양도소득세 최대 82.5%? 다주택자 양도세 중과 부활은 기회일까 위기일까?

안녕하세요. 나와 가족 그리고 모두의 인생을 바꿀 수 있는

도움을 주고 싶어 하는 허씨허씨입니다.

2026년 부동산 정책 중에서

핫한 키워드가 하나 있습니다.

바로 다주택자 양도세 중과 유예가

2026년 5월 9일부로 종료될 수 있다는 내용입니다.

윤석열 정부 때부터 시행된 

다주택자 양도세 중과 유예 정책이

연장되지 않을 수 있다는 기사가 나오면서

5월 9일 이전에 급하게 팔아야 하는

물건이 나오지 않을까 하는

기대심리도 함께 있다고 하는데요.

📌시장에 어떤 영향을 줄지

📌어떻게 접근해야 하는지

이 글에 자세히 적어보겠습니다.

1. 다주택자 양도세 중과 유예란?

2022년 윤석열 정부 출범부터 시행 중인

한시적 중과 유예 정책이며, 

3번의 연장을 통해 현재 2026년 5월 9일까지 적용됩니다.

유예가 종료된다는 기사가 나오는 배경에는

조만간 발표될 '2026년 경제성장전략'에

양도세 중과유예 조치가 빠졌다는 정황이 포착된 까닭이라고 합니다.

그렇다면 다주택자 양도세 중과 유예의

효과를 먼저 알아볼까요?

• 세율 적용변화

중과 유예가 종료되게 되면

지방소득세까지 합산해서 최대 82.5%를

양도세로 내야할 수 있습니다.

아파트가 10억원이 올랐는데도

팔고 나서 세금을 8억 넘게 내야 할 수도 있게 되는거죠.

양도차익이 큰 물건을 보유한 매도자 관점에서는

상당히 부담스러울 수 밖에 없는 상황입니다. 

• 시뮬레이션 결과 

실제 중앙일보 기사에서 계산한 양도세 차이를 보면

중과와 중과 유예의 차이를 확실하게 느낄 수 있습니다.

양도차익에 따라 다르지만,

부담해야 하는 세금이 1억원 이상 늘어나게 됩니다.

조정지역에서 양도차익이 10억원인 경우

3주택자 이상이라면 양도세가 무려 3.5억원이나 증가하네요.

• 전문가들은 이렇게 예상합니다.

크게 2가지로 나뉘는 것 같습니다.

높은 양도세를 피해야 하니까

5월 9일 전에 급한 매물이 쏟아질 것이다.

기회로 보는 관점과

반대로 토지거래허가제와 대출 규제 등으로

고가의 주택은 매수 자체가 어려워졌기에

매물이 오히려 잠기고 버티기에 돌입하면서

더 매수하기 어려워지는 위기로 보는 관점입니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요?

답변을 바로 내리기 어렵다면

과거 시장이 어땠는지 먼저 살펴볼까요?

2. 2017년 다주택자 양도세 중과 이후 부동산 시장 

다주택자 양도세 중과는 

노무현 정부, 문재인 정부 때 

투기수요를 억제하기 위해 시행된 정책 중 하나입니다. 

보다 가까인 시점인 2017년으로 함께 가봅시다.

• 2017년 8월 2일 (8·2 부동산 대책)

당시 투기수요를 억제하기 위해

세금, 대출 등 강력한 규제대책을 내놓았는데요.

시장의 반응은 어땠을까요?

일부 지역은 강력한 규제 앞에서

잠시 움찔하는 모습도 보이긴 했지만 

강남, 송파 등 서울의 상급지의 기세는 꺾이지 않았습니다. 

‘똘똘한 한채’가 본격적으로 주목 받았고

강남을 중심으로 가격이 오르기 시작했습니다.

• 2017년 11월 이후 이어진 상승장

물론 지역에 따라 시점의 차이는 있지만

큰 그림을 보면 전체적인 상승장이 시작됐습니다.

8·2 부동산 대책 이후에도

정부는 수없이 많은 대출, 세금 규제를 내놨지만

시장의 흐름을 막을 수는 없었습니다.

2017년 11월 서울 아파트 실거래가격지수를 100이라고 한다면

2021년 2월에는 무려 164.7까지 지수가 오르게 됩니다.

결론적으로 투기 수요를 막기 위해

강력한 규제정책을 내놨었지만

부동산 시장은 정책 외에도 다양한 영향을 받기에

정부의 의도대로만 흘러가지 않았음을 알 수 있습니다.

3. 어떻게 행동하면 될까요?

2026년 매도, 매수 계획이 있는 분이라면

다주택자 중과 유예를 앞두고 

어떻게 행동하는 것이 좋을까요?

매도를 앞둔 분이라면 양도세 차이가 크고

매수를 앞둔 분이라면 혹시라도 급매가 나오지 않을까 하는 마음에

각자 포지션에 따라 반응이 다를 수 있는 기사라고 생각합니다.

• 좋은 자산을 급하게 매도하지 않기

당초 준비했던 자금 계획이 있어서

양도세 중과 전에 매도를 예정했다면 

토지거래허가제와 대출 규제로 인해 

매수 난이도가 높아진 점도 고려해 볼 사항입니다.

굳이 매도할 계획이 없었는데

양도세 중과라는 이슈에 흔들려서

급하게 매도하지 않는 것인지 고민해야 합니다.

2015년과 2025년 아파트 가격을 비교해보면

입지가 좋은 주요 단지들은 2배 이상의 상승을 보였고,

현재 전세가격이 10년 전 매매 가격을 넘기도 했습니다.

예를 들어 2015년 마래푸 매매가는 7.5억원이었고,

현재 전세 최저호가가 7.8억원 수준입니다.

팔지 않아도 되는 자산을

정책에 흔들려 파는 것인지 체크해보세요.

• 작은 기회만 바라보고 매수하지 않기

앞서 이야기 한 것처럼

혹시라도 양도세 부담 때문에 급매가 나오지 않을까?

이런 물건을 기다리는 마음이 생길 수 있습니다. 

세금 이슈가 있기 때문에

좋은 자산을 싸게 살 수 있는 기회가 될 수 있다고 생각합니다.

하지만 예상한 대로 매물이 나오지 않으면

매수 기회를 놓쳐야 할까요? 

저라면 투자 기준과 원칙에 부합하는

매수 후보 단지를 열심히 보다가

우연히 그런 물건을 발견했을 때 

이 물건이 지금 내 상황에 최선일까 생각해 볼 것 같습니다.

이미 많이 올라버린 지역을 아쉬운 가격으로 사는 것보다 

여전히 저평가 된 지역에 좋은 기회가 있다는 걸 놓치면 안 됩니다.

2017년에도 상급지인 강남을 중심으로 가격이 먼저 반응했고

이후 3~4년 텀을 두고 노도강이나 경기도 외곽까지

시장의 온기가 점차 퍼졌습니다.

지금 시장으로 대입해보면 

이미 가격이 많이 상승한 지역과 단지, 강력한 규제에도

아직까지 기회가 있다는 걸 잊지 않아야 합니다.

세금으로 인해 나오는 급매는 기회의 일부일 뿐입니다.

보다 넓은 관점에서 숨어있는 기회를 찾아보세요.

그 어떤 정책과 규제 그리고 호재 마저도

시장 전체를 움직일 수는 없습니다.

항상 본질에 집중하고, 기준에 부합하여 의사결정을 해야 합니다.

다주택자 중과 유예 연장 여부가 

공식적으로 확정되면 시장이 어떻게 반응할 지 알 수 없지만

우리가 해야 할 행동의 방향성은 변하지 않습니다.

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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