안녕하세요.
두려울 때 꺼내보는 비법, 재테크 말하는 두꺼비 세무사 이장원입니다.
서울시에서 투명한 외국인 부동산 거래를 위한 관리 대응 방안을 모색하겠다는 발표를 했습니다.
외국인 부동산 매입 증가했다는 역차별, 시장 교란 우려.
사실 굉장히 많은 문의를 받아왔습니다.
서울시에서 발표한 보도자료입니다.
투명한 외국인 부동산 거래를 위한 관리 · 대응 방안 모색하겠다.
외국인 부동산 매입이 증가했다는 역차별, 시장 교란 우려에 대응방안 모색하겠다.
지금까지는 투명하지 않았다는 소리일까요?
이런 문의가 댓글로 종종 달리곤 하였습니다.
외국인들은 자금 끌고 오는 것도 쉽고,
토지 거래나 자금 조달 증빙도 쉬운 거 같은데
왜 자국인은 이렇게 복잡하게 하느냐.
그런데 저도 이해 갑니다.
대한민국 사람들은 사실 주택 살 때 머리 빠지거든요.
서울시에 따르면 외국인의 국내 부동산 거래는 별도 규제가 없다며,
내국인 역차별이다, 오히려 시장 교란이 우려된다라고 하였는데요.
이에 면밀한 실태 조사와 함께
투명한 거래 질서 구축 관리 기반 마련하겠다 말했죠.
국토교통부 발표에 따르면 지난해 말,
외국인 98,581 명이 약 10만 호의 주택을 갖고 있는데
이 중 사실상 거의 대부분인 70% 이상이
서울, 경기, 인천으로 수도권에 위치하고 있다고 발표했습니다.
이 중 서울 소재 주택이 23,741 가구, 약 24%이며
경기가 39%, 인천이 10%의 수치라고 하네요.
국토교통부에서 제공한 외국인 국적별 국내 보유 토지와 주택 현황도 살펴보면
주택의 경우 중국인이 56.2%로 절반 이상인 것을 볼 수 있습니다.
밑으로 미국인이 22%, 기타 10%로 조사되었습니다.
토지를 보유한 분들의 절반 이상, 53.5%는 미국인입니다.
아마 2세거나 상속받은 분들이 많을 겁니다.
상속받아서 국내에 토지는 있지만,
사실 국내 주택에 대해서 관심이 없는 분들이 많을 거예요.
어떻게 처리할지도 모르고, 관심도 없으니
가지고만 있는 상황이지 않을까 생각이 됩니다.
얼마 전에 나온 기사를 살펴보면,
대출과 세제 차별을 막을 시행령이 없다며,
외국인 부동산 쇼핑이 논란이 된다고 합니다.
말 그대로 대출을 받게 되면 LTV와 DSR을 적용해야 하는데,
외국인이 자국 금융 기관에서 대출을 받게 되면
정확하게 확인해 적용하기가 어렵죠.
자국에서 대출 받아 우리나라에서 부동산을 취득한다,
그러면 그 대출에 대한 규제를 할 수 없으니까요.
자국에서 자금을 가져와 산 거라고 볼 수 있으니까, 현실적으로 어렵다는 겁니다.
이어서 개인적으로 충격이었던 이야기였는데요.
가족 관계 파악도 현실적으로 어려워
다주택자 대상 세금 증가도 쉽지 않다고 합니다.
배우자랑 주소만 분리돼 있으면
이 두 사람이 부부인지 알 수 없다는 거죠.
자국민은 비과세 받기도 어려워 죽겠는데,
"외국인은 비과세 받기 너무 쉬워."
다주택자 대상 세금 중과도 피하며
비과세도 계속 받는 플래닝을 가져가는 사람도 있었습니다.
그리고 상호주의에 대한 문제점도 지적이 됐는데요.
상호주의는 부동산 매입에 있어서 상대 국가 규제 수준에 비례해서
우리 정부도 대응해야 한다는 법률에 명시된 원칙입니다.
그러나 현실에선 제대로 작동되지 않는 거죠.
그래서 서울시자체에서는 상호주의 외 토지거래허가구역지정을 검토하는 겁니다.
외국인을 대상으로 토허제를 시행하는 것도 방법이라고 생각한다는 거죠.
이재명 대통령도 과거 경기도 지사를 맡았을 때
외국인 부동산 수요 차단하기 위해서 토지 거래 허가 구역을 시행한 바가 있었고요.
국회에서는 상호주의 적용 등에 대해 본격적으로 논의 좀 되고 있는 것 같은데,
사실 조금 더 지켜봐야 알 것 같습니다.
해외 자금을 통한 불법 반입, 편법 증여, 이상 거래가 늘어나고 있고
해외 금융 기관을 통해 대출을 받는 경우 국내 대출 규제를 피할 수도 있다,
그래서 내국인과 형평성 문제가 붉어진 상황이다,
라는 서울시 보도자료도 발표된 적 있었습니다.
자금출처조사에서 외국인 부동산 거래신고 자금 조달 내역을
꼼꼼히 검증하기로 했다,
토지거래허가구역 내 외국인 매수 거래에 대해서
실거주 여부 현장 점검도 하겠다 등
대책도 내놓았습니다.
2024년 12월 22일에 보도 자료가 있더라고요.
외국인 부동산 이상 거래 기획조사 결과 282건 적발했다라 해서,
케이스가 다양합니다.
사실 대한민국에서 잡히는 케이스랑 거의 비슷한데,
외국인 투기성 거래에 대한 정확한 시장 파악을 하기 위해서
외국인 주택 소유 통계가 생산된 지 겨우 2년밖에 되지 않았다는 것이 문제였죠.
2023년 5월부터 통계를 생산하기 시작했습니다.
외국인 부동산 투기가 우려되는 지역은 토지거래허가구역을 지정할 수 있도록
이때 재정을 한 것입니다.
또한 국내 위탁 관리를 지정 신고하도록 의무화했는데,
과연 얼마나 잘 조사되고 있는지 아직은 확실히 답하기 어려운 듯 합니다.
그래도 나름 보안을 하려고 했다는 생각이 들었습니다.
서울시에서 보도 자료까지 내면서 "관리해야겠다"라고 말을 하는 이유가
분명 있을 거라 봅니다.
혹 유사한 제도, 또는 국토부에서 법률에 대한 말이 나오게 되면
다시 말씀 드려보도록 하겠습니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
감사합니다. ^^
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