관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
이번 지방기초반 강의는 처음으로 접해본 지방투자에 대한 강의였다.
지난 수도권 관련 강의를 들으며서 중간중간 지방투자에 대해 언급 하실 때 그냥 그렇구나~하고 들어 넘겼던 것들이 이번 강의를 들을 땐 강사님들이 무슨 이야길 하시는 건지 쉽게 이해 할 수 있었다. 예를 들면 지방은 신도시 느낌 나는 곳을 조심해야 한다. 외딴 곳이어도 신축을 선호한다.위주로 투자하라 같은 것들.
그리고 동시에 지방 투자는 수도권과 다른 접근방식이 있어 난이도가 좀 있다는 것도 함께 알 수 있었다.
강의를 들으며 이해 한(알게 된) 것!
- 지방 공통 특성
- 직장 수가 그 지역에 정착하는 요소일 수는 있지만 그 지역 내 투자를 결정 짓는 요소는 아니다 → 지역 내 선호 생활권 및 단지인지가 더 중요하다.
- 지방이라고 서울/수도권에 비해 소비력이 떨어지지 않음
- 백화점 매출 순위를 보면 알수 있음(3위 부산 신세계 센텀→ 이정도 일줄 몰랐다)
- 지방은 왜 인기가 많은 지역인지 모르겠지만 비싸고 좋은 지역이 있는데 이걸 머리로 이해하려 하지마라. 그 지역 만의 특성을 이해해야 한다.(전통적 부촌 등)
- 연령별 인구 비율은 감을 잡는 용도이지 투자지를 선택하는 기준은 아니다.
- 상위 학군지의 경우 선호도를 세밀하게 봐야 함.
- 각 단지에서 입학할수 있는 초등학교가 무엇, 어디인지
- 해당 초에서 갈수 있는 중학교가 어딘지
- 현재 상승이 시작된 곳은 즉시 투자하긴 좋으나 2년뒤에 바로 매도를 준비해야 할수도 있고 협상이 잘 안될수 있어 이미 상승세(울산, 전주)인 곳보다는 아직 시작되지 않은 곳이 매수자 우위시장이어서 투자하기 좋다.
- 부산
- 해수동연남진 위주로 투자 물건을 물색
- 지역과 인구의 규모가 커 입지의 힘이 강력
- 여타 지방과는 다른 선호요소를 가지고 있다. 중심지 생활 인프라, 직주근접등과 기존 지방 특징(환경, 연식)을 종합적으로 판단해야 한다.
- 지역을 퉁쳐서 보지말라
- 동부산권이 안된다면(놓쳤다면) 원도심권의 신축투자도 괜찮다.
- 지방은 1시 신도구 느낌을 조심해야 하나 부산의 경우 입지의 힘이 있는 지역(좌동같은) 구축도 괜찮다
- 평균 소득은 중위
- 인구가 만고 저 소득층이 있어 데이터 평균은 그렇지만 고소득인구가 있다.→ 투자 범위를 좁혀서 뽀죡하게보라 !!!
- 소액투자 팁
- 동래/남구쪽에 입지등이 애매(역에 멀다 or 단지 뒤 or 상권도 딱히 없고)한데 있는 신축단지들. 그런데 이런 단지들이 전세가 없어질때 전세가 올라가면서 매매가가 확올라가는 시점이 있다. → 이런 곳을 미리 알아두었다가 기밀하게 보고 전세가 올라갈때 기회가 올때 잡아라!!
- 매전차가 줄어들고 투자기회가 오고 선택의 폭이 넓어지고 있는 상황
좌동이나 거제는 전세가 없는 상황 → 전세가 팍 치고 올라갈수 있음
나에게 적용할 것
- 임보작성시
- 교통 평가: 업무지구접근성
- 지역 판단: 랜드마크 단지에서 가장 가까운 업무지구와의 거리
- 단지 판단: 해당 단지에서 가장 가까운 업무지구
- 단임 후 임보 작성 시
- 임보 작성시 가격정보만 고려할게 아니라 단임 시 눈과 발로 느꼈던 선호도를 기억하면서 작성하자 → 단지 느낌, 주변 환경이 중요하다! 왜냐? 실수요자(전세입자)는 매매가가 아닌 전세가와 단지의 느낌을 보고 입주결정을 하니까
- 투자 단지를 선택 후 공급물량을 확인하면서 투자 시나리오를 생각해보자
- 전세 재계약, 매도 시기등
- 교통 평가: 업무지구접근성
- 단지 비교 시 강의 내용에 나온대로 생각의 흐름을 따라가보며 판단해보자.
- 가격이 비슷한 곳(고정)을 리스트화 하고 거기서 입지를 비교해 보며 단지를 뽑아내 보자
- 부산이 평균 소득 수준은 평이하나 임장을 다녀보면 그 지역이 좋다는 걸 느낄수 있음→ 데이터보다 내가 눈으로 본 것과 내 발을 믿어라
- 투자자관점
- 구별로 순위를 정리하라
- 연제, 수영 같은 곳
- 상승흐름이 오기전에 미리 단지를 봐둬라. 지금은 투자금 내 안들어오는 단지를 보고 후보군을 정해놓고
- 투자 단지 후보 리스트를 만들고(내 투자금범위보다 높게)
- 긴밀하게 모니터링 하라 → 매전폭이 좁아지는 흐름이 캐치된다면 바로 갈수 있도록 예의주시
- 만약 매매가 날라가버려 놓쳤다면 지체 말고 후순위로!
- 한번에 한 단지만 보지말고 여러개 단지를 두고 모니터링을 하라
최고의 단지를 찾겠다고 계속 기다리지만 마라!!
투자는 점(매수)이 아니다. 점(매수)찍은 후 연결되는 선이다. 결과가 나올때까지 즐겁게 버틸수 있어야 한다.
권유디 강사님! 즐겁게 부산 다녀오겠습니다. 강의 감사히 잘 들었습니다.
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