수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
옷쓰기 #2.
같은 '선도지구'인데
왜 가격흐름이 다를까?
2024년,
1기 신도시를 들썩이게 한 정책이 있었습니다.
바로 '선도지구' 지정입니다.
당시 '선도지구'
분담금이 얼마인지 -
언제 되는건지 -
이런 정확한 정보 없이
되야만 한다!! 라는 으쌰으쌰 정신으로 ㅎㅎ
많은 단지들이 주민동의를 받기 위해
노력했었습니다.
그리고 박터지는 경쟁 속에
1기 신도시
정비 선도지구가 선정되었죠.
그렇게 기다리던 선도지구인데,
그 뒤에
정말 가격은 치고 나갔을까요?
25년 7월 현재 -
선도지구로 선정된 단지의 가격은
지금 어느 지점에 있을까?
오늘은 선도지구 지역별 가격 흐름에 대해서
확인해보겠습니다.
[분당]
천당 아래 분당 ㅎㅎ
분당구에서는 6월 한 달 동안
232건의 아파트가 신고가를 경신했습니다.
이는 경기도 전체에서 가장 많은 수치인데요.
그 가운데, 분당 선도지구에 포함된 단지들도
신고가를 찍으며 계속 호가를 높여가고 있습니다.
양지마을1단지금호 케이스로 살펴보겠습니다.
지난 4일 전용 84㎡가 18억3000만원에 거래되며
최고가를 찍었는데요.
실제 양지1단지의 가격 흐름을 보면
선도지구 계획이 발표된 시점부터
하락을 멈추고
본격적으로 상승흐름을 타는 것을
확인할 수 있습니다.
현재 나와있는 호가는
21.5억으로 ㅎㅎ
6월 신고가 보다도 훨씬 높은 금액이네요
이재명 정부가 들어서고
1기 신도시 재건축이 구체화되면서
실거주 수요뿐 아니라
투자 수요도 급격히 유입되고 있는 것으로 보여집니다.
이번에 신고가를 찍은 층이
저층(2층)인 것도
유의미한 것 같습니다.
실제 무지개마을4단지처럼
본격적으로 착공에 들어간 단지가
눈에 보이는 것도 ㅎㅎ
심리에 영향을 미치지 않을까?
하는 생각이 듭니다.
[평촌]
평촌 역시 분당과 함께
선도지구 발표 이후, 계속 상승하고 있는 것을
확인할 수 있습니다.
꿈마을건영3차 사례로 확인해볼까용!
동안구 내 신축 중에
신고가를 찍지 못한 단지들도 많은데 ㅎㅎ
꿈마을이
6월 2층이 신고가를 찍은 것도
재미있는 것 같습니다.
현재 호가도 신고가를 최저가 기준으로 해서
올라와 있는 물건들을 확인할 수 있습니다.
가격을 받치는 힘이 정말 좋은 것 같습니다-
꿈마을은 평촌학원가 바로 옆에 있어서
진짜 착공에 들어간다면
바로 대장이 되지 않을까? 하는
생각도 드는데요 ㅎㅎ
선도지구에 바로 옆
인덕원동탄선 호재까지 ㅎㅎ
좋은 거 옆에 또 좋은 거네요 ㅎㅎ
그렇다면, 선도지구 선정 후
모든 지역 단지들이 웃고 있을까요?
일산과 산본, 부천의 사례를
확인해보겠습니다.
[산본]
[중동]
[일산]
3개 지역 모두,
선도지구 선정 이후
가격이 더 가지 못하고
지지부진하게 흘러가고 있는 것을
확인할 수 있습니다.
거래량 역시,
많지 않네요.
일산, 중동, 산본은
땅의 가치가 분당이나 평촌보다
낮다보니
재건축 기대감이 상대적으로 낮은 데다
공공 기여 부담, 추가 분담금, 이주 비용 등에 대한
부담감까지 더해지면서
가격 상승에 제약이 걸린 것으로 보여집니다.
이 모든 제약을 뚫고 나아가게 해줄
'재건축' 후 '가격'에 대한 기대감이 부족한 것입니다.
'사업성'이 부족하다는 판단이 들자,
투자 수요가 시들한 것이죠
여기서 우리가 생각해봐야 할 것은
두 가지 입니다.
1. '선도지구'에 투자해서
내가 얼마나 벌 수 있을까?
재건축은 자금 조달의 싸움으로 귀결됩니다.
좋은 땅에 있는 단지들부터 ㅎㅎ
높은 분담금을 내고도 재건축이 빠르게
진행되는 이유이기도 합니다.
(재건축 후 돈을 벌 수 있다는 확신)
이번 1기 선도지구의 경우,
선도지구 지정을 위해 공공기여율을 높였지만
이는 조합원에게 높은 분담금으로 전가될 가능성이 큰데요.
분당은 사업성이 높아
분담금이 3억 원 안팎으로 추정되지만,
평촌과 산본은 용적률 증가로
5억 원을 넘길 수 있다는 전망입니다.
우리가 봐야 하는 건,
-분당과 평촌은 땅이 좋아서
지금이라도 들어가서
몸테크해야 되는 거 아니야?
-산본, 부천은 투자하면 안되겠는데?
이런 뇌피셜이 아니라
해당 지역 주변 신축 가격과 비교하면서
정말 내가 투자했을 때
얼마를 벌 수 있는지 계산해보는 겁니다.
(시간도 돈입니다. 시간과 투자금 모두 ㅎㅎ 계산을)
단지 매매가 + 분담금 = ? (지금 이 지역 비슷한 신축 가격은 얼마지?)
그래서 내 투자금은 얼마?
이 투자금으로 살 수 있는 물건은
내 앞마당 기준 뭐지?
'가격'이라는 팩트로 접근했을 때,
나에게 이 투자가 맞는지
맞지 않는지
확인할 수 있습니다.
2. 그렇다면 '선도지구' 는
호재가 아닌걸까?
우리가 투자를 결정할 때,
'호재' 보다 우선시 되야 하는 건
단지의 가치와
가치 대비 저평가된 '가격' 입니다.
그리고 나서
최종 투자 물건 후보를 뽑았을 때
같은 조건이라면
'선도지구'와 같은 호재가 있는 단지를
먼저 보는게 좋습니다.
같은 보합 상태의 단지여도
정부에서 건드려주는 것 만으로도
가격이 튀는 순간이 더 많을 수 있기 때문입니다.
심리가 움직이면
잠깐이라도
먼저 가격이 튈 수 있는 기회가
더 많이 생길 수 있습니다.
그렇기 때문에,
'재건축 실현될까?'
무조건 끝까지
가지고 간다는 생각보다는
'보너스'가 있는
단지라는 생각으로
더 좋은 단지로 점프업할 수 있는
기회를 더 많이 줄 수 있겠다 정도로
접근해봐도 좋겠습니다.
내가 만약
같은 조건의 구축 단지 사이에서
투자를 고민하고 있다면,
의미있는 '호재'라고 생각합니다 ㅎㅎ
오늘은 1기 신도시
선도지구 가격흐름에 대해서
작성해봤습니다.
재미있는 부동산 공뷰 끄적끄적❤️
안뇽히..! 총총
[옷쓰기]
부동산에 대한 궁금한 내용을 끄적여요🤗
#1. 규제 전과 규제 이후, 시장 호가변화는 어떻게 달라졌을까?
https://weolbu.com/s/FDzwwttaPO
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