지난 월부학교 봄학기를 수강하며 너무 배운것이 많앗지만
그 중에서도 몽부내튜터님과 부내즈와 함께 하면서
수원 0호기 24평 집을 디딤돌 삼아 서울 4급지 33평 집을 매수했습니다.
그 경험을 복기하면서 잘한 점이 무엇이었고, 아쉬운 점이 무엇이었는지 되새기면서,
이 후 투자에서는 더 나은 투자를 하기 위해 정리해보겠습니다.
<반성하는 것>
저는 월부학교를 수강하기 이전에 수원에 0호기를 이미 매도한 상황이었스니다.
매도해야겠다고 생각한 이유는 이미 봐둔 지역, 단지, 물건이 있었기 때문이었습니다.
공급이 쏟아지는 시장이기는 했지만 상위생활권의 중상선호도를 가진 준구축?? 대단지 RR에
인테리어가 되어있는 그 물건에 투자하고 싶어서,
9.5억/6.5억(세입자 계속 거주의사를 확인 함) 이라는 조건을 만들어 냈습니다.
그런데 튜터님께서 입주장인 곳이고 앞으로도 입주가 많기 때문에 세입자 2년 거주라는 조건은 리스크가 크다고 하셨습니다.
저는 ‘그럼 조건을 만들면 되겠군???’이라고 생각하고, 3년 신규계약이라는 조건을 만들었습니다.
이러한 조건을 만들어질 수 있었던 이유는 세입자분들은 서울에 자가가 있었고,
생활권이 편해서 세입자로 거주하고 있는 상황이었습니다.
그래서 높은 전세가로 3년 신규계약도 해줄 수 있다고 했던 거였습니다.
세입자부부와 아이들이 거주생활을 안정적으로 하는 것이 중요했습니다.
튜터님 이렇게 3년 신규계약 조건으로 확인했습니다. 그럼 매물문의를 넣어도 될까요? :)
튜터님께서는 그래도 다른 지역, 다른 후보물건들도 더 찾아서 가져와 보면 좋겟다고 하셨는데
저는 이때에 그저 2개 매물을 넣어야 해서 그런가보다 생각하며 의례적으로 후보물건을 찾아서 매물문의를 넣었습니다.
그리고 매코를 받았습니다.
유디튜터님께서
“율님, 공급이 있는 지역에서 좋은 물건을 가져왔어요 조건도 만들어져 있구요 그런데 투자자로써 방향성과는 맞지 않는 물건이예요 지금처럼 서울, 수도권에 공급이 없는 시기에는 전세금 회수를 통해서 재투자를 생각해볼 수도 있는데 이 물건은 그러기 어려운 물건이예요 그래도 괜찮다면 투자 해도 된다고 생각해요 시세차익은 충분히 줄 물건이예요”
하지만 물건과 사랑에 빠진 저는 아무것도 들리지 않았나봐요. 실제로 세어보앗는데 한 열번이상은 만류해주셨어요
유디튜터님: 진짜 다시 한번 말씀드리는데.. 시세차익은 잇지만.. 전세금 회수 측면에선…;;;;;;;;
반장님께서 복기하는 것을 해보는 좋겟다고 해주셔서 녹음파일들을 들어보고 알게 되었습니다
생각해보니, 0호기를 자산재배치한다 라는 목표만 있었고
그 이후의 삶에 대해서는 생각을 구체적으로 해보지 않았더라구요
0호기 자산재배치만이라도 저에게는 너무 큰 변화이고 목표였기 때문에
그 이상은 비전보드에나 있을 법한 계획이었어요
그런데 그게 가능해지니 그 이후에도 투자자로 살아갈 것인가? 라는 물음표가 남았습니다
그날 저녁 남편과 상의한 끝에 아쉽지만 다음 임장지도 좋은 곳이니 그곳에서 다시한번 물건을 찾아보기로 하였습니다 그래도 없으면 그때 공급이 많은 그 앞마당을 가도 될 것 같자고 생각했습니다
그런데 복기하며 생각해보니 사실 5월에 갓던 임장지 A는 투자하기 아주 좋은 기회의 장이었습니다 근데 저는 사랑에 빠진 물건이 있었기 때문에 이 A라는 임장지에서 기회를 열심히 찾지 않았습니다 그렇게 기회를 놓쳤습니다
2. 투자를 지역으로 투자한다고 생각했던 율율 → 지역이 아니라 단지 물건으로 하는거야
6월에 임장을 갓던 B지역은 4급지 임에도 완전히 불장같은 분위기였습니다
두번재 주에 매임을 하자마자 뭐지? 이거 완전 불장같은데?
불장같은 분위기라고 생각한 이유는
저는 튜터님께 이러한 상황을 말씀드리면서 두려움이 앞섰습니다
이미 매도는 해두었는데 서울은 날아가버릴 것 같았고 A지역의 그 매물은 생각나고…
그런데 그 때 몽부내 튜터님께서
지역을 보는게 아니라 단지와 물건에서 투자물건을 찾는 것임을 가르쳐 주셨습니다
시장상황이 다 불장인것만 같아도 그 안에서 가치를 가지고 있으면서도
아직 사람들이 관심 갖지 않는 단지와 물건이 반드시 있다 라는 것을 가르쳐 주셨습니다
우리가 하는 아파트 투자에서 선호도가 중요한데
그 선호도가 단지마다 물건마다 모두 다르기 때문입니다
그것을 이렇게 투자 기회가 오기전에 미리 파악하려고 앞마당을 만드는 것이구요
예를 들면, 실거주자가 매수하는 시장에서 전세낀 매물은 관심을 받지 못할 확률이 매우 큽니다. 입주할 수가 없기 때문이죠. 또한 수리가 된 집을 찾든지 아니면 아예 기본집을 찾을 겁니다. 수리여부가 중요하기 때문이죠. 그래서 애매한 집은 관심받지 못할 확률이 큽니다.
이런식으로 시장 수요자가 누구인지, 어느 생활권, 단지까지 흐름이 왔는지 디테일하게 봐야함을 가르쳐주셨고
B지역은 물로 5월에 갔던 A지역, 그리고 앞마당이었던 C 지역에서도 모두 투자할만한 물건이 있음을 알게되었습니다.
3. 대선이후 빠르게 바뀌기 시작한 부동산 시장 → 상승장에도 기회는 현장에 있다
대선 이후 부동산 시장은 연일 부동산 뉴스가 나올정도로 빠르게 움직였습니다.
전날 본 물건이 다음날 오전에 거래가 되었고
다른 지역의 다른 후보물건도 거래가 되었다는 대답.
혹은 집주인이 갈 집이 보류되어서 이 집도 물건을 거뒀다는 연락,
갑자기 세금계산해보겟다며 물건을 거두는 매도자
정말 하루이틀 사이에 천당과 지억을 오가는 느낌이 들었습니다
그런데 튜터님께서 후보단지지역의 부동산을 모두 돌아보라고 하셨습니다
하루이틀 사이에 물건들이 모두 날아간 상황이라면 진짜 울고 싶은 생각이 들었지만
튜터님께서는 장부물건이 있는지 나올 물건이 있는지 더 찾아보고
하다못해 얼굴도장이라도 찍고 와야한다고 하셨습니다
그래야 혹시 규제가 이어질 때에 조정된 시장이 오면 기회를 먼저 잡을 수 있습니다
결국 준비된 사람이 기회를 잡는 것이라는 생각이 들엇습니다
그렇게 A지역에서 C지역으로 갔는데 그곳에서 부동산 사장님이
"그 저 물건보다는 조금 비싸지만 인테리어 잘 된 집이 잇어요 확장 인테리어까지 생각하면 그 집보다 괜찮을수도 있어요 라고 하셔서 급하게 매물예약을 하고 집을 봣습니다
가격이 아쉽긴 했지만 수리상태를 감안하면 그럼에도 주변 단지들 대비 싼 가격이었습니다
그래도 가격이 조금 아쉽다는 생각이 들다보니
사장님 1000만원만 조정해주시면 바로 가계약금 입금하겟습니다 라고 던졌습니다
하지만 돌아온 답변은
200만원 이사비 정도만 빼주려고 했는데 지금 또 다른 매수자가 붙어서 100만원만 빼주겟대요
하…………. 그래 그래도 수원 24평에서 서울 4급지 33평으로 갈아탄거면 잘 한거야 비싸지 않게 잘 산거야
라는 생각으로 튜터님게 말씀드리고 가계약금을 보냈습니다
제가 다시 같은 상황으로 돌아가 투자하게 된다면
+몽부내튜너님께 피드백 받은 것들 정리해서 적용하기!!!!!
그리고 이 세가지 이외에도 하나 더 느낀 것은
몽부내튜터님께서 그렇게 강조하셨지만
그때는 몰랐고 지금에서야 조금 알 듯 말 듯 한 것
투자의 처음과 끝은 마인드, 마인드 사움이다
가치가 있는 것 중 싼 것을 산다
이것을 알고 잇음에도 시장상황에 따라 흔들리는 마인드는
투자원치을 잊게 할 수 있다는 것을 배운 투자경험이엇습니다
=> 투자자의 시각으로 시장 바라보기 - 거꾸로 생각한다, 거꾸도 주목받지 못하는 형태의 물건도 기회이다
전수조사 - 털기 중요
투자의 처음과 끝은 마인드!!
원글: https://weolbu.com/s/FHG04xARXa
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