[승숭] 임차인분이 이혼하신다는데요?

안녕하세요!

모두의 승승장구를 응원하는

행복한 투자자 승숭입니다!

이번 월부학교 가을 학기를 수강하며

꿈에 그리던 2호기 투자를 하게 되었는데요!

2호기 투자를 준비하며 예상치도 못했던 리스크가

툭! 툭! 마구잡이로 튀어나왔습니다.

그 중 1가지 리스크를 소개해드리려고합니다.

전세낀물건을 매수하며

마구잡이로 튀어나온 변수들때문에 머리가 어질어질한

상황에서(꼼꼼하지 못했던 나의 책임..)

임차인분이 이혼진행중이었고,

이제 소송및판결이 다 끝났다는 소식을

가계약금을 넣은 뒤에 듣게 됩니다.

'이혼하셔서 소송 관련 진행중이셔서

집을 잘 안보여주려고 했구나...'

단순하게 이렇게만 생각했습니다.

보통 저는 돌발상황이 발생했을 때

나에게 펼쳐질수있는 최악의 상황을 생각해보고

대응책을 마련하려는 편인데요!

이번에도 제 사고회로는 최악을 생각해보게됩니다.

"계약 및 잔금 D-10"

임차인이 이혼한다면 발생할 수 있는 리스크는?

정말 곰곰히 생각해봤습니다.

[현재 상황]

임차인은 이혼한 상황이고, 소송등 모두 마무리되었음.

거주자와 전세계약자는 동일한 상태임.

제가 부동산에 확인한 결과 임차인 분의 상황은

위와 같았습니다.

부동산을 믿어야하지만, 계속 말이 달랐던 사장님이시기에

최악의 상황을 파악해보았고, 대처방안을 정리해봤습니다.

<CASE 1>

1. 이혼소송으로 인해

전세금을 양쪽에서 나눠가지는 경우

[상황]

전세계약자 및 거주자는 남편으로 되어있었기때문에

전세금에 대한 권리는 남편에게 있음.

전세금 분할이 확정되었다고 하더라도 섣부르게

아내에게 전세금을 돌려주기는 어려운 상황.

[대처방안]

원칙은 계약서상의 계약자에게 돌려주는 것이 맞습니다.

하지만, 재산분할 소송으로 인해 전세금에 대한 분할이 확정되지 않는다면?

투자자, 임대인 입장에서는 곤란한 부분이 있는데요!

보증금 반환 대상이 불확실할경우에는

법원에 변제공탁이라는 제도를 통해

전세금을 맡기는 방법을 이용하면 됩니다.

*변제공탁이란?

채무자가 채무를 이행하려고 하여도

▷채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 경우

▷변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우 등 채무이행을 할 수 없을 때

채무의 목적물을 공탁소에 공탁함으로써 채무불이행을 면할 수 있는 제도를 말한다.

이는 채권자의 협조 없이도 채무자가 채무를 청산하고

채무자의 지위에서 가지게 되는 여러 가지 부담

(이자를 물어야 하는 점, 근저당권을 소멸시키지 못하는 점 등)에서 벗어나게 함으로써,

채무자를 보호하고자 하는 취지에서 시행

변제공탁이라는 제도는 임차인이 이혼했을때뿐만 아니라, 사망했을 때에

보증금을 받을 사람이 확실해지지 않는 상황이기에

상속문제와 연관되므로 변제공탁을 통해 진행합니다.

[투자자로써의 리스크]

새로운 임차인의 보증금으로 공탁금을 내기는 어렵기때문에

잔금대출이나 퇴거대출이용하여 공탁금 내야합니다.

공탁이 진행됨에 따라

임차인 퇴거까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

1. 금융비용 발생.

2. 매도 시점이 밀릴 수 있음.

<CASE 2>

2. 거주중인 사람과 전세 계약서 작성자가 다른 경우

[상황]

전세계약서 상 계약자는 남편이지만, 현재 거주중인 사람이 아내인 경우

[대처방안]

전세보증금의 경우 계약자에게 반환하는 것이 맞습니다.

전세보증금을 100% 계약자에게 지급하는 것이 이혼소송을 통해 합의가되었더라도

현재 거주중인 아내가 불만을 품고, 퇴거를 거부할 수 있습니다.

전세계약서상 계약자가 공동명의라면 전세보증금 반환을 50%씩 주장할 수 있지만

계약자가 남편이고 이혼소송이 남편에게 모두 지급하는 것으로 끝났다면

전세보증금은 남편에게 지급하고, 아내는 퇴거해야합니다.

퇴거하지 않는다면? 명도소송을 통해 퇴거를 진행해야합니다.

[투자자로써의 리스크]

거주중인 사람과 전세계약서 명의가 다른 경우이므로

거주자가 퇴거에 불응할 가능성은 적다고 생각됩니다.

하지만, 최악의 상황으로 퇴거하지 않을 경우에는

명도집행을 진행해야합니다.

최소 6개월~1년정도 시간이 걸리는 부분이 있기 때문에

원만하게 협의하는 방향이 제일 좋을 것으로 생각됩니다.

- 거주자 퇴거가 늦어져 매도 시점이나

보유 계획에 차질이 생길 수 있음.

이외에도 다양한 케이스는 있었는데요!

케이스를 정리하며 느낀 점은

내가 지금 고민한다고 결론이 날 부분은 없고

최악의 상황이 왔을 때에는

법원의 변제공탁이라는 제도를 통해

처리하면 되는 부분이었습니다.

결국 임차인이 이혼하거나, 사망하는 경우에는

투자자로써 보증금 반환문제에 직면할 수 있는 부분이었습니다.

결론을 1줄로 요약하자면,

보증금을 누구에게 반환해야할지 확실하지 않다면?

법률 상담을 통해 변제공탁이라는 제도를 활용하자!

모든 리스크를 대비할 수는 없기에

현명하게 대처해나가는 투자자가 되시길 응원하겠습니다 : )

다음 글은 2호기에 등장한

다양한 리스크들과 함께 찾아오겠습니다.

감사합니다 : )

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