관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
[너나위님] 2025년 부동산 시장과 투자 타이밍
- 너나위님 소개
- 올바른 마음가짐 + 올바른 행동 = 기대한 결과
- 투자경력 11년차 / 순자산 약80억(4년만에 20억) / 투자자산 현금흐름(=전세상승) 연 3.5억 / 거래경험 200건
- 실전 준비반 (재수강40% + 첫수강60%)
1주차. 너나위님 : 상황인식 / 투자핵심
2주차. 권유디님 : 임보(입지,시세) / 분임
3주차. 코크드림님 : 임보(단지,물건) / 단임
4주차. 자모님 : 임보(결론) / 매임
- 강의의 목적
| 투자 할 수 있는 사람 | 의미하는 바(=내가 할 수 있어야 하는 것) | 강의 | 나의 목표 |
| 1. 높은 투자 이해도 | 1) 잃지 않는다는 것을 알고 설명(기본) | 1강 | |
| 2) 최고 수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명(심화) | 1강 | ||
| 3) 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명(내 상황) | 1강 | ||
| 2. 확고한 투자 기준/행동 | 1) 어떤 것들에 투자할지 아는가(투자 전) | 1강 | |
| 2) 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할지 아는가(투자 중) | 2,3,4강 | ||
| 3) 투자 이후 어떻게 대처할지 아는가(투자 후) | 1강 | ||
| 3. 종잣돈 | 1) 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가 or 소득 40% 이상 저축이 가능한가 | - | 소득 50%이상 저축 |
| 4. 안정된 환경(회사,가정) | 1) 향후 5년 이상 근로소득을 발생시킬 수 있는가 | - | 28년 가능 |
2) 평일 하루 2시간 / 주말 10시간을 투입할 수 있는가 → 최소 3년 | - | 평일3시간/ 주말10시간 목표 |
- 1강 목차
1. 현재 상황 (나 & 부동산)
2. 직장인 부동산 투자 핵심
3. 이후 해야 할 것들
- 1강의 목적
1. 상황인식 :
(1) 현재 나의 상태
(2) 현재 시장의 상태
2. 투자핵심
(1) 잃지 않는 투자 : 살아남는다
(2) 저평가 판단 : 절대적/상대적 저평가
(3) 내게 맞는 투자 : 가치성장투자 / 소액투자
1. 상황인식
- 지피지기 백전불태
1. 현재 나의 상태 : 나는 지금 투자에 적합한 상태인가?
2. 현재 시장의 상태 : 시장은 지금 투자하기 좋은 상태인가?
(1) 현재 나의 상태 (나는 지금 투자에 적합한 상태인가?)
- 모른다 (질문을 못한다) → 안다 (아는대로 하는게 어렵다) → 아는대로 한다 (지속이 어렵다)
→ 반복한다 (3년을 못한다) → 복기하고 개선한다 (반영을 못한다) → 성장한다 (남을 가르치지 못한다)
→ 완성한다 (각이 나오지 않는다) → 기다린다 → 고수가 된다.
- 70%는 모른다 / 10%는 안다(혹은 착각) / 10%는 아는대로 한다(혹은 착각) / 10%만이 반복 이후 어딘가
- 걱정이나 두려움은 접어두고 스스로의 위치를 확인한 후 다짐하며 시작해보자
→ 나는 지금 ‘모른다’ 단계이다. 공부하고, 행동하며 알아가자.
- 또한, ‘인지 → 이해 → 공감 → 실행’의 과정에서 ‘이해’하고 있는 것을 ‘공감’하고 있다고 착각한다.
(2) 현재 시장의 상태 (시장은 지금 투자하기 좋은 상태인가?)
- 부동산 정책의 틀 (=규제는 오르기 때문에 생기는 것)
1. 돈 (규제)
1) 자본
2) 대출 : 1순위 (리스크가 가장 적음)
2. 땅,건물 : 공급, 신도시
3. 거래 : 세제 (2순위지만 성공한 적 없음, 취득세&보유세&양도세)
- 문정부때 보유세+양도세 올림
- 복기했다면 보유세는 올려도, 양도세는 일반과세 (양도 안하고 버티기 방지)
- ‘6.27 부동산 대책’ 정리
- 이번 정책은 금융위의 가계대출 정책 (국토부의 부동산 정책이 아님)
1. 주택담보대출 규제
1) 주담대 총액 제한 : 수도권, 6억한도
2) 유주택자 6개월 내 처분조건부만 가능
3) 주담대 만기 30년 이하만 가능(원래 40~50년 有)
4) 정책대출 한도 축소 : 디딤돌 (1.신생아(5→4) 2.신혼(4→3.2) 3.생초(3.2→2.4) 4.그외(2.5→2)
5) 대출로 구입 했으면 6개월 이내 전입 의무
→ 의미 : 실소유자만 사라, 솔직히 말하면 실소유자도 어지간하면 그만 사라
1번에 대한 투자자의 영향
+1) 6억 이상 대출 주택(12억쯤, ½급지 20평대, 3급지 30평대) 수요 감소 → 조정 분위기
- 현재 고가주택시장은 투자자가 아닌 실수요자(갈아타기 등)의 수요이다.(현금10억 가진 사람 거의 없음)
- 즉 중상급지(1/2/3급) 24평형 이상에서 주담대 일으키는 실수요자들의 직접적 구매력 감소 발생 가능
- 결국 투자자에겐? 매물이 늘어난다. 찬스!
- 풍선효과? (마포 사려던 사람이 은평을 살까? 마포에 전세로 살겠지)
+2)5) 갈아타기 매도자 ‘6개월 미처분 주택’ 급매 접근 가능 (올겨울)
+5) 전월세 만기 6개월 이상 남은(=낀물건) 급매 접근 가능
- 실수요자로서 집을 보면, 전세만기가 6개월이상 남은 집을 살 수 없음
- 실수요자 수요 감소, 현 상황 투자자 수요도 감소하면, 경쟁자 줄어듦
2. 신용대출 : 기존 연소득 2배 이내 은행별 자유 → 연소득 이내
투자자의 영향 : 하고 싶어도 못하는 신용대출 영끌 → 리스크 감소
3. 전세대출 : 보증비율 햐향(90%→80%)
투자자의 영향 : 없음(80%이상 받는 사람 거의 없음)
&. 조건부 전세대출 불가 (작년에 경험, 공략법)
<대응법>
1. 세낀 물건 찾아보기 (특히 6개월 이상 남은 건, 투자자들끼리만 경쟁)
2. 매도인 전세계약 체결 후 체결된 전세 안고, 매입 방식 진행
(단 은행별 전세대출 규정 상이, 임차인과 사전협의)
(전세난임으로 임차인 / 매도 어려움으로 매도인 설득 수월)
3. 까다로워진거지 불가능한게 아니라는 것에 대한 자신감
& 최신규제(추후 실수요를 위해 미리 갭투자한 사람들한테 1억대출 한도)
→ 경쟁자 감소, 전세수요 증가
정리 : 현재는 매매 대출규제인데, 다음은 전세 대출규제 할 수 있을까?
근본인 공급이 박살났는데? 절대 못한다. 투자하기 좋은 시기.
- 6.27 부동산 대책 총정리
1. 잔파도와 큰파도를 구분해서 흔들림 없이 투자해 나간다.
- 잔파도는 전체 주택 구매력 감소 (규제로 인한)
- 큰파도는 신규입주절벽, 금리인하와 화폐가치 하락으로 인한 시장 펀더멘털의 변화
- 따라서 길게 보고 자산 확대하는 투자 기본방향에 더 집중 할 것
2. 매수 체크리스트
- 풍선효과 기대하며 도리어 조급해하지 말고, ‘열 개 보고 하나 고른다’ 차분히 실행
(현재 실수요 중심. 마포 보던 실수요자가 대출규제로 은평 보지 않음
또한 하급지 내에도 정책대출 한도가 5천~1억씩 줄어들어 구매력 감소는 마찬가지)
- 규제로 인한 급매인가 (6개월 내 매도, 세만기 많이 남아 실수요 끊김 등)
- 규제 이후 거래 절벽에 따른 실망 매물인가
- 휴가철,명절 비수기 물건인가
- 타 단지 비교해보았을 때 확실히 싸고, 해당 단지 내에도 기존 실거래 대비 싼가
3. 임대 체크리스트 (조건부 전세대출 관련)
- 만기 충분히 남은 세낀 물건인가 → 이것이 베스트
- 매도인 전세계약 우선 체결 후, 매매하는 방식이 가능한가
- 임차인 통해 전세대출 은행에 임대인 변경 여부 확인 기간 체크했는지 (ex. 6개월)
- 전세 품귀, 매도해야 하는 매도인 상황이 겹칠수록 임대 유리
- 현재 상황에 대한 냉정한 이해 (25년 7월 현재, 서울, 동행지수 3가지)
- 선행지수, 후행지수는 필요없다. 공급량 정도만
1. 매수심리 : 아실-심리-주택가격심리지수-매도세/매수세
하락장에서는 매도세와 매수세의 차이가 큼 (매도세가 위)
상승장에서는 매도세와 매수세가 교차하며 엎치락뒤치락 (조급해하지 말자)
2. 거래량 : 아실-거래
서울은 매매가 보통 11,000이 평균. (현상황 5000 넘어가면 유의미)
3. 매물수 : 아실-apt매물추이
매수심리가 닿을수록(=상승장) 매물수 증가, 반대로 전세수 감소
<수도권 상황 파악 가이드>
규제 전 과열 : 매수세>매도세 / 월 거래량 5천건 / 매도물건 감소
기회 : 매수세<매도세 / 월 거래량 5천건 미만 / 매도물건 증가
- 현재 상황에 대한 냉정한 이해 (25년 6월 현재, 부산, 동행지수 3가지)
1. 매수심리 : 매도세와 매수세가 떨어져 있음 → 기회
2. 거래량 : 부산은 침체기에 2~3천건 평균
3. 매물수 : 매도물건 올라가다가 줄어들기 시작. 전세수 감소
<지방 상황 파악 가이드>
지방 대부분 : 매수세<매도세 / 거래량 회복세 / 전세매물 감소
- 현재 상황에 대한 냉정한 이해 (25년 6월 현재, 광역시, 동행지수 3가지)
1. 매물수 : 전세물량 감소 (상승장)
→ 공급 많은 (추세적으로 전세매물 증가하는) 광역시 제외 모든 곳이 기회
→ 우선순위 높여서 투자에 집중해야 하는 시기
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