[실준70기 6개월 안에 1채 등기칠조 멈추지말고달려] 규제 투자자 관점으로 보기!!

투자자 관점 

• 6억 이상 대출 주택 (12억?) 수요 감소 → 조정 분위기

  - 대출이 6억 이하로 줄었기 떄문에 현금이 더 필요해진 상황 

  - 현금을 조금 가지고 있었던 사람들에게 호재?? 

   

• 갈아타기 매도자 6개월 미처분 주택 급매 접근 가능 (올겨울) 

  - 6개월 이내 처분을 하고 전입을 해야하는데 매수하고 매도를 못했던 상황이라면 급매로 나올 가능성이 높음

  (어떤상황인지 꼭 물어보면 좋을듯)

   

• 전월세 만기 6개월 이상 남은 낀 물건 급매 접근 가능 

  - 실소유자라면 6개월 이내 전입 의무가 있기 때문에 전입신고를 못하는 사람들은 사지 않는다.  

  실거주자는 대출받아서 구매하려면 구매후 6개월 이내에 무조건 전입을 해야합니다! 만약 집주인이 전세입자 만기가 6개월 이상 남은 상태에서 집을 내놓았고 그걸 실거주자가 산다면 6개월 이내 입주가 불가능해 대출이 안나오니 구매하지 않는다.

  - 처음부터 전월세 만기가 6개월 이상 남은 매물은 실거주자가 볼리가 없고 매수자가 줄어들죠 매도자는 돈이 필요해서 물건을 내놓았을텐데 내놓은 기간이 길어질수록 돈이 급해질거고 그래서 싸게 살 수 있다는 뜻

매수 체크리스트 

• 풍선효과 기대하며 도리어 조급해하지 말고 열 개 보고 하나 고른다 차분히 실행 (현재 실수요 중심. 마포 보던 실수요자가 대출규제로 은평구 사지 않음!! 또한 하급지 애네도 정책대출 한도가 5천-1억씩 줄었으므로 구매력 감소는 마찬가지)
• 규제로 인한 급매인가 (6개월 내 매도, 세 만기 많이 남아 실수요 끊김 등)
• 규제 이후 거래 절벽에 따른 실망 매물인가
• 휴가철, 명절 비수기 물건인가
• 타 단지 비교해보았을 때 확실히 싸고, 해당 단지 내에도 기존 실거래 대비 싼가 

임대 체크리스트

• 만기 충분히 남은 세낀 물건인가
• 매도인 전세 계약 우선 체결 후 매매하는 방식 가능한가
• 임차인 통해 전세대출 은행에 임대인 변경 여부 확인 기간 체크했는가 (ex. 6개월)
• 전세 품귀, 매도해야 하는 매도인 상황이 겹칠수록 임대 유리 

아는지역 관리하는법 

임보 마지막에 모의투자느낌으로 본 날짜, 네이버부동산 호가 작성해두기 

시장에 따라 내가 해야할 행동 / 판단 

매매상승 / 전세 상승 : 투자금 회수 → 대출 청산 & 재투자

• 상승 초반 : 재투자
• 상승 후반 : 대출청

매매상승 / 전세 하락 : 역전세 → 매도 & 현금 대응

• 다른곳에서도 역전세가 날거 같으면 매도를 하는거다
• 방어가능 & 저평가 : 현금대응
• 방어가능 & 고평가 : 매도 (수익)
• 방어불가 : 매도 (수익)

매매하락 / 전세 상승 : 투자금 회수 → 재(추가)투자 & 대출 청산 

• 싸게 삼 : 보유 & 재투자, 타 지역 추가투자
• 비싸게 삼 : 타 지역 추가투자 or 매도 

매매하락 / 전세 하락 : 역전세 → 현금대응 & 매도

• 방어가능 & 저평가 : 현금 대응
• 방어불가 : 매도 (손절)
• 방어가능 & 고평가 : 매도 (손절)