관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
그동안 수도권만 누비고 다녔던 저로서는
지방과 수도권이 투자에 대한 관점이 다름을
너무나 뼈져리게 실감한 1강이었습니다.
그래서
수도권과 다른 지방투자의 특성을 정리해보고자 합니다.
내겐 너무 어려운 투자 범위
투자에 있어 수도권과 지방의 큰 차이점 중 하나는
수도권은, 특히 서울은 저가치 단지가 (거의)없다는 것!
반면 지방에는 저가치, 즉 향후 가격이 상승하지 않을 단지들도 많다는 것입니다.
고로 투자 대상을 추려내는 것이 중요하고,
그만큼 투자 범위 또한 더 보수적으로 봐야 합니다.
바로 이 점이 제겐 너무 어렵더군요^^;
어떤 지역은 땅의 가치가 좋기에 구축임에도 투자 범위에 들어가고
어떤 지역은 땅 가치가 낮아 구축은 지양하고 연식 위주로 봐야합니다.
근데 막상 지도를 보면 헷갈리기 시작합니다.
아 여기 환경 좀 안 좋은데… 연식만 보고 해도 되나?
땅 가치가 아주 높지는 않은데 구축 투자해도 되는 거 맞나?
수도권에서 적용되었던 입지가치가 다르게 적용되면서
혼란이 가중되었던 것 같습니다.
하지만 결국은 모두 선호도의 문제로 귀결되는 것 같습니다.
‘여기가 땅의 가치가 있나?’
라는 관점에서 접근하기보다는
‘여기가 구축임에도 선호도가 있나?’
라는 질문을 던지며 선호도 파악을 해봐야한다는 것입니다.
대체로 지방은 땅의 가치가 약하기에 구축을 선호하지는 않습니다.
하지만 특정 거주 이유가 너무나 명확해서 구축을 선택하기도 합니다.
이것이 바로 선호도입니다.
학군, 종합적으로 좋은 입지, 전통적 부촌
이 3가지를 ‘이해’하는 것이 중요한 축임을 배웠습니다.
BM> 선호도 파악 시 논리보다는 감정과 이해의 관점으로 접근하자
BM> 구축이라 거르기보다는 구축임에도 반드시 거주해야하는 이유가 있는지 선호도 파악해보자
앞을 보세요! 앞!
강의 중 인상 깊었던 이야기 중 하나는…
수도권은 땅을, 지방은 앞을 봐야 한다는 것이었습니다.
수도권 임장을 할 땐, 내가 밟고 있는 땅이
어떤 가치를 갖고 있는지 파악하느라 바빴던 것 같습니다.
그 땅의 가치에 따라 단지 선호도를 다르게 생각하기도 했습니다.
하지만 지방에 가서는 앞을 보라니…
(네? 앞이요?)
제가 이해한 ‘앞을 보라’는 말은
단지의 분위기와 쾌적성, 사람들을 관찰하는 데에 보다 집중하며
땅의 가치가 낮더라도 선호도가 있는지 파악하라는 것이었습니다.
기본적으로 수도권 대비 땅의 가치가 낮기에
발생하는 차이점들이라 생각됩니다.
또 다른 한편으로는…
내가 직접 발로 뛰며 느꼈던 선호도를 믿으라는 말로 들렸습니다.
수도권에서는 관리가 잘 안 된 구축 단지를 보며 선호도를 낮게 평가했다가,
그 땅의 가치를 파악하고는 생각을 바꾼 일이 수도 없이 많았습니다.
하지만 지방은 눈으로 보고 느끼는 것이 더 맞을 때가 많다는 말로 들렸습니다.
전고점은 좀 더 높은 A단지
하지만 실수요가치가 높아 보였던 B단지
두 단지의 예를 들며 권유디님은
전고점보다도 내 발과 눈을 믿으라고 하셨습니다.
결국 단지 by 단지겠지만,
수도권에 치중되었던 저의 관점을 조금은 틀어줄 수 있는
‘앞을 보라’
사실 아직도 확신은 안 들지만
(스스로 편견이 있을 거라 생각해서 그런가)
앞을 보려 노력해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
BM> 내가 직접 보고 느낀 선호도를 조금 믿어보자
(그리고 이에 대해 조원분들과 열심히 얘기하자)
이야 지방 전세가 상승 무섭다
강의를 들으며 지방 전세가 상승이 꽤 가파르다는 점을 알게 되었고
이는 제게 꽤 충격으로 다가왔습니다.
아니 갑자기 저렇게 몇 천씩 오른다고?
그리하여 잔금 일정을 뒤로 미루고
전세가 오르기를 기다리며 투자금을 줄인다는 전략 얘기를 들었을 땐,
정말 놀랍기도 하고 리스크가 크다고도 느껴졌습니다.
(실제로 리스크가 크다)
물론 공급 상황에 따라 어느 정도는 정해진 시나리오일 수 있지만
그럼에도 불구하고 어떤 변수가 발생할지는 모르는 것 아닙니까.
하지만 여기서 중요한 것은,
그만큼 그만큼 지방의 전세가 상승이 본격적으로 시작되면
상상 이상으로 빠르게 올라갈 수 있다는 것입니다.
그리고 이는 준비되지 않은 자는 기회를 잡기 어렵다는 뜻입니다.
그런 점에서 조급함은 거두고
향후 공급이 줄어들며 전세가가 오를 수 있는 지역들을
미리 앞마당으로 만들어두어야함을 다시 한 번 강하게 느꼈습니다.
그래야 아직 전세가가 오르지 않은 상태에서
앞으로 오를 단지를 찾을 수 있을테니 말입니다^^
BM> 지방 투자 기회는 준비된 자가 잡을 수 있다
BM> 시세 대비 너무 오른 전세가는 향후 리스크로 작용한다(조심하자)
소액투자의 길
1호기를 투자할 땐 원기옥(?)을 다 모으고 가치성장 투자에 집중하느라
최대한 좋은 단지들을 위주로 보러 다녔던 것 같습니다.
하지만 이제는 관점을 바꿀 때입니다.
소액투자로 돈을 불리기로 마음 먹은 이상
이제는 소액투자의 관점에서 단지들을 바라봐야하는 것입니다.
모두 갖춘 단지는 누가 봐도 살기 좋고 갖고 싶지만
그렇기 때문에 비싸고 소액투자가 어렵습니다.
그 어렵고 힘들다는 지방투자를 마음먹었다는 것은
최소의 투자금으로 최대의 수익률을 달성하기 위해서 라는것을
다시 한 번 가슴에 깊이 새겨야 바뀔 수 있을 것입니다.
그렇기 때문에 막연하게 ‘저 단지 별로인데?’라고 생각하지 말고
약점이 있기에 가격이 아직 싸지만
저가치는 아니기에 향후 상승 가능성이 있는 단지들을
매의 눈으로 살펴봐야겠다 생각했습니다.
연식, 학군, 위치
셋 중 하나라도 거주해야하는 확실한 이유로 충족된다면
그 단지는 (약점이 있음에도 불구하고)
소액 투자의 기회를 줄 것입니다.
BM> 저건 별론데? 금지
BM> 약점은 반기고 거주해야하는 확실한 이유는 매의 눈으로 찾자
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