2주 차 강의는 제목 그대로 ‘지방에서 선호도 있는 단지에 투자하는 방법’에 대한 실전 인사이트가 가득했다. 이론보다는 직접 부딪히고 활용해 볼 수 있는 방법론들이 많았기에, 각 파트별로 인상 깊었던 포인트를 되짚으며 정리해 보려고 한다.
<임장 전>
- 임장은 단순한 방문이 아니라 검증의 과정이다. 임보 초기에는 의문 갖기, 상상하기, 체크하기, 이 세 가지를 통해 가설을 세우고 출발해야 한다.
- 미리 지역을 파악하면 임장의 효율성이 크게 높아지며, 핵심 포인트에 집중할 수 있어 시간도 절약된다.
<분임>
- 백지도는 너무 정교하게 그리려 하지 않아도 된다. 오히려 복습이라 생각하고 느낀 점들을 떠올려 보면 된다.
- 생활권 정리 시, 랜드마크와 핵심 선호 요소 기재하면 생활권을 나누고 이해하는 것에 도움이 된다.
<단임>
- ‘지역 핵심요소(학군, 연식, 지형 등)’를 파악하고 단지가 그 요소을 충족하는지 선별 능력을 기르는 훈련이 중요하다
- 단임 루트를 반드시 그려 볼 것! 단지 내부까지 꼼꼼하게 루트를 그려보자.
- 시세, 연식, 학교를 동료들과 역할을 나누어 서로 맞춰본다. 단임 과정에서 이런 연습을 하다 보면 자연스럽게 단지를 파악하는 힘이 길러진다.
- 단임 후에도 백지도를 그려보자! 단지 순서에 따라 특징을 생각하는 것을 넘어 단지를 이동한 루트를 머릿속에 그려보자. 이를 위해서는 단임 루트를 그리는 것이 반드시 선행되어야 한다.
- 시세그룹핑을 통해 지역 내의 생활권/동별 위상을 한눈에 파악하는데 큰 도움이 된다.
- 과거 랜드마크 분석은 투자 판단의 근거를 탄탄하게 만들어주는 도구다. 시세 변화 시기의 기사와 공급 물량을 비교하며, 데이터 기반의 통찰을 얻을 수 있다.
<매임>
- 매물은 ‘정리’에서 끝나면 안되고, 반드시 비교 평가 후 투자 여부를 결정하는 결과까지 완료해야 투자로 이어질 수 있다.
- '모의 매물 문의’을 해보면 실력을 향상 시킬 수 있다. (당시 살아있는 호가 정보를 반드시 남겨둘 것.)
<비교평가>
- 희소한 선호도 (독점성이 있는 요소)가 있는지 항상 질문을 던져야 한다.
- 지방 투자의 핵심 3요소 = 신축, 환경, 지역 선호도 (동네 특징). 교집합을 찾아보자. 그러나 3개 다 갖춘 단지는 오히려 투자하기 어려울 수도 있다. 선호도가 높기 때문에 가격이 비쌀 가능성이 높기 때문이다. 투자자의 관점으로 수익성을 고려해야 하기 때문에 3가지 요소 중 2가지를 가지고 있는 것이 실질적 투자 후보가 될 가능성이 높다.
- ‘싸게 사는 게 핵심이 아니라, 좋은 것을 적정한 가격에 사는 것이 중요하다’는 관점은 수도권 투자뿐 아니라 지방 투자에도 동일하게 적용된다는 점을 다시금 깨달았다. 단순히 '싸게 산다'은 생각에 매몰되지 말자!
- 지방은 매수 할 때 매도 계획/전략도 함께 세워야 한다. 예를 들어, 상승장 끝까지 간다면 84가 더 많이 오를 확률이 높다. 매수를 할 때 상승장 끝까지 보유를 할지 그 전에 매도를 할지 생각해 보고 판단해야 한다. 주변의 공급(입주) 시기를 고려하여 신축 59를 단기 보유 후 빠른 매도 전략을 세워 볼 수도 있다.
- 시세 그래프의 전고점을 맹신 하지마라! 입주가 많았던 시기에는 거래 공백기가 있어 전고점을 못 찍은 단지들도 있다.
투자로 향하는 마지막 관문에서 결국 그 열쇠는 ‘현장’에 있다.
가장 중요한 건 늘 알면서도 실천하지 못했던 것, 현장에 가는 것이다!
단지 비교 평가에서 끝나면 투자로 절대 연결되지 않는다.
현장에서 가격 협상과 조건을 맞춰보는 과정에서 실제 투자 대상과 순위가 결정된다는 점을 잊으면 안된다.
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