[오엪씨] 전국 주요도시 미분양 및 매전지수 동향(25년 5월)

25.07.11

안녕하세요 오엪씨입니다 :)

전국 주요도시 미분양 및 매전지수 동향 25년 5월말 기준 자료입니다(23년 2월부터 여덟번째 글)

1년 만에 쓰네요... 앞으로 분기별 1번씩 쓰겠습니다!!!

연재글을 쓰게 된 배경은 아래 글을 참고 부탁드립니다^^

(https://cafe.naver.com/wecando7/8820217)

[평생가자실조 오엪씨] 전국 주요도시 미분양 및 매전지수 동향(23년 4월)

목적 : 2001년부터 현재까지 전국 주요도시별로 미분양세대수와 매매, 전세지수를 정리하여

지역별로 미분양이 어느 수준이 되면 가격에 영향을 미치는지 분석하고,

지속적으로 미분양과 가격 추세를 살피며 미분양이 감소함에 따라 투자 시기가 찾아올 때 그 기회를 놓치지 않고자 합니다.

원본 파일도 공유해드리니 임보 자료로 사용하셔도 좋을 것 같습니다^^

출처

-. 미분양 주택현황 : 국토교통 통계누리->미분양 검색

-. 매매, 전세지수 : KB부동산 통계->월간 시계열

정리(준공후 미분양 자료 추가)

지역명	시장 전환 시점	미분양 세대수(25.05)	준공후 미분양 세대수(25.05)
전국	50,000세대	66,678	16,038
수도권	15,000세대	15,306
[수도권]서울		989	522
[수도권]경기		12,155	1,757
[수도권]인천	2,000세대	2,162	621
[광역시]부산	4,000세대	5,420	1,352
[광역시]대구	2,500세대	8,586	1,778
[광역시]대전	공급량이 더 중요	1,794	361
[광역시]광주	미분양 적은 상황	1,298	262
[광역시]울산	800세대	3,140	705
[중소도시]창원	공급량이 더 중요	1,992	797
[중소도시]청주	1,500세대	352	30
[중소도시]천안	1,300세대	1,325	158
[중소도시]전주	100세대	227	28
[중소도시]김해	380세대	1,216	51
[중소도시]포항	1,000세대	2,498	457
[중소도시]구미	미분양과 연관성 적음	1,081	127
[중소도시]원주	1,100세대	704	0

(데이터는 참고일 뿐이며, 투자에 대한 판단은 본인에게 있습니다)

전국

명제 : 전국 미분양 5만세대 미만일 때 거래 활성화

전국의 25년 5월 미분양 수는 66,678세대, 준공후미분양 수는 27,013세대로 하락장 이후 6만후반~7만세대를 유지하고 있습니다. 작년 상승흐름이었던 연말까지 감소하다가 25년초 증가하고, 다시 최근 상승 분위기로 미분양도 감소하는 흐름입니다. 하지만 거래 활성화 기준인 5만 세대 미만으로 떨어지지는 않고 있습니다. 준공후미분양 또한 증가하여 미분양 분위기가 개선됐다고 보기는 어렵습니다.

수도권

명제 : 수도권 미분양 1만5천세대 밑으로 내려오면 내집마련하기 좋은 시기

수도권의 25년 5월 미분양 수는 15,306세대로 23년 꾸준하게 감소하여 23년 11월 6,998세대까지 감소했다가 24년 이후 증가하여 19,748세대까지 증가하였습니다. 전세가가 회복하는 시장임에도 아직 미분양은 개선이 되지 않고 있습니다. 내집마련하기 좋은 시기인 15,000세대에 가까워지고 있고 경기권의 비중이 크기 때문에 서울은 내집마련하기 좋은 시기는 분명한 것 같습니다.

서울 : 서울의 25년 5월 미분양 수는 989세대로 큰 변동 없이 감소와 증가를 반복하고 있습니다.

경기 : 경기도의 25년 5월 미분양 수는 12,155세대로 작년 서울에 비해 수도권의 분위기가 차가운 것을 반영하듯 증가한 이후 소폭 감소 중입니다.

인천 : 인천은 과거 데이터를 통해 미분양 2천세대가 매매가 하락/상승 전환의 시그널로 판단 됩니다. 25년 5월 미분양 세대수는 2,162세대입니다. 23년 11월 하락/상승 전환의 기점인 2천세대 밑으로 떨어지고 24년 다시 2천세대를 넘어섰으나, 다시 하락하여 거의 2천세대 이하로도 떨어질 수 있을 분위기입니다. 전세가는 상승하나 아직 매매가는 상승하는 모습은 안 보입니다.

광역시

부산 : 부산은 과거 데이터를 통해 매매가가 큰 하락 없이 지속 상승하는 모습이었지만, 미분양 4천세대 초과 시 매매가 상승세가 멈추는 모습이었습니다. 25년 5월 미분양 세대수는 5,420세대로 24년 4월부터 상승세가 멈추는 지표에 도달했습니다. 부산은 미분양이 해소 되어야 시장 반등을 기대할 수 있을 것 같습니다.

대구의 명제 : 미분양이 갑자기 2천5백세대 넘어가면 분위기 안 좋아진 신호

대구의 25년 5월 미분양 세대수는 8,586세대로 천천히, 하지만 꾸준히 하락하고 있습니다.

대전 : 대전은 미분양이 지속적으로 많아왔던 지역입니다. 미분양과 매매가의 상관관계보다는 장기간 공급이 없어 미분양이 소진 될 때 매매지수가 올라가는 패턴을 보였습니다. 23년 말 감소하는 듯 했으나 다시 증가하여 25년 5월 미분양 세대수는 1,794세대입니다. 전세 지수는 일부 상승했으나 하락, 매매지수도 하락 중입니다.

광주 : 광주는 미분양 청정지역으로 매매가가 지속 상승했으며 최근까지 미분양이 매우 낮은 수준이었습니다. 24년 초쯤 생긴 미분양 물량이 유지 중으로 지켜봐야 할 것 같습니다.

울산 : 울산 과거엔 2천세대 이상 미분양에도 매매가가 상승했지만, 최근 데이터로 보면 800세대가 매매가 상승/하락의 전환점으로 보입니다. 25년 5월 미분양 세대수는 3,140로 감소했지만 아직 많은 수준입니다. 전세가는 영향을 크게 받지 않는 듯 상승 중입니다.

중소도시

창원 : 창원은 2016년부터 2020년까지 지속 된 과다공급이 아니라면 미분양이 2천세대까지 발생해도 곧 소진되며 가격 회복하는 모습이었습니다. 25년 5월 미분양 세대수는 1,992세대로 아직 안정적이지만 증가하고 있는 상황이 조금 주의가 필요해 보입니다. 매매전세 지수도 소폭 하락 중입니다.