서울투자기초반 들으며 1호기한 글

(어떻게 1호기를 하게되었는지에 대한 

두서없는 주절주절 복기글이라 내용이 길어 일단 죄송합니다…😂)

올해 초에는 6월까지 1호기 하는 것이,

6월이 지나서는 올해 중으로 1호기 하는 것이 목표였지만

서울 시장이 빠르게 과열되면서

과연 그게 가능할지 자기 의심만 가득했는데

이렇게나 빨리 1호기 경험담을 쓰게 될 줄은 몰랐습니다…

먼저 투자 코칭에서 구체적인 방향성 잡아주신 한가해보이 멘토님,

미친 퀄리티의 강의로 제 투자와 예상 수익에 대해 

스스로 확신을 갖게끔 이끌어주신

서울투자기초반 강사님들께 감사 드립니다!

서울 투자 하시려는 많은 분들이 그렇듯 

작년 12월 제주바다 멘토님과의 투자코칭 이후

저도 올해 초 2급지부터 앞마당을 만들며

신축 위주로 보고 있었습니다.

아직 목표 종잣돈을 만들고 있던 단계여서

"앞마당 3개 만들어서 비교 평가 잘해서 

6월에 야무지게 신축 투자해야지~🎵"

하고 시세트래킹하며 지켜보던 차에

모두들 아시 듯..

날아가버렸습니다.

님은 멀리멀리 가버렸습니다.

2급지에서 그나마 할 수 있는,

그다지 싸지도 않은 것 같은,

왠지 3-4급지에 더 좋은 단지가 널렸을 것 같은

단지들을 추려 확신 없이 시세트래킹만 하던 차에

한가해보이 멘토님과의 투자 코칭이 잡혔습니다!

올해 여름까지 개인적으로 여러 불운이 겹쳐

정신적, 신체적으로 꽤 힘들었는데

인생사 새옹지마라고….ㅠㅠ

보이 멘토님과의 코칭에서

새 임장지에서 내년까지 전세 세팅해야 할 리스크 없고

충분히 저평가된 물건이 있다면 그걸 해도 좋고, 

없다면 올해말~내년초까지 길게 보고 앞마당을 넓히며 

접근하라는 조언을 받았습니다.

1급지였음에도 2급지와 달리

저평가된 단지들이 꽤 많아

“잘하면 여기서 할 수 있겠는데?”

라는 생각이 문득 들긴 했지만

저평가된 단지들은 다 제 나름대로

명확하게 별로인 단점을 갖고 있어

처음에는 확신이 없었습니다.

2급지 언덕배기에 있던,

별로인데 왜 안 싸지? 했던 구축 대단지들…

다시 가서 그 말 취소하고 싶던 그런 단지들이었거든요...😅

하지만 서울투자기초반에서 매 주차 강의를 들으며

구축에 대한 편견을 어느정도 깰 수 있었습니다.

무엇보다 자음과 모음 멘토님께서 

강의에서 단지분석 시 

전저점, 전고점, 시세차익을 분석해보라고 하셨는데

단지 분석을 해보니 웬걸?

단임하면서 

“와… 이래서 안 올랐나봐 진짜 별론데?”

생각했던 단지들도 쌀 때 샀다면 

10년 뒤 10억 가까운 수익을 안겨줬던 것입니다!

단지 가치는 거의 없지만,

땅의 가치가 너무 좋은 곳이었기 때문이었습니다.

입지의 중요성을 몸소 깨달으며

저평가된 단지들 중 

가장 가치 있는 몇몇 단지를 추렸고

A단지에 주인전세 조건 매물이 있었는데

주인은 4년 거주를 희망하고 있었습니다.

로얄동에 층도 좋고 향도 좋고 뷰도 트였는데

다만 집이 거의 기본집 수준이어서

다음 세입자를 들일 때는 

인테리어를 해야하는 게 단점이었습니다.

비슷한 가치와 가격의 B단지에 

26년 전세 만기인 올수리 물건이 있었으나

계약갱신권을 사용해 거주하는 상황이었기 때문에

언제든 세입자가 나갈 수 있다는 리스크가 있었습니다.

저는 최악의 상황에서 

입주장에 다음 세입자 못 찾을 경우 

전세금을 돌려줄 여력이 안 되기 때문에

이 매물이 수리까지 되어 투자금이 덜 들지만 놓아주기로 하고 

저환수원리를 모두 충족하는 A단지 매물을 

1등으로 뽑고 투자를 결심했습니다.

내가 아직 모르는 다른 지역에

이보다 훨씬 좋은 단지들이 있을 것이라는 

강한 확신은 있었지만,

1. 너나위 멘토님께서 늘 강조하시는 잃지 않는 투자이고

2. 이 단지로도 10년 뒤 10억을 벌 수 있었으며

3. 내 앞마당에서 지금 할 수 있는 가장 가치 있는 물건이고

4. 무리해서 앞마당을 급하게 늘리기도 어려운 개인적인 상황에서

더 벌 욕심에 지금의 기회까지 또 놓치고 싶진 않았습니다.

그래서 매물 코칭을 받을 수는 없었지만,

나름대로의 논리와 확신을 갖고 투자를 결심할 수 있었고

열반중급반 교안과

많은 동료분들의 나눔글 덕분에

특약까지 미리 준비해 

계약까지 잘 마무리 지을 수 있었습니다💕

상황 상 저는 가계약금을 넣지 않고

바로 계약을 진행했는데

강의와 경험글에서 배운 대로

계약 전 특약 사항을 먼저 문자로 주고 받는 것은 못했지만

이 동네 터줏대감이신 사장님이 매도자와 매우 친했고

매도자도 전적으로 사장님을 믿고 계셨기 때문에

다행히 제가 원하던 특약 사항 다 반영해주시고

매도자도 특약 사항 모두 수락하셨습니다.

아직 잔금 전이라 임대차계약서를 쓰진 않았지만

저는 수리 부분 협조까지 특약에 넣는 것은 생각 못했는데

사장님이 매도자에게 나중에 이사 나갈 때 수리 기간 줘야 한다고 

몇 번이나 강조해주셔서 정말 감사했습니다.



(매도자는 지방에 집을 지어

4년 뒤 내려갈 계획이고

성격이 시원시원하셔서

구두로는 ok하셨는데

이사 전 미리 수리 협조 받는 것을

특약에 넣을 수도 있을 것 같습니다!😍)



[아쉬운 점]

다만 계약 과정에서 예상치 못한 전개에

전체 매물털기를 진행하지 못한 아쉬움이 있는데요,

사실 매물털기 전에 

저 물건 네고 먼저 해보려고 

무작정 부동산에 갔고

사장님이 5백을 깎아 주셨습니다.

이미 충분히 싼 상황에서

매도자는 급한 사정이 없고

 다른 매수자가 이전에 2천 네고를 시도했다가

물건이 들어가버리고 

얼마전 다시 나온 매물이어서

소심한 저는 이 정도에 만족했습니다…

그런데 갑자기 사장님이 장부 물건도 아닌 물건을

생각해내어 만들어주셨는데

같은 동에 한층 더 높고 올수리 되었으며

세입자의 전세 만기가 26년인데다가

가격도 동일한 상황이었습니다.

문제는 이 매도자는 변덕이 매우 심해서 

매수 시에도 사장님이 고생 많이 하신데다

가장 좋은 조건이었기 때문에

사장님은 그날 계좌 받아서 

우선 가계약금부터 넣고 싶어 하셨지만

아쉽게도 그날 매물을 볼 수 없는 상황이어서

다음날 점심에 매물을 보고 계약하기로 했고

이 매도자와 저녁 늦게까지 씨름하느라 

다른 부동산에 가볼 틈도 없이 

지쳐서 일단 귀가 했습니다.

그러나 막상 다음날 점심에 도착하니

역시나… 그 매도자가 한 시간 전에 연락이 와 

안 팔겠다고 했다는 소식을 듣게 됩니다…

그래서 첫 번째 물건을 계약하기로 했는데

(이때 매물을 먼저 털었어야 했는데 

허무함에 빠져 완전히 잊어버렸습니다…)

다행히 이 물건 매도자는 

그날 저녁까지 일정이 있던 터라

연락이 닿질 않았습니다.

그래서 부동산에서 매도자의 연락을 기다리던 중

매물털기가 생각이 나 시간 떼운다는 핑계로

부동산을 나왔습니다.

그런데 이 단지는 소단지에 

단지 주변에 부동산도 몇 개 없고

한참 떨어진 다른 대단지 아파트 몇몇 부동산에

간간히 매물이 나와 있었습니다.

그래서 몇 군데 연락해보니

사장님이 아는 물건 외에는 다른 물건이 없었고

근처 부동산에 워크인해서

제가 본 가격보다 

더 싼 매물이 있다고 해서 

급하게 매물을 봤는데

막상 매도인이 한 푼도 빼줄 수 없다고 했고

이분은 주인전세까지도 

협상을 해봐야 하는 조건이어서

아쉽게 돌아나왔습니다…

그러던 차에 사장님께 매도자가 

지금 오고 있다는 연락을 받아

전수조사에 대한 아쉬움을 뒤로한 채

그렇게 계약을 진행했습니다.

이번에 경험으로 배웠으니

2호기 매수 시에는 꼭!!! 매물 다 털어서 

더 적극적으로 네고하면서 매수하자고 다짐했습니다.

[배운 점]

부동산 사장님을 상대하면서 배운 점도 많았는데요,

사장님이 매도자와 통화하는 내용과

저한테 전에 얘기 했던 내용이 완전히 다른 걸 보고

순진하게 사장님이 하시는 말 

다 믿으면 안된다는 것을 체득할 수 있었습니다.

그리고 사장님에게 전적으로 의존하는 매도자를 보며

내가 정신 안 차리고 사장님만 믿고 있으면

그냥 다 휘둘리는구나를 옆에서 보고 배울 수 있었네요

(물론 저에게는 이득이었지만요!)

계약 후 사장님이 

“법무사 필요하지? 내가 알아서 준비할게~”

하시길래 나중에 연락 드리겠다고 했는데

예전에 내마기에서 너나위 멘토님께 배웠던,

 법무사비 관련 멘트 야무지게 써보겠습니다.

드디어 강의료 뽑는 순간이 올 것을 생각하니 감격스럽네요!

[마무리하며]

같은 돈으로 최고의 투자를 하면 가장 베스트겠지만,

올초에 더 좋은 투자를 할 욕심에 기다리다가 

상급지 신축 싸게 투자할 좋은 기회 다 놓쳤는데

지금 할 수 있는 최선의 투자를 하고

그 과정에서 배우고 성장해

그 다음에 더 좋은 투자를 하면 되지 않을까?

하는 생각에 용기를 낼 수 있었습니다.

앞으로의 시장은 유주택자로 맞이하게 될텐데

그때의 관점은 또 어떻게 달라질지,

어떤 새로운 것들을 경험하게 될 지

기대가 되기도 합니다!

이제 자금조달계획서를 준비해야 하는데

이 부분은 다른 후기로 남겨보려 합니다.

이렇게 우왕좌왕, 얼렁뚱땅인 저도 1호기 했는데

혹여나 투자를 망설이고 계신 분이 있다면

제 글이 조금이나마 용기를 북돋아 줄 수 있었으면 좋겠습니다💕

P.S. 

@양파링 멘토님

계약서 들고 나오는 길에

멘토님께서 열중반에서 말씀하셨던

“부동산 계약하고 옆으로 메는 가방에 계약서 끼우고 나오세요~”

가 생각나 온 동네 계약서 자랑하며(?) 귀가했습니다.

부동산 나오는 길에

나이 지긋한 매도인이 제게 참 착하다고 하셨는데

멘토님 같이 좋은 임대인이 되자고 결심하며 귀가했습니다❤️

@한가해보이 멘토님

멘토님 덕분에 9월에 1호기 성공했습니다!

알려주셨던 대로 이후 앞마당도 잘 늘려보겠습니다

긴 시간 아낌없는 인사이트 나눔 정말 감사했습니다❤️

@눈플 님

제가 징징댈 때마다 

아낌없는 조언 주시고 

잘 들어주셔서 감사해요!

제 투자에 확신 갖게 되기까지 

많은 도움이 받았습니다❤️

마지막은… 1호기 계약서!😆

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