안녕하세요. 주우이입니다.
10.15 대책으로 요즘 많은 분들이 대출에 대한 고민을 토로합니다.
“이번엔 진짜 헷갈린다.”
“내 아파트는 KB시세로 계산해야 하나, 매매가로 봐야 하나?”
“생애최초면 다 70% 되는 거 아니었어요?”
맞습니다. 10·15 대책 이후 대출 규정이 정말 복잡해졌습니다.
정부는 ‘집값 안정’을 이야기하지만, 실수요자 입장에서는
“도대체 어디까지 가능한 거야?”라는 혼란이 커졌죠.
특히 대출은 내가 살 수 있는 집의 범위를 결정할 수 있기 때문에 꼭 알아야 하는 부분입니다.
그래서 오늘은 10·15 대책 이후 꼭 알아야 할 대출 핵심 Q&A를
내집마련을 하는 분들의 입장에서 쉽고 정확하게 정리했습니다.
헷갈리는 규제 다 정리했습니다 — 부동산 실전 Q&A
Q1. “주담대를 매매가가 아니라 KB 시세로 본다던데, 진짜인가요?”
맞습니다. 기준은 ‘KB 일반시세’입니다.
그래서 대출을 받기 위해 KB시세를 확인해야 하고
이 아파트를 매수했을 때 내가 받을 수 있는 대출금액을 예상해보는 것이 중요합니다.
예를 들어볼게요.
아파트 매매 호가가 15억 5천만 원이고, KB 시세가 14억 9천만 원이라면
대출 가능 기준은 KB 시세 14.9억 원입니다.
즉,
- KB 시세 기준 15억 이하 → 최대 6억까지 대출 가능
- KB 시세 15억 초과 25억 이하 → 최대 4억원까지 대출 가능
최근 호가는 시세보다 높게 책정되는 경우가 많기 때문에,
은행은 보다 안정적인 지표인 KB 시세를 기준으로 합니다.
그래서 내가 받을 수 있는 대출금액을 제대로 아는 것이 중요합니다.
Q2. “마이너스 통장이 있는데 DSR 계산은 어떻게 하나요?”
마이너스 통장도 ‘부채’로 DSR에 포함됩니다.
은행은 마통을 ‘5년 만기 일시상환’ 기준으로 계산합니다.
예를 들어 한도가 1,000만 원이고, 금리가 5%라면
연간 원리금 상환액은 이렇게 계산됩니다.
(1,000만 원 ÷ 5년) + (1,000만 원 × 5%) = 200만 + 50만 = 연 250만 원
즉, 실제로 빌리지 않았더라도 한도 전체가 부채로 계산된다는 의미입니다.
그래서 마이너스 통장은 대출 전 반드시 한도 축소 또는 해지 검토가 필요합니다.
대출 상담 전에 “마통 한도를 줄여두는 것만으로도 DSR 여력이 달라질 수 있다”는 점을 꼭 기억하세요.
Q3. “부부합산 소득은 세전 기준인가요? 그리고 주담대를 받으면 일시적 1가구 2주택의 경우 서울아파트 매수 후 2년 내에 기존 아파트를 매도해야 되나요?”
우선 부부합산 소득은 ‘세전소득’ 기준입니다.
그리고 일시적 2주택자는 대출을 받는지 받지 않는지에 따라 기존 주택을 매도해야 하는 시기가 달라졌습니다.
기존엔 주택담보대출을 받아 새 집을 매수하더라도
기존 주택을 2년 내에 매도하면 대출 유지가 가능했습니다.
하지만 10·15 대책 이후에는
“대출 실행일로부터 6개월 이내” 처분해야 합니다.
즉, 이렇게 정리됩니다.
- 주담대 없음 → 매수 후 3년 내 기존 주택 처분 가능 (비과세 조건)
- 주담대 있음 → 매수 후 6개월 내 기존 주택 처분 필수
Q4. 스트레스 DSR은 대출 계산에 어떻게 반영되나요?
은행 등 금융기관이 대출 심사할 때 기준 금리에 가산금리(10.15 대책 이후 수도권, 규제지역 가산금리 하한 3%)를 더해 상환액을 계산합니다. 그 후 이 상환액을 연소득으로 나눈 비율이 DSR인데, 이 수치가 높으면 대출 가능한 금액이 더 적어집니다.
예를 들어, 실제 대출금리를 4%로 가정해도 스트레스 조건에서는 7%(4+3%)로 계산해 대출한도를 산정하는 방식입니다.
하지만 여기서 고정금리기간을 얼마로 하는지에 따라서 스트레스 DSR 적용 비중이 달라지는데요
예를 들어 30년 만기에 30년 변동을 하게 되면 스트레스금리가 100% 적용되지만 9~15년을 고정으로 하게 되면 60%, 21년 이상 고정으로 하게 되면 스트레스 금리가 미적용 됩니다.
Q5. “생애최초는 LTV 70%라던데, 규제지역 상관없이 가능한가요?”
네, 수도권 전 지역 동일하게 LTV 70% 적용됩니다.
생애최초 주택 구입자는 이번 10·15 대책에서도 예외를 인정받았습니다.
즉, 투기과열지구·조정지역 여부 상관없이 LTV 70%가 유지됩니다.
실제로 이 질문은 월부닷컴에 있는 대출계산기 무료 공유 글에 달린 댓글로 구성한 글입니다.
앞으로도 여러분들이 궁금해하는 부분들을 댓글로 남겨주시면 답변 드릴 수 있도록 하겠습니다 :)
혹시 대출에 대한 궁금증이 남아있다면 이 글을 참고해주세요!!
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모두의 내집 마련을 응원합니다!
감사합니다.
