지방투자

지방 사이클은 매매와 전세가 함께 움직인다. 

=> 지금 싸다. 쌀 때는 투자범위를 좁혀서, 좋은 것을 찾아내는 눈이 중요하다. 

지방 투자의 기준

1. 인구수= 수요 => 50만명 이상인 곳

2. 연식이 좋거나, 신도시같은 환경, 학군지를 선호한다. 

3. 지방 지역별로 선호 요소가 다르다. 

   
   선호도

+ 입지

• 학군

• 환경

• 커뮤니티

+ 상품성

• 연식: 새아파트 공급이 많은 지역일수록 신축 아파트 선호도가 높다.

• 브랜드: 건설사 브랜드 선호도

• 택지 규모: 새아파트 1개보다, 다수 모여 개발된 신축 택지 선호

지방의 입지 

평가 기준

직장, 학군 

직장

지방에서 직장은 인구를 정착시킬 수 있는 힘이 될 수 있지만, 거주지를 판단하는 요건이 되지 않을 수 있다.

그렇지만 ! 500인 이상 사업체수가 많은 곳은 고소득 일자리가 많아, 

다른 지역으로 이동하기가 힘들기 때문에 안정적인 투자가 가능한 곳이다.

= 대전, 창원, 구미

학군

95%이상 성취도율 보이는 중학교 비중 높은 지역은 대구, 울산

대구 범4만3 

대전 둔산

울산 옥동, 신정동

광주 봉선동

이외에는, 학군으로 타 지역의 인구를 끌어들일 요인이 되진 않지만,

해당 지역 내에서는 학군지로서 기능할 수 있다. 

상대적인 비교가 필요하다! 

환경

신도시, 백화점, 스타벅스

신도시

브랜드, 신축, 택지(빌라가 섞이지 않고, 신축>구축 일수록)

거주 환경과 만족도가 높다. 

=> 눈에 보기에 좋아보이는 곳, 살고싶다! 는 느낌이 드는 곳일수록 좋아한다.

백화점
 있다고 살기 좋은 동네 → X

=> 거주 만족도 높을 수 있고, 

=> 집 구매 여력을 파악할 수 있다.

공급

→ 매매가 예측이 가능하다.

지역 전체 - 구별 영향을 받는 지역- 입주 단지의 위치 

*현재 매매가와 전세가 차이가 많이 나서, 투자금이 많이 들지만, 
현재 가격이 저렴하고. 향후 3년간 공급 물량이 적어서, 전세가가 상승할 수 있는 여건이 된다면, 
(미리 알아두고) 전세가 상승 흐름 보인다면 (투자 대상으로 여기고 들어가볼것!) 
그럼 전세/매매가 상승! 

스타벅스

스타벅스가 많은 곳은 사람들이 좋아하는 곳. 선호도가 높은 곳이라는 걸 볼 수 있다.

반면에 DT는 좀 외진 곳 !

부산

300만 인구 땅의 가치를 인정 받으므로, 입지가 중요하다.

1. 동부산권 : 해운대구, 수영구, 남구, 기장군
2. 동래, 중심권: 동래구, 연제구, 금정구, 진구
3. 서부산권: 북구, 사상구, 사하구, 강서구
4. 원도심권: 중구, 서구, 동구, 영도구

거주 선호도

직장: 해운대구, 연제구, 부산 진구, 남구 

//동부산권, 동래중심권에 사는 사람들의 주택 구매력이 강하다.

학군: 해운대구 우동(센텀)+좌동, 동래구 사직, 남구 대연+용호 // 가성비 학군: 금정구 구서동, 북구 화명동

환경(신도시): 강서구, 기장군

결론=> 부산은 신도시 느낌보다 직장, 학군이 더 중요한 입지 요소다.

그런데,, 부산에는 언덕이 많다.

같은 조건이라면 평지를 선호하지만, 입지와 단지 선호도가 먼저다 ! 

공급

공급 위치가 사람들이 좋아하는 위치에 집중되어있다. 남구에 1만세대.

각 권역, 구별 전세가가 개별적으로 움직일 가능성이있어, 전세가 변화를 세밀하게 지켜봐야한다.

교통

부산은 지하철 요소 반영 되긴 한다. 

1,2호선이 선호도 높은 호선이라, 

동부산권, 동래권 지역 이용률이 높다.

역세권이라고 투자요건이 되진 않는다.

입지와 거주 수요가 더 중요하다.

생활권별 특징

해운대구

1. 우동(센텀)
2. 중동(상업단지st, 돈냄새)
3. 좌동(1기신도시st)
4. 반여동(언덕)

=> 같은 구축인데, 가격차이가 나는 걸 보면 ‘여기’가 더 입지가 좋은 곳이구나. 

=> 갖고 싶은 곳(신축)과 실제로 살고 싶은 곳(학군지 수요)은 다를 수 있구나. 

=> 해당 지역에 신축이 없다면, 완전한 신축이 아니더라도 희소성때문에 전고점을 넘길만큼, 인기가 있을 수 있구나. 

수영구 

1. 남천동(느그서장남천동!/광안바다뷰)
2. 광안
3. 민락
4. 망미(망미?)

=> 같은 동네, 같은 신축인데, 최고가와 현재가 차이가 난다. ‘특정 선호요소’를 가진 곳과 갖지 않은 곳의 차이.

=> 더 좋은 동네의 신축이 2022년도 이후에 지어진 곳이라면, ‘전고점’이 없어서, 가격에 제대로 반영되어 있지 않을 수 있다.

=> 구축과 신축의 가격 차이가 얼마나지 않는다면? 입지가 좋다는 것. → 재건축 이슈가 생길때 다시 아파트 가격이 높아지는 것! 

=> 좋은 입지 + 나홀로 구축 혹은 어수선한 빌라촌 혹은 나홀로 신축 등등 // 
“갖고싶지 않지만, 학군/신축/위치에 절대적인 수요가 있는 곳”이 매매가가 전세가가 올라올 때까지 기다려 줄 수 있어, 투자 기회 생길 수 있다 ! 

동래구

1. 사직(내륙대장)
2. 명륜(과거부촌)
3. 온천
4. 안락

=> 전세는 실거주. 생활권 선호도 높지만 현재 가격 같다면 전세가로 비교해보자. 사람들이 어디를 더 좋아하는지?

연제구

1. 거제
2. 시청
3. 교대
4. 연산9동

=> 큰 단지같은 경우 로얄동 로얄층이 있는데, 투자자라면??? 매매가 차이 많이 나도, 전세가는 실제 차이가 없을 수 있기 때문에 수익률 극대화 측면에서 비로얄동 선택할 수 있다.

남구

1. 대연(남천동과 붙어있어 인프라 누릴 수 있다)
2. 용호(대연,남천동 붙어있다)
3. 문현(여의도)
4. 우암(천지개벽 예정)

=> 공급 예정지의 위치와 일자 체크 ! 

부산진구

1. 연지
2. 전포
3. 양정
4. 부암

=> 언덕(완전한 약점)이고, 왕왕 신축(23년)이라면, 건물 가치 남아있을때, 다음 상승장때 무조건 판다는 마음으로 들어갈 것. 

=> 아파트 모여있는 느낌을 좋아한다. 

생활권 내 단지 선호도 판단할 때,

상권 근처에 있는 신축 대단지라면 누구나 좋아할 것.

소규모 신축단지라서 애매하다면? 가볼것.

소규모 구축이라서 애매하다면? 가볼것.

지방은 눈으로 보고 느끼는 것들이 맞는 곳

선호도 떨어질 수록 가격이 조금씩 떨어지는게 맞지만, 

그 떨어지는 가격 차가 너무 심하게 벌어져 있지는 않은지,

유난히 저평가 되어있진 않은지.

선호도 비슷한데 신축/ 구축 금액 차가 얼마나지 않는다면?! 신축 !!!

그런 저평가 단지들은 리스트업 해서 전세 흐름 기민하게 관찰하기 !