안녕하세요 오엪씨입니다 : )
다주택 투자로 방향을 잡은 투자자들에게 이상적인 출발로 꼽히는 것이
남편 아내 각각 2주택을 투자하여 취득세 중과 없이 합산 4주택까지 투자한 후 혼인신고를 하는 것일텐데요,
이것과 관련해서 제가 겪은 경험담을 공유하면서
어떤 상황에서 신혼부부가 취득세 중과 없는 4주택이 가능한지 알아보도록 하겠습니다
* 5초 미리보기
"선생님 이렇게 되면 2주택이 아니라 3주택인데요...?"
"네...?" (ㅎㄷㄷㄷㄷㄷ)
먼저 취득세 세율과 주택수에 따른 중과에 대해서 간략히 알아보면 아래와 같습니다.
비조정지역 아파트를 매수할 경우 경우 2주택까지는 취득세 기본세율인 1~3%가 기준입니다.
따라서 조정대상지역인 강남3구와 용산구에 투자하는 것이 아니라면
4억짜리 집을 매수할 때 2주택까지는 1%에 해당하는 400만원이라는 비교적 작은 금액을 취득세로 낸다는 의미입니다
(3주택(8%)이 되는 시점에는 3,200만원으로, 4주택(12%)은 4,800만원으로 그 부담이 확 증가합니다)
이 때 취득세를 산정하는 주택 수의 기준은 "세대 구성원의 주택 수의 합계"를 보기 때문에
부부가 함께 살더라도 주소지는 별도로 되어 있다면,
각각 단독명의로 2주택을 투자한 후에 혼인신고 시
합산 4주택을 취득세 기본세율로 투자할 수 있게 되어
다주택 시스템을 만드는 데 이상적이라 생각하고 있습니다.
저 또한 개인적 사유로 혼인신고를 아직 하지 않은 상태로
2호기까지(남편 1채, 아내 1채)을 투자하고
최근에 3호기를 공동명의(남편 2채, 아내 2채)로 진행하여 취득세를 기본세율로 내게 되었는데요,
법무사님과 소통하는 과정에서 오해가 생겨
어머니와 함께 세대를 구성하고 있어서 2주택이 아닌 3주택으로 분류 되어
잔금일에 닥쳐 하마터면 취득세 8%를 부담할 수도 있는 상황에 처했습니다
(법무사님과 첫 통화에서 법무사님이 저의 개인정보를 받으시고 나서
저는 법무사님이 '1주택이시네요' 라고 했다고 생각했고,
법무사님은 저에게 '1주택이시죠?'라고 했다는 오해...)
다행히 어머니의 연세가 65세 이상으로 별도 세대로 판단한다는 규정이 있었기에
주택 수를 따로 산정하여 문제는 발생하지 않았지만
잔금일에 닥쳐 이런 상황이 발생하니 굉장히 당황스러웠습니다.
(CEO 마인드 부족...!!! 반성합니다)
<부모님의 연세가 65세 이상인 경우 별도 세대로 보는 규정>
<단, 소득이 없는 30세 미만 자녀는 별도 세대로 보지 않음>
이런 경험을 겪고 나서 생각해보니
'신혼부부가 취득세 중과 없이 4주택까지 하는 것이 아무나 할 수 있는 게 아니구나' 라는 생각이 들었고
결혼을 앞뒀거나 결혼을 한 후에 혼인신고 타이밍을 언제로 하면 좋을지 고민하시는 분들이 있다면
아래와 같은 케이스 중 내가 어디에 속하는지 보고 판단해보시면 좋을 것 같습니다
1. 혼인신고를 했다면 : 같이 살지 않아도 부부의 주택 수가 합산 됨
2. 동일 세대(등본을 떼서 나오는 가족) 부모, 형제자매 등이 주택이 있을 경우 : 주택 수에 합산
3. 동거인(제3자, 지인, 친척, 남남)이 주택이 있을 경우 : 영향 없음
그렇다면 취득세에 있어서 단독 세대로 분류 되려면?
1. 독립을 해서 혼자 거주하여 단독 세대로 되어 있거나
2. 세대를 구성하고 있는 가족들이 무주택이어서 내 주택 수가 세대의 주택 수인 상황이거나
3. 친척, 지인 등과 동거 중인 경우거나
4. 주택이 있더라도 65세 이상의 직계존속과 함께 세대를 구성하고 있는 경우
* 내가 진짜로 서류상으로 무주택자, 또는 1주택자가 맞는지 반드시 확인!
이 점을 꼭 유념하셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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