관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
[느낀점]
월부에서 강의를 들으며 서울에 투자하기로 결심하고 제 감당 가능한 투자금, 연 저축액, 연소득까지는 정리해봤습니다.
그러나 그 뒤로 투자금을 쪼개야 할까? 서울에 여러 채 투자하면 세금은 어떻게 될까? 등등 여러 고민이 꼬리에 꼬리를 물었습니다.
그러나 언제나 그렇듯 서울투자기초반 1강에서 자모님께서 속 시원히 제 궁금증을 다 파헤쳐 주셨고, 강의에서 배운 내용을 알기만 하지 않고 꼭 실천해 행동으로 옮겨야겠다고 생각했습니다.
또, 우리는 목표가 아닌 상황에 맞춰 판단하는데, 자꾸 힘든 것에만 매몰되면 목표를 잊고 상황에 맞는 투자를 하게 된다는 자모님의 말이 매우 인상 깊었습니다.
배운 점과 BM할 점을 정리해 앞으로 투자에 잘 적용해 실천에 옮길 수 있도록 노력하겠습니다.
[배운 점]
상승장 추세가 되려면 전세가가 받치며 올라야 한다. 그러므로 조급해할 필요는 없지만 기회는 만들어지고 있으므로 서울을 미리 공부하자
사람들이 좋아하는 땅, 사람들이 좋아하는 아파트로 나눠서 생각해 볼 수 있다. 서울 안에서는 3급지까지가 사람들이 좋아하는 땅이고, 수도권 전체로 보면 4급지인 A, B까지 좋아하는 땅이다. 그리고 지역에서 연식이 좋거나 생활권이 1등인 곳이 사람들이 좋아하는 단지이다.
거래가 되기는 하지만 오르지는 않고,연식이 괜찮아서 전세가가 빠르게 오를 수 있는 단지를 찾는게 중요하다.
사람들이 좋아하는 단지는 빠르고 가파르게 오른다. 거래가 1~2건이라도 찍힌 곳은 사람들이 오를 심리로 산 것임. 거래가 안되는데 가치 있어 보인다면 정말 저평가일 가능성이 있다.
사람들이 좋아하는 땅에 있는 조금 덜 선호되는 아파트가 기회를 가져다 줄 것이다.
현재는 투자금이 많이 들지만, 전세가 오르는 속도 때문에 투자금이 회수 되므로 싸게 살 수 있다면 투자할 수 있는 것이다.
상승장에서는 거래량 만 개 넘었고, 가치 대비 싼 걸 사서 보유할 때 우리 삶이 편해야 오래 끌고 갈 수 있다.
가치 성장 투자하려면 3급지 이상이나 4급지 신축을 찾아보자.
C 지역을 보면 D 지역과의 가까움의 중요성, 상승/하락장에서 가격 레벨 변동 가능성, 입지 변동 가능성을 알 수 있다.
E 구의 급지가 F 구의 급지보다 높다고 반드시 E가 F보다 좋다고 하면 안된다. 동네, 단지별로 다르므로, 급지에 어떤 구들이 있는지 파악하는 수준으로 이해하자.
G 지역은 D 지역과 가까우면서 사람들이 덜 좋아하기 때문에 전세가율이 높아질 가능성이 크다. 전세로는 살만하기 때문. 이런 곳은 소액 투자로 더 기회를 주는 지역이다.
H 지역은 9호선으로 한 번에 D 지역에 갈 수 있지만, 자체 직장이 있어 그 수요도 있다. 하지만 D와 위치적으로 멀기 때문에 택지에 신축이 모여있는 것이 아니라면 같은 가격에는 H보다는 G가 낫다.
서울은 커뮤니티의 힘이 강한 곳이다.
4급지로 내려오면 교통을 고려해야 한하고, 서울 외곽은 주변 경기도 신축에게 밀린다.
비선호 땅에 투자한다고 했을 때 이 안에서 사람들이 좋아하는 단지를 골라 투자할거고, 여기는 외곽에 있기 때문에 바로 오르지 않을 가능성이 크고 내가 투자했을 때보다 전세가율이 더 오를 가능성이 있다. 하지만 이걸 보유하며 잃지 않는 투자를 통해 돈을 벌 거고 그 다음을 바라볼거기 때문에 투자한다는 생각으로 투자해야 한다.
서울에서의 환경은 거주 환경임. 빌라가 거의 없고 아파트 몰린 환경이 좋을수록 상승장 가격 임팩트가 더 크다.
투자금이 중요한게 아니라 가치 대비 가격이 싸서 충분히 저평가 되어 있고 리스크 대비되면 매수한다.
투자금을 묻어두고 가격이 오를 때까지 내 생활을 평안하게 해나갈 수 있어야 한다.
선호도가 떨어질수록 전세가율은 계속 높아지고, 선호도 있는 단지들의 전세가가 먼저 오를 가능성이 있다.
중장기로 보유할만한 가치가 있는지, 상승장 대비 OO ~ OO% 정도 하락한 가격인지, 서울 평균 전세가율 OO% 이상인지를 확인해야 한다.
지역 내 단지 선호도 비교하는 방법 3가지: OO OOO을 본다. 상승 했을 때 가격 OO OO를 본다. 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 OO을 본다.
[BM할 점]
거래되는 양상, 속도, 매매가, 금리추이, 대출규제 정책을 트래킹하고, 아실에서 매주 거래량 확인
신축의 전세가 상승이 빠르게 일어날 수 있으므로 입지 좋고 연식 좋은 아파트부터 접근(입주 중인 지역 제외)
도시 개발 계획, 앞으로 좋아질 곳 잘보자. 이런 곳 입주 시 흔들리게 되는데 그때 가치를 안다면 잡을 수도 있고, 주변 구축 단지 가격에 가치 반영되지 않을 가격이 크다.
2024년 목표 & 나 스스로 바뀌어야 하는 것 1가지
- 2024년 목표: 반드시 서울에 1호기 투자한다.
- 나 스스로 바뀌어야 하는 것 1가지: 전임 & 매임의 벽을 극복한다(12월에 단임하며 매일 전임 1회 실천 & 매임 최소 1회 실천)
서울 25개구 지도 그리기
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