. 10년 뒤에는 그 이상의 투자금이 나오는 머니트리가 되어 있을거라는 생각이 든다.

결정적인 문제는 그렇게 해서 꿈에 그리던 상급지로 가본들 인생이 크게 달라지지 않는다는 것이다. 성공의 기쁨을 누리는 건 길어야 1년이다. 그 이후부터 주변에는 나의 성공 따위엔 아무 관심 조차 없고 이를 그렇게 대단하게 여기지도 않는 부자들이 널려 있다는 걸 피부로 느끼게 되고, 생활은 여전히 쪼들린다는 사실에 한숨이 나오다가, 어느덧 이렇다 할 추억도 없이 훌쩍 늙어버렸다는 사실에 인생의 허무함을 깨달을 뿐이다.

-> 상급지로 간다고 크게 인생이 달라지지 않는다. 물질적인 것이 아니라 지금부터 행복을 느끼는 것들이 많아야 부자가 되어도 행복할 수 있다. 가장 중요한 것은 나의 행복, 가족, 지인의 행복이라는 것을 알고 돈을 따라가는 행위는 하지 않아야겠다고 다짐해 본다.

핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유

1. 핵심이 무엇인지 모른다

2. 핵심 부동산 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다

3. 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다

4. 결국 대중을 따른다

-> 공부하지 않으면 결국 위의 일반적인 대중들이 선택하는 것을 따라 가는 상황이 발생할 수 있겠단 생각이 들었다. 반대로 생각해 보면 핵심이 무엇인지를 알고, 핵심 부동산을 사고, 핵심 부동산을 과도하게 오르지 않은 가격에 매수하고, 대중에 따르지 않으면 되는건데 그러기 위해서는 정말 대출 규제나 시장 상황에 따라 하락장이 펼쳐졌을 때가 기회라는 것을 알고 행동해야겠다는 생각이 들었다.

대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.

-> 지역을 보는게 아니라 단지를 보아야하고, 내가 보고 있는 단지가 과도하게 올랐다면 단지를 내리는 행동을 해야한다는 것이다. 이를 위해서는 앞마당을 제대로 만들어놓고 잘 관리하는 행동까지 이어나가야겠다.

상식적으로 생각해 봐야 한다. 부동산 가격은 왜 오르는가? 두 가지다. 하나는, 그 부동산을 '소유'하고 싶어 하는 사람이 많아서다.

-> 1-2군 아파트가 가격이 비싼 이유가 핵심 입지, 인프라를 누릴 수 있기 때문에 갖고 싶어하는 사람들이 많아서 이다. 그 지역, 단지에 살고 싶어하는 이유에 대해서 먼저 생각해볼 것. 내 물건을 매도할 때도 '내 물건을 사람들이 갖고 싶어할까?'의 관점에서 객관적으로 바라보아야겠다.

시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.

-> 참고, 욕심을 버릴 줄 아는 것도 투자자가 해야할 일이라는 말이 떠올랐다. 이를 위해서는 내가 하는 행동이 어떤 건지 객관적으로 판단할 줄 알아야한다는 것이다. 이번 기회가 아닐지라도 반드시 다음 기회를 잡을 수 있다는 것, 이 물건이 아닐지라도 다른 물건을 하면 된다는 마음가짐, 실력을 가질 수 있도록 노력하자.

부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다. (...) 환금성 자체가 직접적으로 돈을 벌어다 주는 건 아니라해도 이것이 내 재산을 보호하는 중요한 요소라는 점만은 명심해야 한다. (...) 이러한 이유로 로열동, 로열층의 아파트를 택하는 것이 정석이다.

-> 환금성이 정말 중요하다는 생각이 든다. 매매할 때도 그렇지만, 내가 임차를 낼 때도 우선 순위가 될 수 있는 물건을 매수해야하고, 다른 단지, 물건들의 눈치를 보지 않아도 RRR물건을 매수하도록 해야한다는 것. 다만 RRR이 아닐지라도 평균 이상의 물건을 사는게 중요한 것 같다.