[지투기 29조 19기 로사로] 1주차 강의 후기

>>기억할 것

◎ 마음 수련

• 행동하는 과정에서 이유를 찾게 된다

→ 밑도 끝도 없이 암기한 후 공부 시간이 쌓이다보면, 나중에 응용 문제를 만났을 때 역으로 암기한 내용의 의미를 깨닫게 되는 그런 느낌이려나.

• 하루에 한번만 포기

→ 내비게이션 찍고 가다가 길 잘못 들었다고 가려던 곳 안갈 수 없지. 

최적 경로로 못간다해도 지금 가는 길이 처음 찍어 놓은 목적지로 향하고 있음을 잊지 말것.

• 투자의 지속성 > 투자의 기술  → 투자 = 점 x 선 o

→ 포기하지 않으면 결과 나올 것

◎ 지방 투자 기준 3

1.인구 = 수요

-50만 이상.

2.입지 = 땅의 가치 = 수요 빨아들이는 요소 = 이 곳에 살아야 하는 이유 

-땅의 가치 ↓ = 입지독점성 ↓  = 빈땅 많음 

→ 내가 ‘어디’(땅/입지)를 밟고 있는가(수도권) < 내가 무엇을 ‘보고(눈/감성)’ 있는가(지방) 

=> 직주근접 <환경 학군 커뮤니티  

-땅의 가치 ↑ = 일부 존재 (수도권과 유사)

→압도적 학군지, 전통적 부촌, 여러 입지 요소 두루 갖춘 곳

3.상품성 = 선호도와 밀접

연식, 브랜드, 택지(대규모)

참고)

-인구로 판단 후 입지 & 상품성 교집합 파악: 예) 역세권의 적용/비적용 → why?

-지역 별 특성: 압도적 학군지, 커뮤니티 형성 (학군 + 환경 + 브랜드), 구축 선호지

-현재 시장의 주요 선별 포인트: 좋은 단지 > 가격

◎ 지방의 입지 평가 기준

-수도권: 직장 교통 > 학군 환경

-지방: 학군 환경 > 직장 교통 → 구별/단지별 상이

(학군, 환경이 이유다? → 커뮤니티 형성)

1.직장 =  일자리가 수요를 빨아들이는가

-직장의 질: 500인 이상 사업체 = 대기업 수

-지역별 업무지구 특성 파악

-직장과 투자의 상관관계: 반드시 일치 X → 지역 내 정착요인으로 작용 여부 + 생활권/단지 선호도 중요

2.학군 = 압도적 학군 도시 아니라도 지역 내 학군지 파악 필수

-부동산 전화: 거리로 말하는가? 학교로 말하는가?

3.환경 = 정량 + 정성

-정량: 백화점 수 & 매출 = 구매력

-정성: 택지, 신축, 브랜드, 균질성  등 = 거주만족도

4.공급 = ★ 여러모로 미리미리!

-공급물량 → 전세물량→ 전세가→ 매매가: 보유  / 재계약 / 매도 타이밍에 영향

-전세가 단기간 급상승 → 지역 내 수용 가능한 전세가 수준인지 면밀히 파악할 것

5.교통

-대부분 자차 중심 + 광역시 일부 대중교통 고려

-업무지구까지의 거리 파악 기준: 구(랜마→최인접 업무지구) / 단지(해당아파트→최인접 업무지구)

★지방 입지 분석 & 적용

-지방 특성: 선호도 > 땅의 가치 → 관점의 전환 / 논리보다 감성의 영역 

-입지요소 가치 판단의 상대성: 지역별 상이

-비교군: 광역시 대 광역시, 중소도시 대 중소도시

-투자 시 잊지말 것: 입지 & 가격 → 입지 < 가격(소액) X → 입지>가격 = 가치 대비 저렴 + 소액 + 수요 

◎ 부산 지역/입지분석

-인구이동: 서울 ↔ 부산 < 경남권  ↔ 부산

-시장흐름: 공급량의 변화 → 전세물량 → 매매물량의 변화 → (veni vidi까지 옴 vici만 남은 듯한 느낌)

-지형적 특징: 언덕 분지

-생활권 특징: 형성 순서 → 현재 권역 및 위상 

1.인구

-인구규모: 수요 파악 →300만

-전체 연령별 인구: 구매력 파악 → 고령화

-구별 인구 연령대 & 세대수: 아파트 밀집지 & 성격/수요 파악 

 →  직장 학군 환경 복합 선호, 학군지 선호, 신도시(외곽) 선호 & 이유  파악

-입지(땅의 가치) > 신도시

2.직장: 동/중 vs 서

-직장의 양 ↑: 구매력과 비례X 

-직장의 질 ↑: 금융 공공 IT  일자리 有→ 직주근접지역 파악 → 거주지 / 구매력 파악(4개구)

3.학군: 지역내 학군지 면밀히 파악 필수 = ★항상 수요 관점에서 파악할 것 

→ 학군지 = 거주 우선 선호 요인 & 가격 지지

-절대적 학군지 & 상대적 학군지

-주요 학군지 & 가성비 학군지: 학원가 + 성취도

4.환경 = “확실한” 거주선호도/만족도 요인 有 → 소액투자 기회

-지방: 기본적으로 신축 / 대단지 / 균질성 선호 → 부산은?

-지형 특성: 언덕 많아. 평지 너무 소중해. 

-상품성의 영향: 부산의 4대 택지: 1기신도시(2), 신축 택지(2) → 지방이라도 부산의 선호도는 권역별 차등

-대표상권: 센텀(+문화), 서면(유흥) → 상권까지의 접근성 유의미

* 스타벅스 DT/홈피 

-평지 vs 언덕: 평지 너무 소중해 - 단, 상대적. 입지/단지 선호도 > 언덕

-입좋구 vs 입덜신: 땅의 가치 있는 생활권 구축

예) 

신축 평지 vs 신축 언덕 = 입지 다를 경우 선호는?

신축(언덕) vs 준신축(평지) = 동일 입지일 경우 선호는?

-언덕/신축: 투자 가능? 불가능? 

5.공급

-적정공급: 2.2만/연 + ★ 실질 공급 영향 세대수/기간 주시(과거사례) → 향후 3년 공급 부족 

(단, 권역별 개별 파악 필수)

-남구: 1만세대 예정 = 사람 사는 곳 아니야 → 오오!

6.교통 - 6개노선

1호선: 원도심

2호선: 업무지구

-지하철 이용 지역 & 승용차 우선 이용지역 → 역세권 여부 선호도에 영향 O

-직주근접의 중요도: 역세권 & 비역세권의 영향 정도 생활권별 상이 = 상대적 O / 절대적 X

-입지/거주수요>역세권(+@) 예) 수영구: 입지꼴등.

-2호선 인접 + 중심지와의 접근성 上 

입지/거주수요>역세권(+@) 예) 수영구: 입지꼴등.

=> 부산의 입지 가치 = 땅의 가치 大 = 수도권과 유사한 점 多

지방의 특징만으로 부산 판단 노노. 

생활권별 특성에 입지가치 + 상품가치 교집합 잘 살펴라.

◎ 부산 투자 전략

• 투자처 파악 및 대응

1.부산 내 생활권별 입지 순서 파악 → 입지/가치& 가격 왜곡 정도 파악 

*랜드마크 가격: 광역시 / 부산 생활권별→지역의 가격 흐름 파악 → 가치 & 가격 왜곡 정도 파악

2.사전 단지 선호도 파악

3.시장가격 흐름 면밀하게 주시 후 대응: 전세가 신호  → 선정 단지 주시 → 기다리던 상황 오기 전에 매매가 상승시 미련 버리고 다음 액션으로 바로 고고

• 부산내 비교 + 대구와의 비교

• 투자 유형 및 투자처

-투자o:입좋신(6)-수도권과비교 /입좋구(6)/입덜신(5 =+ 저렴 & 투자금 少)

-투자x:입덜구(4)

>> 적용할 것

• 지방의 보편 특징 + 수도권의 유사성 → 분임 시 반드시 인지하고 볼 것
• 투자자의 관점 잊지 말 것 = 수요  + 가치 대비 가격 적합도
• 시장 흐름 주시 + 대응 매뉴얼 사전 준비 → 핵심은 미리미리!
• 보합/하락장에서 투자기회 있는 단지 특징 적용된 단지 찾기