지투기 2강 강의후기_실력있는 투자자가 되기 위한 여름 지투 여정[꿈꾸는사피엔스]

안녕하세요

잔쟈니 튜터님의 창원 분석 강의를 보고 강의 후기를 남깁니다.

창원이 고향인데도 창원을 참 모르고있었구나 앞마당을 늘리는게 

얼마나 중요한지를 새삼 느끼게 되었습니다.

특히, 지방 앞마당을 처음으로 늘려나가면서 

중소도시는 어떤 기준으로보면되지? 연식이 좋은 단지를 무조건 가치가 있는건가?

라는 고민을 했었는데, 어떤 프로세스를 통해 생활권/단지 간 비교평가를 하는지 알게되어 든든합니다.

이번에 부산 앞마당을 만들고 있지만

중소도시는 어떻게 접근해야할지 그리고 창원이 어떤 시장인지 

윤곽을 어느정도 잡게되어 강의를 통해 레버리지를 한 것 같습니다.

다음 앞마당 늘릴 때 큰 도움이될 것 같습니다..!

아래는 제가 이번 강의를 통해 알게되었고 적용할 점입니다.

창원 지역개요

현재 창원은 입주장이 정리되면서 입지,선호도에 따라 가격 흐름이 나뉘고 있지만 

대부분 가격이 머무르며 기회를 주고 있음

1. 위치

• 창원은 산/바다에 의해 지형적으로 단절된 분지 구조이다.
• 독립된 지역이었다가 하나로 통합되어 각 권역 별 상권/업무지구를 가지고 있음
• 성산구 중심에 대규모 산업단지가 형성되어 있다. 마산은 수출무역지구, 진해는 진해국가산단을 자체적으로 보유하긴 함.

2. 사람

• 창원에는 젊은 인구가 많고, 성산구가 메인 생활권이다.(성산구의 61%가 20~50대 경제활동인구)
• 동별 세대당 인구수가 2.5명 이상이면 아이를 키우고 사는 가정이 많다.(예: 분당 세대당 인구수 2.44명)

창원 입지

1. 직장

📌창원의 주요 일자리는 어디에?

• 창원국가산단에 12만명 근무(전체의 ¼). 대기업/고연봉 일자리도 성산구에 집중

   

📌양질의 일자리가 많고 소득도 좋은가?

• 창원은 48만 종사자와 47개의 대기업 → 인구대비 양질의 일자리 존재
• 1인당 평균 월소득

📌구매력있는 고소득자들은 어디에 살고 싶어할까?

• 창원 성산구(직주근접)가 선호도가 높은 지역이다.

2. 학군

📌다른 지역 대비 창원의 학군 수준이 우수한가?

• 높은 편X. 창원은 90% 이상 중학교 1군데(전체의 2%) → 굉장히 뾰족한 선호도 가짐(지역 내 대체 불가)
• 95% 이상=전국에서 손꼽히는 우수, 90% 이상= 지역 내에서 공부 잘한다고 인정

📌창원에서 학군지 역할을 하는 곳은 어디인가?

• 학군 수요가 있는 곳을 알아보려면 1. 학원가의 양과 질 2. 부자 커뮤니티 같이 봐야함
• 창원 전체 학업성취도 TOP3가 모두 성산구(반송,상남,성주)에 위치
• 초등학교 학급당 학생수 체크(23명 이상이면 많은 편)

📌학군이 가격에 미치는 영향이 어느정도인가?

• 학군이 중요하지 않지만 수요는 있다. 하지만 일부 단지에 국한. 20년 이상 구축 단지들이 모여있어서 선호되기엔 애매함.

3. 환경

📌상권 및 편의시설: 창원의 주요 상권은 어디인가?

• 상남 >>> 마산역>어시장.경남대
• 지방은 인구가 적고 사람들이 모이는 곳에 인프라가 몰림. 상남동에 직장배후+주거지 배후 특징으로 생활상권/학원가/유흥이 혼재.
• 양적으로는 괜찮으나 질적으로는 아쉬움(전국 68개 백화점 중 창원롯데 34위, 마산신세계 60위)

📌거주 환경: 쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권이 어디인가?

신축 대단지 아파트가 모여있는 곳을 좋아하고 가격도 반영됨

📌선호요소: 창원에서 사람들이 가장 좋아하는 환경요소는 무엇인가?

신축 대단지가 모여있는 곳

4. 공급

• 창원은 공급 물량 따라 가격이 정직하게 반응하는 곳이다.
• 제조업 기반 도시라 업황에 따라 영향이 있으나 대세에 지장 없다.(이 경우도 전세는 공급량대로 움직임)
• 미분양에 따라 아파트 가격과 연관이 있다. 미분양이 증가하면 매매가격이 떨어지고, 미분양이 감소하면 가격이 올라간다.
• 공급 분석시 확인필요 사항: 

 📌창원 내/인근 공급상황과 추세? ➡ 창원 및 경남권 도시 모두 공급 감소중

• 창원은 25년 이후 공급 급격히 줄어든다. 25년은 적정공급량보다 약간 높음
     [경남권 공급부족 현황]
  • 부산: 2013~2024년에 과잉공급이 있었고, 10여년만에 공급 부족단계에 들어감
  • 울산: 2024년부터 공급부족 이어지고있음
  • 김해: 2025년 공급폭탄 정리되고 있고, 이후에는 적정량 0.5배 이하(S등급) 수준
  • 양산: 2024년 공급폭탄 지나가고 입주물량 0에 가까움 (26/27년 공급 0

 📌언제/어디에 몇세대 들어오고 입지순위 바뀔 정도인지? ➡ 선호도 있고 신축이 몰려있는 곳에 입주 있음.

     그러나 25년 상반기 거의 마무리되고 이후 공급 급감

 📌창원에 투자했을 때 리스크(역전세)있는지? ➡ 현재는 No! 그러나 진행 중인 재건축/재개발 관찰 필요.

5. 교통

📌 지방 도시에서 교통 입지 분석하는 기준

✅지역을 대표하는 주요 직장이 있는 곳 ➡ 해당 직장까진의 접근성(출퇴근 수요 및 각종 인프라 집중)

  예) 대전 정부청사/대덕테크노, 창원국가산단, 광주 기아, 천안 삼성전자, 청주 하이닉스, 포항 포스코

✅지역을 대표하는 주요 직장 X ➡ 지역 내 상권중심 또는 부촌과의 접근성

  예) 부산 해운대(센텀)/서면, 대구 동성로 등

• 회사가 가깝거나 빠르게 오가는 것이 중요(자차) ➡ 직주 근접이 가장 중요한 요소

📌창원 사람들이 거주지 선택할 때 교통이 편리하다고 느끼는 요소는 무엇인가?

• 창원은 창원산단까지의 접근성이 가장 중요한 요소
  • 창원대로가 쭉 길게 산단과 연결. 원이대로가 거주지와 산단 연결. 창이대로는 바깥쪽 거주지와 산단연결
  • 마산은 315대로(마산 관통), 팔룡터널(마산양덕↔창원), 마창대교(마산남부↔창원) 중요
  • 진해는 안민터널이 중요
• 각 구별 대표단지 ↔ 산단 30분 이내 도착. 위치가 비슷한 경우 도로접근성(실제 소요시간)이 중요

창원의 가격

- 전고점 대비 평균 10%이하로 빠져있으나, 전세가가 받쳐줘서 적은 투자금으로 투자 가능

 창원의 가격

1️⃣반송,용호: #학군지3박자 #땅의가치(재건축)

2️⃣중동: #유니시티(6000세대, 군부대[빈땅]에 지음), 스타필드

     대원: #신규택지(재건축함. 땅의가치있음) #시티세븐 

     가음: #재건축택지(기존인프라+신축) #직주근접 #1군브랜드많음

3️⃣성주(원래는 2.5?): #00년대구축 중대형 #삼성자중 #경상대병원 ➡ 의사,간호사 많이 거주.

     상남: #80~90년대구축 #최대상권+유흥+학원

4️⃣ 대방,남양: #80~90년대 구축 #생활상권+학원

      명곡: #구축, #저층근린상권

      팔용: #구축, #창원역,동마산IC

➡ 창원은 전반적으로 전고점 대비 10~20%정도 하락했고, 구축의 하락 폭이 크다.

마산(회원,합포)의 가격

-회원구: 마산 입지의 중심

-합포구: 과거의 영광, 마산의 원도심

1️⃣양덕: #아파트밀집 #가고파초 #유동인구(NC구장, 백화점, 터미널)

2️⃣교방: #재개발 브랜드 신축 #회원2구역 #북마산교통

3️⃣월영: #잘나가던90년대 #마린애시앙 #마창대교

     중앙: (상)북마산 (중)어시장 (하)주거 및 관공서

     합성: #마산역상권(먹자+유흥) #성균관대병원

4️⃣ 내서: #90년대 외곽 택지 #내서IC(함안이동)

➡ 마산은 전고점 대비 20~30%하락. 

진해의 가격

1️⃣석동: #안민터널 #거주환경(마트,대단지) ➡ 마트도 있고 대단지 모여있음.

     풍호장천: #마린푸르지오

2️⃣ 자은: #창원의알프스 #언덕아래구축, 언덕위 신축

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4️⃣ 충무: 저층 주택들 많고 노후된 시골 마을 느낌

➡진해는 고점대비 15~30%하락. 같은 가격이면 창원이나 마산투자

창원의 투자 전략

•  지방 아파트의 특징 = 사람들의 선호범위가 좁고 뾰족하다.

   

📌연식

• 어느 지역이든 웬만해선 30분 내 출퇴근  할 수 있어서 조금 멀더라도 신축의 쾌적함을 좋아함
• 되도록 신축/브랜드/대단지 + 밀집(모여있는곳) 선택

📌중심접근성

• 성산구 창원국가산단에 출퇴근 하는 수요 큼
• 비슷한 조건이라면 중심지(공단) 점근성이 좋은 곳 [위치, 소요시간] 선택

📌학군

• 지방은 학군 좋은 곳이 부촌과 연결. 부자들은 안정적인 교육환경 바람
• 학군이 집값에 영향을 미치는 요소이나 범위가 매우 제한적
• 성산구 전고점 top20단지 중 구축은 반송용호&성주만 ➡ 학군 + 부촌 커뮤니티까지 갖췄기 때문!

지방임장 하는 법

1단계 분위기임장

• 생활권 별 특징 파악

1️⃣반송,용호: #00~10년대 대단지 밀집 #생활상권 #학원가 #아이들많음

2️⃣가음: #101년대 재건축 #직주근접 #시장상권-신축상권혼재

3️⃣성주: #00년대 구축 대단지 #삼정자중 #학령기자녀

4️⃣상남: #90년대 구축 대단지 #생활/유흥상권 혼재

5️⃣사파: #조용, 한적한외곽 #숲세권

• 사람들이 모이는 곳(큰사거리,상권밀집지) 가보고 어떤 사람들이 사는지 생각해보기
• 큰 도로 외에 이면도로도 가보기

2단계 단지임장 

• 개별 단지 특징 파악하는 과정
• 단지 내부에선 단지의 상품성, 거주민 유추를 통해 “구매력 있는 사람들이” 이 단지를 선택할건지 고민
• 단지 주변이 거주하기 쾌적하고 안전한지 확인
• 생활권 순위를 넘어서는 개별단지 선호도 ➡ 특출난상품성을 가진 단지(1군브랜드초신축/조경/커뮤니티센터/차량)
• 생활권 우선순위와 개별 단지 선호도는 다를 수 있으므로, 간극을 메워 더 버는 단지를 고르는게 단지임장이다!

3단계 시세지도

• 가격결정요소 파악
  • 생활권 간 대표단지 가격 비교 ➡ 생활권 우선순위 맞는지 확인

  • 생활권 내 단지간 가격 비교 ➡ 생활권 별로 가격에 영향 주는 선호요소 확인

     

잔쟈니 튜터님의 말 중 기억 남는 것

• 반드시 결과 내겠다. 언제 어디서든 투자 할 수 있는 실력있는 투자자가 되겠다. 가족의 응원이 물거품되지 않게 하겠다.
• 결과가 아닌 과정을 비교하는 마음 ➡ 집 한채가 인생을 바꾸지 않는다. 실력이 인생을 바꾼다.
• 제대로 된 효율을 추구하는 마음 ➡ 투자에서 가장 효율적인 건 실패하지 않는 것!