[지투 실전 25기 1단 살 때 잘 8릴 물건 센쓰있게 PICK조 아처] 지방투자 A to Z (더 높은 수익률 내는 지방 투자 프로세스)

올바른 방향으로 적중률 높은 투자를 꿈꾸는 아처입니다.

지방에서 선호도 있는 단지에 투자하는 방법에 대해 프메퍼 튜터님이 강의해 주셨습니다.

입지요소와 그에 따른 선호도와 우선순위가 뚜렷한 수도권에 비해 지방색이 뚜렷한 지방에서 어떻게 선호도를 파악하고 비교평가를 통해 투자 우선 순위를 정하는지에 대한 강의였습니다.

지방은 이렇게 투자해야 해 라고 잘못 알고 있는 신화를 데이터를 증거로 깨뜨려 주셨는데요.

선호도가 전부 

-지방에서는 무조건 신축이지.(X) 같은 신축이어도 선호도가 높은 곳에서 더 높은 수익률을 낼 수 있었습니다. 

-지방은 무조건 인구가 많아야 해.(X) 지방에서는 인구가 곧 수요이기 때문에 인구수가 더 많은 지역에 우선 투자하면 될까요? 인구수가 더 적은 중소도시의 단지가 오히려 지방 최대 광역시의 단지보다 더 높은 수익을 낼 수 있었습니다. 인구수보다 더 중요한 건 역시 선호도! 하지만 더 중요한 건 내 상황과 투자금으로 플랜B 역시도 돈 벌 수 있다는 내용도 기억에 남았습니다. 

가치 판단 먼저 하세요.

-강의를 듣고 내 투자와 연결짓는 방법에 대한 강의였습니다. 투자 실행에 이르는 구체적인 프로세스를 낱낱이 알려 주셨는데요. 

-가치 판단, 가격 판단, 투자 판단 과정을 거치는데 가장 먼저 임장 임보를 통한 가치 판단을 우선하라고 하셨습니다.

-그 후 비교 평가를 통한 가격 판단을 거쳐

-내 상황에 맞는 투자 판단과 결정의 과정을 거칩니다.

BM 모든 강의에서 모든 튜터님들께서 가치 판단 먼저 하라고 하셨던 대목이 갑자기 떠올랐습니다. 제 아픈 손가락인 임보! BM을 통해 가치 판단을 제대로 하는 한 달을 만들겠다고 생각했습니다. 다행히 튜터님께서 BM하라고 액션 장표까지 제시해 주셨는데요. 고대로 BM하며 지역과 단지 선호도를 파악하고 비교 평가를 통해 가격을 판단해야겠습니다.

선호도 높은 아파트 찾기

-제대로 된 임장과 임보가 선행되어야 하는데요. 이게 되어야 셀프 투자 코칭이 가능하다고 말씀하셨습니다. 꿈꾸는 최종 목표가 아닐까요? 광클 아니어도 투자하기. 

-선호도 파악을 위한 1차 필터가 분위기 임장. 내 발로 직접 걸으며 여기 살기 좋겠구나, 아니구나를 판단하는 과정입니다. 임장 전 후 활용할 만한 장표와 임장 후 하면 좋은 활동들을 소개해 주셨습니다. 

BM 임장 전 손품과 임장 중 발품을 임장 후 정리함으로써 간극을 메꾸고 싱크를 맞춰 보자. 

-지역 선호도 파악을 위한 2차 필터가 단지 임장. 이 과정에서 선호도가 이해 안 되는 단지가 나타나면? 기사를 찾아 보며 연식과 가격 매칭해 가며 선호도 이해하는 과정이 필요합니다. 단지 임장시엔 가격보다는 단지 선호도 파악에 집중하라고 하셨는데요. 가격을 먼저 보게 되고 가격으로 선호도를 파악하려고 했던 걸 되돌아보게 됐습니다. 

BM 가치 파악이 힘든 애매한 구축들의 가치를 어떻게 파악해야 하나? 라는 의문점이 들었습니다. 내 눈으로 샅샅이 봐도 모르겠다면 전임이 필요하겠습니다. 매일 전임 습관으로 선호도를 파악하겠습니다.

장표들도 우선순위가 드러나게 작성!

-시세 지도 또한 우선 순위대로 작성하며 가격 왜곡이 있는 곳들을 유심히 살펴 보자. 

-질문의 힘? 투자 지역의 선호도를 찾기 위해 가설을 세우는 것에서부터 좋은 투자의 시작점이 된다. 가설 검증 과정에서 그 단지의 과거를 추적하며 투자하기 좋았던 시기를 알아낸다. 검증을 거쳐 적용 단계에서는 투자 가능 단지들이 추려진다. 

BM 내 가설을 검증해 줄 자료를 담는 원페이지 정리를 하자. 

매임에서는 내게 맞는 최선의 단지를 찾자.

-절대가 레인지를 넓게 보고 후보 단지 리스트업하기. 매임 후 결과를 남기면 당장 투자 못하더라도 복기가 되어 실력이 되며 당시 호가 정보가 추후 투자에 도움되는 정보가 될 것임. 

분위기 임장부터 단지 임장, 매물 임장을 통해 선호도를 파악하고 우선 순위까지 세웠다면 이제 단지별 비교평가가 남았습니다. 

비교평가는 우선 지역 내에서 시작하여 지역 간으로 넓혀 나갑니다. 절대적 저평가 구간인지 상대적 저평가 구간인지 확인 후 가치와 가격을 기준으로 비교합니다. 

지역간 비교 평가는 난이도가 있기 때문에 비슷한 규모의 지역에서 시작하여 다른 규모까지 확대시킵니다. 

투자 후보를 찾기 위한 5분위 시세표 활용하기 

-시세트래킹

-공급과 전세 물량

-5분위 시세표 활용 

2강에서는 지역과 단지의 선호도를 찾고 비교 평가를 통해 실전 투자할 수 있는 다양한 장표와 전략들에 대해 설명해 주셨는데요. 저는 지투실전 초수강생으로 현재 임장과 임보를 통해 지역의 입지 가치 파악에 서투르기 때문에 프메퍼 튜터님이 제시해 주신 액션 장표들을 BM해서 투자에 적용할 수 있는 바탕을 세우는데 초점을 둬야겠습니다. 

선호도와 비교 평가 실전 투자 실행 전략까지 아낌없이 알려 주신 프메퍼 튜터님! 감사합니다^*^ 셀프투자코칭하는 그날까지 월부에서 열심히 달리겠습니다.