안녕하세요
작지만 절대 깨지지 않
돌맹이의꿈 입니다.
최근 날이 많이 더워지면서
임장을 힘들어하시는 분들이 많이 계신데요,
임장이 힘들다보니
단지임장을 할 때도
단지 앞 문주만 보고 바로 돌아서는 분들도
종종 보이곤 합니다.
그래서 오늘은
단지임장의 중요성에 대한 글을
적어보려고 합니다.
글 시작해보겠습니다.
"단지임장을 왜 꼼꼼히 해야 하나요?"
우선
우리는 단지임장을 왜 가는걸까요?
투자를 하기 위해 단지임장을 가게됩니다.
/
투자는 어떤 물건에 하게 되나요?
내가 알고있는 가치있는 물건 중
가치대비 저평가 되어있는,
내가 할 수 있는 최선의 매물에
투자를 하게 됩니다.
/
따라서 우리는 두가지를 알아야합니다.
1. 가치있는 물건인가?
2. 가치대비 저평가 되어있는가?
이 두가지를 알기 위해서는
우선 단지의 가치를 먼저 파악해야 합니다.
분위기 임장을 통해서
대략적인 생활권의 느낌과 분위기를 파악했다면
생활권 내 단지들을 하나하나 들어가보면서
단지 각각의 장점과 단점, 특징, 선호요소 등을
파악하게됩니다.
만약 단지임장을 꼼꼼하게 하지 않는다면
단지의 가치가 높은지 낮은지
내가 아까 본 단지보다
지금 보고있는 이 단지가 더 선호도가 높은지 낮은지
파악을 하지 못하게 되면서
가치의 순서를 정렬하지 못하게 됩니다.
/
[단지임장을 꼼꼼히 안한 사람의 특징]
- 오늘보고온 단지가 잘 생각나지 않는다.
- 단지의 이미지가 잘 떠오르지 않는다
- 이 단지엔 어떤 사람들이 사는지 모른다.
- 단지의 주변 환경이 기억나지 않는다.
- 단지가 경사가 졌는지, 경사가 심했는지 기억이 안난다.
- 단지의 선호도를 물어보면 말을 하지 못한다.
- 단지의 장점과 단점을 말하지 못한다.
- 임보 단지분석에 쓸 말이 없다.
- 비싸면 좋은단지, 싸면 별로인 단지라고만 생각한다.
- 문주만 대충 보고 나온다.
- 내 멋대로 수도권 세대수 기준을 500세대로 제한해서 본다.
- 가치를 모르는 상태로 매매가부터 먼저 보고 판단한다.
- 나중에 단지이름 들었을 때 '그게 어디지?' 라고 한다.
여기 적혀있는 특징 중
나에게 해당되는게 많다 라고 느끼는 분들은
오늘부터 단지임장을 꼭 꼼꼼히 하셔야합니다.
이 두 단지는 강동구에 위치해있는데요
지도상으로 보기엔
성안마을청구 아파트가
초등학교도 좀 더 가깝고 지하철역도 좀 더
가까워서
선호될 것 처럼 생각됩니다.
/
만약 두 단지가
성안마을 청구 4.8억
성내삼성래미안 5.0억
이렇게 가격대가 형성된다면
둘 중 어떤 단지에 투자하실 것 같은가요?
"좀 더 역 가깝고, 학교 가까운 청구에 할래!"
라고 생각하시는 분도 계실 수 있습니다.
/
하지만,
실제로 두 단지를 임장해보면
성안마을청구는 단지 세대수도 작고
지하주차장도 연결되어있지 않고
단지관리가 삼성래미안에 비해서 조금은
아쉬운 느낌이 듭니다.
또한 지도상으로는 심하게 비균질해 보이지만,
실제로 가보면 앞에 관공서가 있고
젊은 사람들도 많이 보여서
생각보다 가성비 거주지로 충분히 고를 수 있겠다는
생각이 드는 곳이라는 것도 알 수 있습니다.
(물론 최고의 환경은 아니지만요)
/
실제로 두 단지는
과거에 몇천 정도의 차이만 나던 단지였습니다.
하지만 현재 매매호가를 보면
성안마을 청구 11.5억
성내삼성래미안 12.3억
둘이 약 1억가량이 차이나는 호가를
보이고 있습니다.
심지어 상승장에서 고점은
약 2억까지도 차이가 났습니다.
/
단지임장을 좀 더 꼼꼼히 하고
선호도파악을 열심히 했다면
상승장에서 약 2억가까이 벌어지는 이 단지를
놓치지 않았을 수 있었습니다.
그럼 우린
단지임장을 할 때
어떤 것들을 봐야할까요?
"단지임장 할 때 봐야할 것"
1. 어떤 사람들이 사는가?
: 사실 어떤 사람들이 사는지 보는 것이
가장 중요하다고 할 수 있습니다.
내가 투자를 하게 된다면
이 단지를 매수해 줄 사람들이 어떤 사람들인지
가늠해볼 수 있고,
내가 세입자를 맞출 때
어떤 사람들이 주로 세입자로 들어오게 될 지
가늠해볼 수 있기 때문입니다.
우리는 저평가된 단지에 투자를 하고
이후 가격이 상승했을 때 매도하게 됩니다.
상승한 가격을 충분히 받아주고 매수할 수 있는 사람들이
사는 곳인지?
그리고 그 사람들의 수요를 끌 수 있는 곳인지
그런 것들을 확인해야 합니다.
아이들이 많이 보이는 곳이라면
상대적으로 방이 3개인 매물이 좀 더 수요가 많을 수 있습니다.
학령기 자녀들이 많이 보인다면
생각보다 임차인의 손바뀜이 빠르지 않을 수 있고,
신혼부부나 어린 아이들이 많이 보인다면
생각보다 임차인의 손바뀜이 많은 곳일 수 있습니다.
모든건 절대적이지 않지만,
사는 사람들을 보면서 어떤 단지일지 생각해보는 것이
정말 중요합니다.
2. 단지 주변은 어떤 환경인가?
: 사람들은 단지 안에서만 살지 않습니다.
우리는 이사를 가게되면 아파트 안에만 있는게 아니라
출근을 위해 지하철까지도 걸어가고,
장보기 위해 집앞 작은 마트도 갈 수 있고 ,
커피가 마시고 싶을때는 집 앞 카페를 가기도 합니다.
그러므로 단지만 보는 것이 아니라
단지 주변은 어떻지?
그리고 단지에서 바라보게 될 풍경은 어떻지?
그런것들도 매우 중요합니다.
단지임장을 할 때 저는
단지를 등지고 섰을때 보이는 풍경을
눈에 잘 담아둡니다.
또한 단지 주변의 작은 골목들도 지나가면서
눈에 담아두고
학교가는 길은 안전한지, 도로에 펜스가 잘 쳐져있는지,
주변에 작은 동네 마트나 카페는 있는지,
편의점은 있는지 등등
그런것들을 확인하게 됩니다.
/
이외에도
3. 단지 자체 관리 상태는?
4. 주차장 연결은 되어있는가?
...
등등
많은 것들을 확인하는데,
가장 중요한 것은
그래서 결국 사람들이 살고싶어하는 곳인가?
그것이 가장 중요합니다.
/
만약 단지임장으로 다 파악하지 못한
내용들이 있다면
이후에 매임과 전임을 통해서
채워나가면 됩니다.
"단지임장을 하면서 시세를 보나요?"
단지임장을 하면서
동시에 시세를 보는 사람들도 있고,
아닌 사람들도 있습니다.
이런 것에는 정해진 방법이 없습니다.
그러나 확실한 것은
내가 스스로 단지의 선호도를 잘 파악하지 못한다고 느껴진다면
선호도 파악이 되기 전
미리 시세를 먼저 보는 습관은
좋지 않을 수 있습니다.
저도 그래서 예전에 임장할 때는
가격을 먼저 보지 않고
이후에 단지 선호도를 먼저 생각해 본 다음
그 이후에 가격을 붙여보곤 했었습니다.
하지만 지금은 단지임장이 좀 더 익숙해진 만큼
단임을 하는 동시에
같이 시세도 확인을 하고,
단임 전 미리 시세도 확인 한 뒤에
미리 단지임장을 가서 확인하고 싶은 부분들을
기록해두고나서 임장을 가기도 합니다.
(이런 꿀팁들은 이후에 다른 글로 다시 찾아오겠습니다. )
/
이번 여름 무척 덥다고 합니다.
이렇게 땀흘리고 힘들게 만든 우리의 앞마당
절대 대충 만들지 말고
최선을 다해서 만들어보셨으면 좋겠습니다.
우리가 투자하게 될 앞마당들이니까요 :)
안전한 여름임장 하시길 바랍니다.
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