물건 NN개 놓치고 3달 만에 비규제 신축 투자 했습니다.

안녕하세요

기회(chance)를 잡는 투자자 챈s입니다❤️

연달아 있었던 하반기 규제 이슈로

물건이 많이 줄어들고 거래가 빨리 되는 상황이

펼쳐졌던 것 같습니다.

저도 투자를 이어나가기 위해 25.08월부터 서울에서 물건을 찾았지만,

조건 조율을 하는 중간에 토허제로 묶여

서울에는 투자를 하지 못했는데요.

저도 처음엔 마음이 어려웠지만,

할 수 없는 것에 마음을 쓰기엔 그동안 넣은 시간이

너무 아깝게 느껴졌던 것 같습니다.

그래서 할 수 있는 것으로 바로 눈을 돌렸고

그 덕분에 비규제 신축에 투자를 할 수 있었습니다.

그 과정에서 겪은 것과 빠르게 변화하고 있는 시장 속에서

어려움을 겪고 계시는 분들께 도움이 될까 하여

이야기 나눠보려고 합니다🙂

8월, 서울에서 물건을 찾고 있었습니다.

3개월 전 뜨거웠던 여름, 지방 광역시 1호기를 매도하고

갈아탈 서울 물건을 찾고 있었습니다.

다만 매도를 하지 못하고 다가오는 임차인 만기에

전세를 새로 맞출 수밖에 없었던 것 같아요.

(관련글: https://weolbu.com/s/HKVTjK7qwQ)

다행히도 전세 손님은 많이 있어,

제 손에 전세 상승분 3천만원이 쥐어졌던 것 같습니다.

(관련글: https://weolbu.com/s/HK5A8rZa0Y)

매도가 되었다면 더 많은 돈이 저에게 있었겠지만,

전세 상승분 3천만원만이 제게 주어졌기 때문에

계획했던 것보다 투자금이 많이 적어진 상태였습니다.

경우의 수를 다양하게 생각해 둔 결과

이런 상황을 대비해서 1. 매도 했을 경우와

2. 전세 상승분(+종잣돈)을 받았을 경우로 나누어

투자금별 투자처를 리스트업해 두었었습니다.

📌매도를 했을 때 투자금 N억대 투자처: ○○, △△, □□, …

📌전세 상승분 얻었을 때 투자금 N억 투자처: ●●, ▲▲, ■■, …

그동안 첫 강의를 듣기 시작한 이후로

앞마당을 쉬지 않고 꾸준하게 만들어 놓으니

투자로 고려해볼만한 곳들이 많이 나왔던 것 같습니다.

매도를 하지 못하여 어쩔 수 없이 투자금이 줄었고

단지의 수준을 낮출 수밖에 없었지만,

그래도 소중한 첫 1호기에서 튀어나온 첫 결실로

다음 투자를 이어나간다는 그 사실만으로도 너무 감사했던 것 같습니다.

그래서 저는 물건을 더욱 재밌게 추려나갈 수 있었고

그 덕분에 빠르게 다음 스텝을 이어나갈 수 있었습니다.

✅ 늘 나의 상황을 반영한 투자처 리스트업을 하는게 중요하다. (다음 스텝을 위해)

✅ 꾸준하게 만들어나간 앞마당이 보물창고 그 자체이다.

빠르게 거래 되는 시장, 빠르게 행동해야 한다.

서울 후보 지역 4급지 A

서울 후보 지역 4급지 B

서울 후보 지역 5급지 C

수도권 후보 지역 4급지 D

다만 투자금이 줄어드니 서울 내에서

할 수 있는 단지가 한정되었던 것은 사실이었습니다.

예를 들어 3억대(예시) 투자금 수준이면 충분히 해볼 수 있지만

투자금이 5천만원이 줄어들어 2.5억이 되어서

제가 할 수 있는 가장 좋은 지역에서

매매가를 NN억까지 조정(↓)을 하고,

전세가를 NN억까지 높여야(↑)

간신히 투자를 해볼 수 있는 정도였는데요.

서울에서 제가 고려했던 수준의 물건들은 전용 59라면

구축에 전세가가 잘 받쳐지지 않았고,

보통 저렴하게 나온 것들은 수리를 해야했기에

투자금이 오히려 전용84와 비슷한 수준이었습니다.

59는 게다가 비교적 신혼부부들이 접근하기 좋은 평형대로

물건이 빠르게 소진되며 가격이 높게 형성되었습니다.

즉 그렇게 되면 84 물건들과 59의 가격이 얼마 차이 나지 않아

84 물건들이 더 저평가된 시장이었고, 전세가는 더 높게 형성되어

84에 투자를 해볼 수 있겠다는 판단하에 이를 우선 순위 두었고,

차례대로 물건을 협상해 나갔던 것 같습니다.

▲왜곡이 발생한 59, 84 가격

✅ 투자금이 한정될지라도 가장 좋은 지역부터 털고 내려갈 것

(처음에는 가장 투자 접근하기 쉬운 수도권 D지역부터 살펴보았었음)

✅ 할 수 있다고 생각하고 접근할 것

내가 할 수 있는 투자를 하는게 맞을까?

잔금이 안되던 제가 접근할 수 있는 방법은

3가지였습니다.

1️⃣주인 전세 물건

2️⃣대출 받는 세입자 시점 분리 방법

→ 주인 전세 3개월 이상 거주 필수

(참고 링크_감사합니다♡: https://weolbu.com/s/IOEqcv7azm)

3️⃣현금 세입자 동시 진행 방법

→ 소유권 이전 시점 분리할 필요X

위의 조건을 만들기 위해 협상을 진행하려고 했습니다.

다만 상급지로 이사를 가기 위한 실거주자가 많아

주인 전세 협조 가능한 물건이 많이 있지 않았다는 점,

이미 실거주자가 많이 진입한 시장으로

굳이 집주인들이 투자자에게 번거롭게

주인전세 협조를 해줄 이유가 없었다는 점에 있어서

조건 협상을 하는게 쉽지 않았던 것이 사실이었습니다.

(투자자인 저에게 주인전세를 해주면서 까지 매도를 하는 것보다

입주 날짜 조율만 하면 되는 실거주자에게 매도하는게 더 편리하기 때문입니다.)

제가 임장을 했던 당시 하루에 8팀 중에서

1팀이 투자자인 저, 7팀이 실거주자인 정도였습니다.

사장님들은 제게 ‘실거주 하시는 분들이 다 사가요’라는

말씀을 주셨었습니다.

실질적으로 2년 뒤에 상급지 분양 받은 곳으로 이사를 가야하는

2년 조건의 주인 전세 조건을 찾기도 했었습니다.

다만 매매가가 호가 대비 5천만원 높아져 있는 상태로 싼 상태가 아니었고,

겨우겨우 3주동안 수차례 방문하여 2천만원은 깎았지만

제 투자금 범위에 들어오지 않은 즉 감당 불가능한 수준이었어요.

그리고 이미 집값이 올라간다고 떠들썩 하니 집주인 분이

2년 뒤에 실거주 가능한 사람에게 매도를 하겠다는 입장을 취해

해당 물건은 거둬들여졌고 시장에 없는 물건이 되었습니다.

이러한 상황 속에서 그럼에도 불구하고 괜찮은 물건이 나왔다 하면 저는

A지역, B지역, C지역을 넘나들면서 늦은 밤까지 평일 매임을 다녔습니다.

다만 당시 월부학교 반장 역할을 하면서 물리적인 시간도 잘 나지 않아

연차를 몇개씩 써가면서 물건을 털었지만 나오지 않는 물건과

잘 되지 않는 협상에, 협상이 되면 실거주자가 사가는 상황이 펼쳐졌습니다.

제게 투자 생활을 하면서 좌절감이라는 감정이 있을까 싶었는데,

이땐 정말 처음으로 좌절감이 들었던 것 같습니다.

늘 할 수 있는 것에만 집중을 해왔던 사람이었지만,

이땐 제 앞에 펼쳐지는 일들로 인해

마치 할 수 없는 것을 하려고 애쓰고 있는 듯한 느낌이었습니다.

“내가 할 수 있는 투자를 하는게 맞을까?

내가 욕심 부리는건 아닐까?”

라는 생각과 함께 마음이 어려웠습니다.

몸과 마음이 지쳐 있는 상황에서

당시 월부학교 담당 튜터님이셨던

줴러미 튜터님께 솔직한 마음을 드렸을 때

“내가 챈님한테 기대하는 수준이 높아서 그래요”

“챈님 못찾을 사람 아니라고 생각해요 힘들겠지만 잘찾아봅시다”

라는 이야기를 해주셨습니다.

정신을 차리고 보니

마음이 약한 모습을 보여드린 것 같아

죄송스러웠고 스스로를 되돌아 보았을 때,

시장 앞에서 아직 배워나갈 것이 많은 사람임을

다시금 느꼈던 것 같습니다.

그럼에도 믿어주는 분이 계신다는

그 자체로 감사하다는 생각이 들었고,

덕분에 다행히 금방 중심을 다시 잡고

“하면 못 할 건 없지”라는 생각으로 전환할 수 있었습니다.

제겐 시장을 면밀하게 들여다 보려는 차분함이 필요했고,

제가 놓쳤을지 모르는 포인트가 무엇인지 알기 위한 시간이 필요했습니다.

✅ 할 수 있는 방법을 계속적으로 생각해 나간 것

✅ 일단 바로 현장에 나가 분위기 파악하려 했던 점

✅ 튜터님과 솔직한 소통을 하려고 했던 것

✅ 시장을 면밀하게 들여다 보려는 차분함이 필요하다.

전세 물건이 없고

전세가가 빠르게 올라오는 시장

그렇게 다시 시장을 바라보았습니다.

그런데 전세 물량이 생활권 내에 전혀 없거나

있으면 실거래가 대비 5천만원 수준으로

가격이 올라온 상태임을 보았습니다.

그러한 시장 상황을 보면서

매매가가 저평가된 입주 가능 물건을 찾고,

전세가만 실거래 대비 3천만원 정도 높은 수준으로 맞추더라도

전세가가 올라가는 시장(향후 공급이 줄어드는 상황)에서는

그럼에도 안전한 수준이라고 생각들었고,

(주변 전세가가 더 빠르게 오르는 상황에서)

비교적 적은 투자금으로 서울 4급지 84를

할 수 있다는 메리트가 크게 느껴졌습니다.

어떻게 이 투자를 할 수 있을지만 생각했습니다.

저는 그래서 이를 위해 오히려 먼저 현금 임차인을

적극적으로 더 움직여서 찾아야겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 전세입자를 미리 구해서 맞추는 조건으로

계약을 하겠다고 이야기를 했고,

이를 위해 생활권과 인근 지역에 포함해서

1천곳 부동산 가까이 현금 세입자를 구하는 문자를 뿌렸습니다.

신기하게도 그렇게 2곳에서

“오늘 집 볼 수 있나요?”

라는 연락을 받았습니다.

“이제 투자 할 수 있겠다”

라는 생각이 들었고,

더 이야기를 들어보니

바로 인근에 있는 단지(후순위)에서 한 어르신이

내년 초 정도에 입주하실 수리된 집을 찾고 계신 상황이었습니다.

더 좋은 생활권에서 집을 매도하고

현금 전세를 찾는 분도 계셨습니다.

그래서 이 분들께 제가 찾아놓았던 집들을

보여드려야겠다고 생각하여 집보기 약속을 잡았고

투자를 할 생각에 기대감에 찼던 것 같습니다.
 

10.15 규제가 터져 버리다

네, 그러던 중에 10.15 규제가 터져버렸습니다.

10.15 대책으로 서울 전지역이 규제 지역으로 묶였고,

결국 여름 내내 서울 투자를 하려고 고군분투했지만

제가 하려고 했던 투자는 할 수 없는 것이 되어 버렸습니다.

다만 저는 100개가 넘는 물건을 봤었고

후회없이 최선을 다했다는 생각이 들어서

규제는 제가 통제할 수 없는 부분으로

마음이 어렵다기 보단,

다음 스텝을 어떻게 밟아갈지만 생각했던 것 같습니다.

✅ 투자는 할 수 있을 때 하는 게 맞다. 미래 일은 아무도 모른다.

✅ 할 수 없는 것에 매몰되지 않을 것. 할 수 있는 것에만 집중하자.

그럼에도 만들어놨던 후보지

저에게는 위에서 한 번 언급했던

수도권 후보 지역 4급지 D 지역이 있었습니다.

D지역은 신축들이 전세가가 받쳐지기 때문에

바로 투자를 할 수 있는 수준이었습니다.

그렇게 규제가 터진 당일 저는 퇴근하고 바로 D지역으로 향했습니다.

하지만 지역 내 가장 가치가 좋았던 신축들에 손님들이 몰려

매매가가 갑작스레 3-4천만원이 올라가 버리거나,

거두는 물건들이 대부분이었습니다.

메스컴에서는 ‘비규제 지역 풍선효과’라는 타이틀을

달고 나올 정도로 현장에서는 정말 물건 잡는게 쉽지 않았습니다.

우여곡절 많았습니다.

다만 저는 지난번에 해당 앞마당을 만들면서

미리 물건 우선 순위를 정해두었었습니다.

그래서

1순위가 날라가면 2순위로, 2순위가 날라가면 3순위로..

빠르게 넘어갈 수 있었어요

그리고 매일 임장 가고, 또 가고, 또또 가고.. ㅎㅎ!

그 덕분에 규제가 터진 이후로 15일만에

투자를 마칠 수 있었습니다.

(자세한 투자 과정에 대해서는

앞으로 나눔글로 더 나눠보겠습니다.)

규제 시장에서 투자하면서 느낀점

& 기회를 잡기 위해서는?

작년 9월부터 조건부 전세 대출 규제부터 시작해서

올해까지 이어진 6.27, 9.7, 10.15 부동산 대책을

모두 현장에서 겪고 투자해 나갔습니다.

2023년도엔 하락장만 겪다가 2024년 9월, 규제를 처음 겪었을 땐

“나 이제 투자 못하는건가?”라는 생각이 들기도 했었는데요

다만 규제 속에서도 방법을 만들어나가면서 저는

24.10월에는 매도인-임차인 전세 계약 후 승계 방식으로 서울 투자를 했고,

올해, 며칠 전 25.10월에는 집주인 물건 → 주인전세 물건으로

만들어내어 비규제 수도권 4급지에 투자를 마쳤습니다

그 과정을 겪으면서 느낀 것은

‘규제’는 투자하는데 있어서 소음일 뿐이지

‘본질은 아니다’라는 것입니다.

할 수 없다고 생각했을 땐 할 수 없었고,

할 수 있다고 생각하니

그땐 방법이 떠오르고 할 수 있게 되었습니다.

중요한건 그럼에도 불구하고

포기하지 않고 다시 일어나면 된다는 것입니다.

그리고 다시 방법을 찾아나가면 된다는 것을 배웠습니다.

미리 준비하지 않았더라면

절대 하지 못했을 투자입니다.

지금도 서울이 규제로 단단히 묶여있지만,

만약 규제가 풀린다면 다들 어디로 달려가서 투자하고 싶으신가요?

그때 가서 다시 앞마당을 만들려면 시간이 오래 걸리고

확신도 갖지 못해, 선택을 내리기 어려울 수 있습니다.

결국에는 외부 변수에 흔들리는 것이 아니라

무엇보다도 지금 해나가야 할 것이

임장을 가고, 임보를 쓰고, 그 지역의 가치를 미리 알아두고

행동해 나가는 것임을 마음 깊이 느꼈던 것 같습니다.

미리 준비한 사람만이 기회를 잡을 수 있습니다:)

지난 여름학기때부터 제 투자에 도움 주셨던 줴러미 튜터님과

제 일을 자기 일처럼 생각해 주고 어떤 일이 있든 제 편이 되어 주었던 우리 6수즈,

에이스반에서 투자 원칙에 맞는 투자를 할 수 있게끔,

더 좋은 방향의 투자를 할 수 있게 애정어린 마음으로 도와주신 보이 멘토님,

물건 보고 밤 늦게 들어갈 때마다 매임 잘 다녀왔는지 체크해 주시고,

어려운 것은 없는지 물어봐주시며 힘 주셨던 늘 하하호호하는 우리 에2반 식구들,

정말, 정말, 정말, 진심으로 감사드립니다❤️

월부에서 투자 생활하면서 많은 것을 알려주고, 나눠주신 튜터님들과 동료들,

좋은 환경 만들어주려 애써주시고, 운영진 독모에서 제 마음 알아주시고

포기하지 않게끔 도와주신 너나위님께도 너무나 감사드립니다❤️

배운 것들 모두 나누겠습니다:)

늘 느끼는 것이지만

혼자 힘으로 되는 것은 정말 없는 것 같습니다.

이 환경 속에서라면 마침내

꼭 될 것임을 믿고 나아가셨으면 좋겠습니다.

마음 어려울 때마다 힘내어

움직이게 만든 글귀 하나 공유드리며 글 마칩니다🙂

다들 빠이팅입니다❤️

“Mai paura” (이탈리아어)

영어로 하면 ‘No fear’거든요.

‘겁먹지 마라.’

‘겁먹으면 아무것도 이루지 못한다.’

‘그냥 해라, 도전해라.’

‘어차피 잃을 거 없다.’

‘죽기밖에 더 하냐.’

 

이탈리아 사람들은 이 말을 ‘습관’처럼 합니다.

저도 그 마인드를 탑재하고 살다 보니까

실제로 겁먹지 않고 뭔가를 하면

다 이루어지더라고요.

 

-나폴리 맛피아-