지투실전반 2강후기-프메퍼님

안녕하세요 지투 9조 조장 요리밍입니다.

비교평가 강의를 찾아 헤매는 하이에나 요리밍인데요..ㅎㅎ

이번 지투 강의에서 첨 뵙는 프메퍼님의 비교평가 강의를 들을수 있어서 

아주 러키비키였습니다.

비교평가 뿐만 아니라 임장하고 임보 쓰면서 

실전 투자자에게 꼭 필요한 눈이나 임보 쓰는 장표까지 체크해주시는 

세심함에 따닷한 강의였습니다!

<적용할 내용들>

1.하락장에 찍혔다는건 거래가 됬다는거!

21~23년에 거래 점이 찍혔다는건 거래가 됬다는 거다.

nn지역은 21년에서 23년 사이 찍힌게 없다. 가격이 낮아도 거래다 안됬던거다.

실제로 거래가 되는거는 선호도 파악할수있다. 환금

저번 1강과 마찬가지로 하락장일때 사람들이 좋아하는단지는 가격을 낮추면 나간다. 

라는 말씀과 동일한 이야기를 해주셨습니다.

기계적으로 하는 단지분석이 아니라 이런 점들 까지 세세하게 살펴보며 

이 단지가 정말 선호도가 있는 단지인지 확인해봐야겠다고 마음먹었습니다 저!!

2.공급이 많다고 안본다?no

대전 A단지 전고 6억 현재 3억

대전 B단지 전고 4억 현재 3억

그럼 A단지 사야하는데… 공급 많다고 여러분은 보지를 않는다.

=>투자 어떻게?

1.실거주(되면) 2.전세기간맞추기 -1년반짜리/3년/2년반짜리 같이 같이 입주 피하면서 맞추기

안된다고만 생각하지 말아라.

튜터님 말씀대로 아예 공급 많은 지역은 투자 대상에서 아예 제외시키고 쳐다도 안 봤는데요 ㅎㅎ..

CCTV 단줄 알았습니다.

튜터님 말씀대로 싸다면 살수있는건데 단편적으로 생각을 했던것같습니다.

리스크헷지하면서 저평가되어있고 싸다면 살수있다!

3.임장전/후

 <임장전>사전조사

나무위키-의문갖기. 왜 천안아산역이 더 좋을까?

위성지도-vvv신축모여있네,옥상 녹색 구축들

호수,대공원있네 이근처 비싸겠네. 

어디가 더 좋을지 상상해보기

<임장후> 백지도 그리기/ 분임결론 장표 넣기

4.선호요소와의 거리 체크

4km가 기준. 2km는 갈수있을만한 거리.

단지분석때 선호요소, 비선호요소와 거리 얼마나 되는지 체크한다.

그저 단순히 캐슬골드는 학원가랑 인저해있지는 않지. 정도로만 생각했었는데

선호요소와의 거리까지 체크해봐서 

단지의 선호도를 파악한다는 점이 디테일하게 느껴졌습니다.

5.단지임장후

백지도 그리기.-임장직후 느낀 단지 우선순위/ 환경,학군,상권,사람과 분위기/ 단지요약 선호도

시세지도-가격.느낌.연식/입지별 대표단지 그래프/핵심선호도 남기기 예시참고

6.시세그룹핑

가격 몰려있는데가 가격 왜곡 많이 있다.

이 범위 안에서 투자할 단지 범위 찾을 수 있다.

정말 기계적인 작업만 했던 시세그룹핑이었는데요..ㅎㅎ

프메퍼님의 말씀을 들으니 좀더 치열하게 고민해봐야겠다는 생각이들었습니다.

7.가설검증 4단계

신축 중심선호/중심비선호/외곽선호

구축 중심선호 중심비선호 외곽선호

교안 보기!

얘기만 듣던 가설검증의 4단계를 설명해주셨습니다. 

과거 시장의 흐름에 따라 어디가 먼저 수익률이 더 높은지, 

선호도가 어떻게 되는지를 상세 하게 설명해주셨는데요

확실히 알려주신 방법대로 하면 단지에 대한 선호도,우선순위를 

더 잘 파악할수있을것같다고 느꼈습니다.

어렵지만 꼭 BM할 장표!!

8.매임

부사님께 ‘실거주 하시는 분들은얼마면 사요?’ 물어보기.

 실거주자들이 3.9억이면 사가는데 내가 3.8억 해달라면 안해주죠 ㅎ

공실된지 얼마나 됬어요? 3개월 되면 엄청 오래된것

9.비교평가

전고점-어떤 상황에서 찍힌 전고점이냐 까지 파악한 다음 비교평가해야한다.

마치며

처음뵙는 프메퍼님이라 솔직히… 

'비교평가 강의 해주시니 좋네!'정도만 생각하고 들었는데요

듣다보니 모든 임장,임보 과정에서 투자자로서 꼭 알아야하고

필요한 임보 장표까지 알려주셔서 그대로 따라만 하면

이번 지투에 성장을 많이 할것같다고 느꼈습니다.

200페이지가 넘는 교안과 세심함에 감사드립니다. 프메퍼님!! 💕