[지기29기 6성구 뽀개버리조 재야25] 내가 태어나고 자란 곳을 이제야 알겠네~

창원에 대해 자세한 강의를 해주신 잔쟈니님께 감사의 인사드립니다😊

창원은 2017-19년도 공급과다 이후 2020-23년도 공급부족을 겪었고 

다시 2024-25년도 공급과다를 겪는 중이며 2026년도부터 공급부족을 겪을 예정이다.

과거의 데이터를 기반으로 미래의 전세가와 매매가의 흐름을 예측할 수 있다.

선호신축의 경우 전세가 하락이 멈춘 후 전세가 본격적으로 상승하기 전에 매매가 먼저 오를 것이다.

선호구축의 경우 전세가가 슬금슬금 올라가기 시작하며 매매가를 밀어올릴 것이다.

중간선호도의 신축의 경우 전세가 선호구축에 비해 전세가 상승이 조금 더딜 수 있고 매매가와 전세가가 가까워 진 후에 전세가가 매매가를 밀어올릴 것으로 예상된다.

지방의 입지독점성

지방은 빈땅이 많기 때문에 입지독점성이 부족하다. 다만, 부산과 대구의 경우는 입지 좋은 곳의 재개발&재건축을 하는 것으로 보아 지방의 수도권이라 여겨진다.

창원 또한 입지독점성이 약할 것이라 여겼지만 도넛(?)모양의 창원은 산으로 둘러싸인 분지이며 남은 빈땅은 외곽 지역의 산과 접해있기 때문에 빈땅에 신축 아파트를 마구마구 짓는 것이 힘들다.

따라서, 창원은 입지 좋은 지역의 구축 아파트를 재건축&재개발하는 도시로써 땅의 가치를 따질 필요가 있다.

지방의 세대당 인구수

세대당 인구수를 왜 따져볼까?라는 의구심이 있었지만 세대당 인구수를 통해 3인 이상 가족이 많고 적은지를 생각해볼 수 있다.

분당은 대표적으로 아이가 많으며 키우기 좋은 1기 신도시로 세대당 인구수는 2.44명이다. 2.44명보다 세대당 인구수가 많은 곳은 아이가 많고 키우기 좋다는 것으로 해석할 수 있다.

이런 곳은 초등학교의 학급당 학생수와 총 학생수를 참고해서 판단하면 도움이 될 것 같다.

지방의 직장

직장을 볼 때 직장인의 수를 주로 본다. 직장인의 수가 많다고 직장의 질을 알 수 있을까?? 알 수 없다.

직장의 질을 따지기 위해서는 대기업의 수와 직장인의 연봉을 따져봐야 한다.

인구수에 비례해 직장인의 수와 대기업의 수를 찾아보고 이를 다른 광역시와 중소도시와 비교해 봄으로써 직장이 많은지 또한 질 좋은 직장이 많이 있는지 알 수 있다.

월소득의 경우 인구수가 많은 도시의 경우 월급이 높은 직장인과 낮은 직장인의 스펙트럼이 넓어지기 때문에 평균 월소득이 낮아지는 경우가 있기에 월소득의 경우 참고자료로써 참고하되 분별력을 가질 필요가 있다.

지방의 학군

대구, 대전, 울산광역시를 제외하고 학업성취도율이 크게 높은 곳은 딱히 없다.

그렇다면 이 3 광역시를 제외하고 학군의 의미가 없을까?

높은 학업성취도율을 보이는 학교가 없다고 해서 학군의 의미가 없다고 판단해서는 안된다.

어떤 도시는 그 도시에서 선호하는 학군지가 있을 것이다. 선호하는 학군지는 분명 가격에 영향을 미친다.

여기서 학군이란 그 도시의 높은 학업성취도율을 보이는 학교 & 학원가 & 부촌 커뮤니티가 합쳐져야 한다.

그 도시의 학군지는 영향력이 있다. 분명 있지만 그 범위가 좁기 때문에 학군지라고 마냥 좋은 투자처라고 생각하지 말고 그 도시 거주민들의 선호도에 영향력을 미치는 요소들을 잘 비교평가해서 좋은 투자처를 찾아야 한다.

지방의 환경

지방에서는 상권 및 편의시설 그리고 거주환경을 따져보아야 한다.

공급

공급을 지방을 떠나 수도권에서도 정말 중요한 부분이다.

과거의 공급량과 전세&매매가의 흐름을 같이 놓고 비교해 봄으로써 공급량에 따른 전세&매매의 흐름을 알 수 있다.

참고로 미분양이 얼마나 쌓이고 해소되는지도 같이 보는 것이 좋다.

공급량이 적은데 미분양이 쌓이는 경우 전세가 하락을 보일 수 있다. 공급량이 많아도 미분양이 쌓이지 않는다면 전세가가 크게 하락하지 않을 것이다.

여기까지 지역분석으로 지역에 대한 공부만 한 것이다. 이것만을 바탕으로 투자처를 결정해서는 안된다.

개별 단지별로 분석해서 같은 투자금이 든다면 그 중 사람들이 선호할 만한 물건을 찾아야 한다.

한 도시의 선호요소를 찾아낸 후 이를 각 단지에 대입해보며 우선순위를 매기고 내가 생각한 투자금의 범위에 들어올 때까지 기다리며 관찰한다. 만약 투자금 범위에 들어오지 않는다면 마냥 기다리는 것이 아니라 그 다음 우선순위 물건으로 눈을 옮겨야 한다.

항상 기억할 것. 1등 뽑기가 아니다. 1등을 기다리다 기회를 놓치지 말고 우선순위를 매기고 순서대로 투자를 시도하자.