안녕하세요 :)
기복없이 꾸준한 투자자 떠라링입니다
지난 4월 매수 복기글 이후로
참 오래만에 복기글을 쓰는 것 같아요
(4월에 쓴 매수 복기글 ▼)
https://cafe.naver.com/wecando7/11502887
매물임장을 하다가
'예전 수리지만 주인들이 깨끗하게 살아서
조금 싸게 내놓으면 전세 나갈 것 같은데?'
하는 생각을 하신 적 있으실 텐데요
이번 글에서는
깨끗했던 부분수리된 집을,
계획에 없었는데 왜 수리하게 되었는지와
인테리어 공사 과정에 대해
복기하고자 합니다
(우당탕탕 뚝딱거림 주의!!)
1. 싸다고 계약하는 시대는 지났다?
저는 작년 8월 서울 구축 30평대에
투자를 진행했습니다
제가 이 집을 매수할 때만 해도
전세 분위기가 나쁘지 않았고
10년 전에 수리된 집이었지만
부사님들은 전부 이렇게 말씀하셨어요
‘이 정도 집이면 상태 좋은 편이에요’
‘도배만 해주면 바로 나가요’
저는 그 말을 믿고 매수를 진행합니다
하지만.. 세입자 기간 만료 3개월 전
인근에 1,000세대 입주가 있었고
전세 분위기는 순식간에 차가워졌습니다
그래도 다행히 선호도가 있는 아파트라
사람들이 꾸준히 집을 보러는 왔었는데요
문제는... 30명이 집을 보고 가면
절반은 20평대이더라도 신축을 선택하고
나머지는 비싸도 올수리 집을 선택하더라구요
5.3억(고층/부분수리) 제 집보다
5.6억(저층/특올수리) 인 집의 전세가
먼저 나가는 것을 여러번 보다가
(가격은 예시입니다)
아래의 사건(?)을 계기로
인테리어 공사를 결심하게 됩니다
초등학교 딸을 둔 부부가
저희 집을(정확히는 가격을) 마음에 들어하셨고
전세 계약서를 쓰기 전에 마지막으로
딸에게도 집을 보여주겠다며 딸과 오셨는데..
딸랭방구가.. 글쎄... 저희 집을 보더니
옛날 집이라며 싫다고 난리를 치더라구요
(아.. 어떻게 데려온 사람들인데...ㅠㅠ)
아이의 고집에 어쩔 수 없이
예산이 부족하다던 그 분들은
결국 비싼 올수리 전세집으로 가셨습니다
서울은 가격만 낮추면
무조건 전세는 나간다
라고 생각했었는데
현실은 그게 아니었던 거죠
옆 신축 아파트도 갈 수 있는 상황에서
어느 정도 소득 수준이 되는 동네에서는
사람들이 가격만 보고 집을 정하지 않구나
라는 걸 배웠습니다
기존 세입자의 보증금보다
7천만원이나 낮춰 세입자를 구하려 했으나
세입자는 구해지지 않았고,
결국 저는 올수리를 하게 됩니다
● 깨달은 점
- 아무리 서울이어도 가격만 낮춘다고 해서 전세가 나가는 건 아니다.
당시 공급이나 상황에 따라 안나갈 수 있다.
- 애매한 집이라면, 수리할 수 있다면 애초에 수리를 하자.
- 나름 학군지였음에도 구축 84 vs 신축 59가 붙으면 신축 59가 이긴다.
수리 잘된 84만 전세가 나가고 수리 애매한 / 안 된 84는 정말 힘들다.
- 투자자가 많이 진입한 단지는 전세 매물이 계속 나오고, 그만큼 상태 좋은 매물이 많다
(생각보다 수리를 많이 해야 할 수도 있다. 부사님께 여쭤보자)
2. 인테리어 공사를 위한 첫 단계
공사를 시작하기 전까지
굉장히 많은 고민을 했는데요
좋은 사장님과 진행할 수 있어
매우 만족스러웠습니다
2-1. 공사 범위 확실히 정하기
인테리어에 대해 무지하다보니
우선 코크드림님의 인테리어 특강을 들었습니다
(진짜 강추예요!!! 감사합니다!!!)
이제 대략적인 기본 개념은 생겼는데..
공사 범위를 정하는 게 또 난관이더라구요..?
부동산 사장님들마다
필요하다고 말씀해주시는 공사도 달랐고
올수리 조건으로 세입자를 구했다 보니
손님이 왔을 때 사장님께서
수리 범위를 물어보시면
눈치 슥- 보면서
공사 범위가 줄어들기도 하고
늘어나기도 했던 저.....★
결국 사장님께서
"이런 식이면 나도 사람 못 구해~
정확하게 말해줘야 손님을 붙이지!"
하고 한소리 듣기도 했답니다....
고민 x10000을 하고...
도배/장판/화장실/싱크대/문교체/중문/페인트
을 하기로 결정을 합니다
2-2. 견적 요청하기
인테리어 강의를 듣고 나니
견적을 요청하기가 훨씬 수월했는데요
견적을 요청할 때는
어떤 사양의 자재를 사용할지
정확하게 견적을 요청드려야 합니다
"장판 까는 거 얼마에요" 보다는
"기존 마루타일 철거하고 1.8T 장판 깔거예요"
"싱크대 전체 교체 비용" 보다는
"일자형(2.4m이내) PET 도어, 인조대리석상판
슬라이드후드, 3구 쿡탑, 폭포수전" 이라고
구체적인 사양까지 말씀해주셔야
업체들끼리의 견적 비교가 정확하게 가능합니다
(인테리어 특강 꼭 들어보세요!)
그렇게 받은 견적서를 저는 표로 정리했어요
너무 간단하게 만든 표라 민망한데요..ㅎㅎ
이렇게 견적서를 받아보면
사장님들마다 개별 항목 단가 차이가
많이 나는 경우가 있을 거예요
철거비에 폐기물 비용을 포함시킨다거나
사장님께서 직접 시공을 하시는 경우
해당 공사는 저렴하게 측정되기도 하다 보니
공사 항목별 금액을 보기보다는
"합계 금액"이 얼마인지를
비교해보시는 게 좋습니다 :)
2-3. 업체 정하기
공사 범위를 정한 후,
강의에서 배운대로
10개 이상의 업체에서 견적을 받았습니다
부사님 추천 업체 3
동료 추천 업체 2
숨고 업체 4+α
저는 가장 저렴한 곳이 아니더라도
제일 비싼 곳이 아니라면
공사 초보인 제 말을 잘 들어주시고
잘 설명해주시는 분과 계약하고 싶었습니다
10개의 업체들 중 4개 업체를 추려
하루 날을 잡아 2시간 단위로
업체들과 약속을 잡았습니다
처음에는 2시간 너무 텀 긴 거 아닌가 했는데
견적 내는 시간이 생각보다 오래 걸리더라구요
(최소 한시간 반 이상 텀 두시는 걸 추천드려요)
1시간 넘는 시간을
인테리어 업체 사장님들과 대화를 해보니
실거주용 위주로 수리하는 곳인지
세입자용 수리를 많이 해보신 분인지
제 말을 잘 안 들어주시는 스타일인지
느껴지더라구요..!
'사장님 제가 잘 모르는데
이번 기회에 쫌 배우고 싶어요'
라고 말씀드렸을 때
사양 하나하나 자세히 설명해주셨던
사장님과 계약을 했습니다
아파트 인근 업체와 진행을 하면
해당 아파트 공사 경험이 많으시다 보니
구조/특이사항을 이미 잘 알고 계셨고
지금은 나오지 않는 부품들(문고리, 경첩 등)을
모아두셔서 이 부분도 참 좋았던 것 같습니다
업체를 고르는 게 막막하시다면
단지 인근의 업체를 워크인으로
방문해보셔도 좋고
부사님께 소개를 받으시는 것도
좋은 것 같아요
(지역카페를 활용하셔도 좋습니다)
단, 인테리어 책자를 두고 갈 테니
원하는 걸 알아서 골라라,
원하는 사진을 보내줘라
하는 업체는 거르세요..!
● 깨달은 점
- 하고 싶었던 다른 업체는 이미 일정이 꽉 찼다.
좀 더 일찍 연락드려서 원하는 곳과 진행하자
- 어차피 안 할 사장님이랑 말싸움할 필요 없다
- 내가 수리하려는 범위를 정했으면 확실하게 사장님께 말씀드리자
(사장님께 말리면 정확한 견적서 비교가 어렵다ㅠㅠ)
인테리어 업체를 정하고
드디어 공사를 시작하는데요
얘기가 너무 길어질 것 같아
공사 시작 이후부터는
다음 편에서 자세히 복기하겠습니다..!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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