'두려움'버리고'기준'에올라타,지방투자서핑을즐겨볼까나_지투기1강후기_[지투기 29기 8조 대구에서 2리터 땀흘려 9채 투자하고 8조 _ 나도언젠가]

“서핑보드 위에서 수평선을 처음 보았을 때처럼” 

서울과 수도권만을 바라보며 공부하던 내게 ‘지방 투자’라는 말은 너무나 멀고 낯선 단어였습니다.

 괜히 해보다가 실패하면 어쩌나, 

기차는 새벽에 어떻게 타지, 

가서 더위 먹으면 어쩌지, 

아무 근거도 없이 계속해서 불안한 생각만 머릿속을 맴돌았습니다.

 아직 시도도 안 해봤는데 마치 큰일이라도 나는 것처럼 온몸이 움츠러드는 기분이 들었어요. 

그런데, 강의의 첫머리에서

 권유디 튜터님이 이런 불안한 마음을 마치 내 마음속을 들여다본 듯 이야기해 주셔서,

 순간 너무 놀랍기도하고,

 ‘나만 그런 게 아니구나’ 하고 안도감도 들었습니다. 

마치 몇 해 전 여름, 처음으로 서핑에 도전하던 날과 비슷했어요. 

여행가서 아이가 서핑을 하고 싶다고 해서 같이 하기로 약속을 했는데…  

전날 밤까지 ‘괜히 했다가 다치는 거 아닌가’, ‘물에 빠지기만 하겠지’ 계속 걱정과 두려움이 밀려왔고,

 당일 아침에도 파도를 보며 마음속에 온갖 핑계를 만들고 있었습니다.

 하지만 막상 바다로 들어가 서핑보드 위에 몸을 실었을 때, 

보드에 업드려 바다를 향해 헤험쳐 갈 때 내 눈앞에 펼쳐진 수평선, 

그리고 처음으로 파도를 타고 일어섰던 그 순간. 

평생 잊을 수 없는 경험이었습니다!!

이번 강의에서 저는 딱 그때와 비슷한 감정을 느꼈습니다. 

무섭고 막막했지만, 

튜터님의 말 한 마디 한 마디가 마치

 “괜찮아, 물에 들어가기 전이 제일 무서운 거야”라고 다정히 말해주는 것 같았습니다. ^^

 특히, 튜터님의 "Why를 모르는 상태에서 진행하는 것은 어려울 수 있지만,

 행동하면서 ‘왜’를 찾아갈 수 있다"는 말씀이 너무 와닿았습니다. 

저도 why에 대한 부분이 해결되어야 확신으로 움직이는 타입인데, 

모든 '왜'를 다 해결한 후에야 움직이려고 하면 

끝내 한 걸음도 내딛지 못할 수 있다는 깨달음을 얻을 수 있었습니다. 

이번 강의는 단순히 용기를 북돋는 데 그치지 않았습니다.

 정말 구체적이고 실용적인 내용이 가득했어요. 

튜터님은 그동안의 경험에서 나온 진짜 노하우들을 나눠주셔서, 

마음은 용기로, 머리는 지방 투자에 대한 인사이트를 가득 채울 수 있었던 소중한 시간이었습니다. 

“나만 이렇게 두려운가요? 아닙니다. 모두 똑같이 고민하고 있습니다.

결국 포기만 하지 않으면 됩니다. 

첫 번째 임장만 잘하자, 이번 지방 투자만 잘하자, 그렇게 하나씩 하나씩 해보세요.”

이 말이 어쩌면 서핑보드 위에 처음 일어서던 내게 들려주고 싶은 말과도 같았습니다. 

“한 발만 앞으로. 나도언젠가, 나는 생각보다 잘할 거야.”

이번 강의를 통해 저는 그 한 발을 내디뎠습니다.

두려움은 그대로 있지만, 이제는 그 위에 설렘과 기대가 함께 실려 있습니다.

바다로 나아가던 그때처럼,

 이제 나도 수평선 위에 서서, 앞으로 펼쳐질 지방 투자 과정 즐겁게 시작해보겠습니다. 룰루~!! 

<지방 시장에 대한 전반적 이해>

지방은 시장 흐름 파악은 쉽고, 단지 선택은 어려움

전세가에 따라 매매가가 같이 움직이는 사이클 구조

서울을 제외한 대부분 지방 도시의 매매가 하락 흐름

(지금은 규제에 위축된 분위기지만, 오히려 매수 적기, 여름 휴가 기간도 좋음)

인구 100만 이상 도시(수요 존재)는 거래량 및 회복력이 더 빠름

<지방 투자 시 반드시 고려할 기준 3가지>

(1) 인구수 = 수요

인구가 많을수록, 매매·전세 수요 풍부, 가격 회복 속도 빠름

단, ‘법칙’은 아님 (무조건 다 좋은 건 아니며 지역별 맞춤 전략 필요)

우선순위 투자 대상 - 50만 이상 도시부터 고려 (예: 부산·대구·울산·창원 등)

(2) 입지 = 지역 내 수요가 몰리는 단지

지방은 땅이 많기 때문에 입지 독점성 낮음

(지방은 특정 동네에 반드시 살아야 하는 이유가 없음)

직주근접보다 환경, 학군, 신축 여부가 중요할 수 있음

입지 판단법 - 학군, 커뮤니티 형성 등

(3) 상품성 = 사람들이 좋아하는 조건

연식: 신축 선호도 높음

브랜드: 자이·힐스테이트 등 선호 브랜드 중요

택지 규모: 대단지, 신도시 스타일 선호 (하나말고 모여있는 것)

지방에서의 상품성은 ‘거주 선호도’에 큰 영향

<구체적 투자 기준 정리>

1. 수요 분석

- 인구수로 판단, 학군·생활환경·커뮤니티 유무, 입지, 연식, 브랜드 등으로 판단 (교집합)

(예: 역세권인데도 비역세권에 비해 가격이 낮다? - 역세권이 중요한 요소가 아닐 수도 있음)

2. 지방 투자, 지역별 특성과 예시

학군 영향이 큰 도시: 대구, 울산, 창원, 포항, 대전 (예: 대구 범어동, 창원 반림동, 천안 불당동)

‘전통적인 부촌’ 단지 - 학군+환경+브랜드 삼박자

중소도시라도 특정 학군이나 대장 단지는 여전히 유효

구축도 선호도가 있는 구축이면 투자 대상 가능 -부동산에 “왜 이 아파트가 비싼가요?” 질문

3. 지금은 ‘가격’보다 ‘좋은 단지’를 선별할 타이밍

현재 대부분 지역은 고점 대비 20~30% 가격 하락

지금은 ‘이 단지가 좋은 단지인가’에 집중할 시점

<★지방투자 실전 전략>

지방은 땅을 보는 게 아니라 '앞'을 봐야 한다

수도권은 ‘어느 땅을 밟고 있나’가 중요

지방은 ‘무엇을 바라보며 살고 있나’가 더 중요

학군, 커뮤니티, 신축 환경, 정서에 공감 필요 - 논리보다 공감으로 접근 (“그럴 수 있구나” 자세)

<지방투자 입지 평가 기준>

① 직장 ② 학군 ③ 환경(정량+정성) ④ 공급 ⑤ 교통 ⑥ 종합적 정리 및 판단 기준

① 직장: 일자리가 수요를 만든다

대기업의 존재 여부가 핵심 (기준: 500인 이상 사업체 수)

대기업은 인구를 정착시키는 역할

도시 유형별 주요 직장 패턴

수도권: 금융/상업 중심, 광역시: 연구단지 중심 (예: 대전), 중소도시: 산업단지 중심

대기업 밀집 지역 예시 - 구미, 창원, 청주, 대전 등 (대기업 수 대비 인구 비율이 높음)

★ 주의: 직장이 많다고 가격이 오르진 않음

(예: 청주 > 전주 대기업 수는 많지만, 전주가 아파트 가격 더 고평가)

투자 관점에서는 직장+선호단지+생활권 분석이 중요

② 학군: 지역 내에서 상대적 우위를 따져야 함.

광역시 내 대표 학군지

대구: 범4만3 / 부산: 좌동·우동 / 대전: 둔산

울산: 옥동·신정동 / 광주: 봉선동

중소도시 내 학군지 예시 - 창원 반림동 / 천안 불당동 / 포항 효자동 등

★실전 팁: 부동산 통화로 간접 확인 가능

학군지가 아닌 곳: “초등학교 가까워요”

학군지인 곳: “그 중, 고등학교 학교 서울대 몇 명 갔어요”

★ 지역마다 ‘절대 성적’보다 지역 내 상대 평가가 중요

예: 부산, 광주처럼 정량 수치 낮아도 학군지로 기능하는 곳 있음을 확인

③ 환경 평가 (정량+정성)

정량적 요소: 소비력

백화점 개수와 매출 - 지역 소비력

지역 내 ‘집을 살 수 있는 사람’의 존재 판단 근거

백화점·대형마트 존재 = 생활 만족도 향상

정성적 요소: 눈으로 보이는 주거 품질

택지, 신도시 - 균질성, 신축 브랜드 선호도 높음

빌라 없이 아파트만 있는 택지 선호

백화점 없더라도 “와, 여기 좋다”라는 느낌이 있으면 OK

④ 공급량 평가: 전세가에 미치는 결정적 영향력

3년간 시 전체 공급량, 구 단위 공급량, 세부 입주단지 위치 파악

공급→전세→매매로 이어지는 흐름 이해

공급 과다 → 전세가 하락 → 매매가 하락

공급 부족 → 전세가 상승 → 매매가 상승

투자자의 행동 판단 - 보유/재계약/매도 타이밍을 공급 흐름 기반으로 설정

단, 전세가 이미 전고점 뚫은 지역은 주의

⑤ 교통: 지방은 수도권과 접근 방식 다름

지방: 자차 중심 문화 - 대중교통 중요도 낮음

예외: 부산, 대구, 대전은 일부 대중교통 고려 가능

직장까지 거리 = 단지 평가 기준

지방에서는 주요 업무지구까지 거리를 단지 기준으로 비교

수도권: 교통, 직장이 절대 기준 vs. 지방: 학군, 환경, 커뮤니티 중심

⑥ 종합 정리: 실전 적용 전략

입지 분석은 '같은 급끼리 비교'

광역시는 광역시끼리, 중소도시는 중소도시끼리

★입지 vs. 가격 (투자에서 꼭 중요! 기억) 

입지 < 가격 - 입지가 아무리 좋아도 비싸면 투자하지 않음

입지 > 가격 - 원래 가치보다 싸게 나왔을 때만 투자, 소액투자 가능성 + 수요성 판단 병행

지방은 땅보다 사람들이 ‘좋아하는 것’을 보는 시장이며,

직장·학군·환경·공급·교통의 입지 요소들을 상대적 시각으로 비교하고,

투자 판단은 결국 ‘입지 대비 가격’에서 결정된다.

<2025년 7월 부산 부동산 시장 상황>

시장은 전환점에 있음

과거: 매매물량 누적으로 가격 하락, 매수세 위축

현재: 바닥 확인 후 전세가 상승, 매매가격도 소폭 회복세

랜드마크 단지부터 반등 움직임, 투자 적기 신호 (기다릴만한 시장)

부산은 '광역시 + 경남권 연계' 시장이며, 분지 지형, 평지 부족, 생활권별 특징이 있는 도시

<2025 부산 핵심 요약>

1. 인구 핵심 인사이트

지방 최대 인구, 고령화 도시: 60대 이상 비중 높음 (경제활동 인구 비중 낮음)

젊은 층 집중 지역(직장 + 학군 + 생활 인프라 복합 입지) vs.

영유아 비율 높은 지역(신도시 중심, 그러나 도심과 거리 있음) 

나이별 인구수로 지역이 나누어진 것을 확인해볼 수 있음. 

<투자 관점 정리>

10대, 학령기 인구 많으면 학군 입지 선호 확실

부산은 ‘신도시보다 입지’의 힘이 강력

신도시는 쾌적하지만 핵심 입지에서 멀면 수요가 분산되지 않음

2. 직장 핵심 인사이트

일자리 수는 많지만, 질은 평균 수준(일자리 때문에 유입되더라도 오래 머물 가능성은 낮음)

질 좋은 일자리는 금융, IT, 전문직

<투자 관점 정리>

직주근접 입지 (금융IT 분야 지역존재)

제조업 밀집지역은 재개발 가능성만 보유, 거주지로는 보수적 접근 필요

3. 학군 핵심 인사이트

절대적 학군은 업속, 상대적 학군 선호 중요

대표 학군지와 가성비 학군비로 나누어 볼 수 있음. 

<투자 관점 정리>

학군지에 외부 수요 유입 있음 - 거주 선호도 + 가격 방어력 우수

4. 환경 핵심 인사이트

부산은 언덕 많은 도시 (평지 선호 확실)

지방은 신축/신도시 선호가 크지만 OO은 입지가 더 우선

대표상권: 센텀시티(고급상권), 서면(유흥+유동인구)

<투자 관점 정리>

언덕 신축도 거주 선호 뚜렷하면 소액투자 기회 가능

해운대·동래·수영구 = 환경, 입지, 학군 삼박자 구성

5. 공급 핵심 인사이트

연평균 공급 22,000세대정도면 안정? - 2025년 이후 3년간 공급 부족 국면 진입

공급은 좋은 입지에 집중 (남구 1만 세대 등)

<투자 관점 정리>

공급시기와 전세 만기 타이밍 체크 필수

공급에 따라 전세가격 흐름 = 투자 타이밍 결정요소

6. 교통 핵심 인사이트

1호선: 원도심, 2호선: 업무지구 연결 (1, 2호선 중심의 생활권 선호도 높음)

역세권보다 입지·수요 우선 (수도권과는 다름)

<투자 관점 정리>

역세권은 플러스 요인일 뿐, 입지가 더 중요

2호선 인접 + 중심지와 연결성 높은 지역 = 투자 1순위

<부산 지역 강의 듣고 나만의 한 줄 정리>

부산 투자는 ‘지방이지만 입지의 힘이 수도권 못지않다’는 전제를 놓고,

직장-학군-환경의 3박자를 만족시키는 단지 중심 투자 고려 가능,

동부산권, 동래권 중심의 접근이 가장 우선순위이며,

전세 흐름과 공급 일정을 반드시 함께 체크해보자.

이번 부산 강의를 들으면서 처음으로

‘도시 하나를 입체적으로 본다’는 것이 어떤 의미인지 실감할 수 있었습니다. 

부산은 출장, 휴가로만 가본 지역이라 생소하고 어색한 지역이었는데, 

이번 강의를 통해 어떤 수요가 존재하며, 어떤 흐름을 타고 있는지를

 구조적으로 이해하는 눈이 조금씩 생긴 느낌이었습니다. 

강의 들으면서 가장 크게 와 닿은 부분은 부산은 입지의 힘이 매우 강한 도시라는 점이었습니다. 

지방이 처음이지만, “지방=신축’이라는 선입견이 있었는데, 

부산은 다른 지방 도시들과는 다르게, 

신축이라는 이유만으로 무조건 인기가 많은 것이 아니라 학군, 직장, 교통, 생활 인프라까지 

총체적인 입지 조건이 좋아야만 수요가 따라붙는 것을 확실히 배울 수 있었습니다. 

이번 주 지방 임장을 처음 가는데, 

부산과 비슷한 대구에 가서 사람들이 실제로 생활하고 있는 분위기와 밀도를 보고 

느껴보고 와야겠다는 다짐을 해봅니다. 

강의를 시작 전에는 두려웠지만, 지금은 이 시기에 지방 공부를 시작하게 되어 다행이라는 생각을 했습니다.^^ 

지방(부산은 재료로!) 이제 막 알아가고 있지만, 

이번 강의를 통해 지도 위의 선 몇 줄이 아니라, 

실제로 사람들이 살아가는 흐름을 조금이나마 읽을 수 있게 된 것 같아 뿌듯한 시간이었습니다.

이제는 좀 두렵지만, 가보려 합니다. 

눈으로, 몸으로, 흐름을 확인하러 열심히 다녀보겠습니다! 
'선'을 따라가는 투자의 첫걸음을, 

지방에서 열심히 진행해보겠습니다. GO~ GO~ 

마무리하며 권유디 튜터님께..

단순히 입지를 외우는 것이 아니라, 왜 그 지역이 좋은지, 

어떻게 비교해야 하는지 “기준”을 배울 수 있는 강의였습니다. 

직장, 학군, 환경, 공급, 교통까지… 

각 요소를 세심하게 풀어주시면서 “투자자의 눈”으로 바라보는 훈련을 자연스럽게 따라갈 수 있었습니다. 

단순히 정보 전달이 아니라,

 스스로 생각하고 적용할 수 있는 실전형 인사이트를 가득 전해주셔서 진심으로 감사드립니다.

무엇보다 단지 하나, 생활권 하나도 깊이 있게 바라보게 해주셔서,

 ‘내 투자금으로 내가 선택하는 힘’을 기를 수 있었던 강의였습니다.

진짜 “투자자의 관점”을 선물해주셔서 감사합니다.

부산은 아직 생소하지만, 다른 지역에도 적용해보고, 부산도 곧 가보고 싶어졌습니다!
이제는 저도 스스로 고르고, 비교하고, 판단해보겠습니다!

헬스 이론만 강한 사람이 아닌, 실제로 헬스 하는 사람처럼 해보겠습니다. ^^