매물임장 전 필수 준비 사항
안녕하세요
나알이입니다:)
매물임장 후 기억에 남지 않아
마음이 어려웠던 적이 있지 않으신가요?
제가 그러했는데요ㅎㅎ
시행착오를 겪으며 미리
철저히 준비를 하고 가는 것이
결국 큰 배움의 소득을
가져온다는 걸 알게 되어
준비에 대한 이야기를 해보고자 합니다.
우선
매물임장은 왜 해야할까요?
저희는 가치를 보는
bottom up 투자자이기 때문에
분위기 임장 - 단지 임장을 통해 세운 가설들을
매물임장으로 결론 지을 수 있어야 합니다.
예를 들어
부산은 역세권이 중요한 곳일까?
라는 궁금증을 가지고 있다면
역세권 단지와 비역세권 단지를
매물임장으로 비교하여
어떤 가치가 더 지역의 핵심인지
이해할 수 있어야 합니다.
분위기, 단지임장
그리고 임장보고서를 통해
이러한 가치의 궁금증을
품는 것이 매물임장 준비의 핵심이고
매물임장을 통해 결론을 적을 수 있어야합니다.
매물임장을 통해 단지의
가치를 명확히 정리할 수 있게 되면
자동 비교평가를 할 수 있게 됩니다.
바쁜 업무시간 중 예약하느라
어려움도 많으셨을 텐데
선명한 앞마당이 될 수 있도록
사전준비를 철저히 하여
얻어가는 시간이 되길 바랍니다.
매물임장 전 무얼 준비해야할까
✅ 투자로 연결되는 질문 정리 1
- 단지 간 선호도
부산시 남구에 위치한
용호동 메트로시티라는 단지입니다.
남구는 부산내 3급지 위상으로
사람들이 좋아하는 구이며
2026~27년 대규모 입주로
천지개벽하여 더 좋아질 곳인데요.
입지독점성이 약한(빈 땅이 많은)
지방은 신축이 많기 때문에
구축은 선호도를 가져가기 어렵다라는
생각을 가지고 있지만
부산은 300만 도시로 지방 도시 중 규모가 크고
부산의 중심으로 인프라가 집중되어 있어
입지의 힘이 있는 곳이기에
단지의 위치에 따라 구축이더라도
사람들이 선호하게 됩니다.
예시로 보여드린 메트로시티는
부산에서 보기 드문 평지에
균질하게 아파트가 모여있는 동네로
인프라가 잘 갖춰져 있어
2000년대 초반 구축임에도 사람들이
거주하기에 좋아하는 곳입니다.
사진과 같이 엄마들이 좋아하는 상권들이
밀집되어 있고 단지에 따라
광안대교 뷰가 나오기도 합니다.
사람들이 선호하는 구축인건
분위기- 단지임장
그리고 임장보고서를 통해 알겠으나
남아 있는 의문점은
부산은 10년간 입주가 많았고
신축의 가치가 큰 곳이기에
투자 우선순위로 둘 수 있냐는 부분인데요.
이를 확인하고 투자우선순위를 세우기 위해
우리는 매물임장을 하는 것입니다.
매물임장 또한
그냥 하는 게 아니라
비교평가가 들어가야 하는데요.
비슷한 매매가의 남구 신축과 함께 예약하여
두 단지간 위상을 정립할 수 있어야 합니다.
매물임장을 통해 비교하여 물어보고
부산 사람들이
더 좋아하는 가치는 무엇인지,
어느 단지를 더 살고 싶어하는지 이해해야 합니다.
(현재 비슷한 가치라고 결론 내릴 수도 있겠죠!)
✅ 투자로 연결되는 질문 정리 2
- 단지 내 매물 선호도
메트로시티의 단지명입니다.
보기만해도 어지럽지 않나요?ㅎㅎ
임장해서 단지를 보면 도색의 차이이
조경의 규모 차이일 뿐
비슷하게 쾌적하고 잘 관리된 구축들입니다.
그럼에도 그 안에서 선호도는
미묘하게 위치와 뷰 동 향
구조에 따라 달라지는데요.
미리 단지의 정리하고 머릿 속에
파악해두지 않는다면 이해하기 어려울 것입니다.
노란선을 기준으로 우측이 통상 1단지
좌측이 2단지라고 불리우는데요.
우선 학교의 배정이 다릅니다.
1단지는 분포초
2단지는 용문초에 배정됩니다.
다음으로 연식이 차이가 납니다.
1차~3차(1단지)는 좀 더 먼저 들어오고
4~5차(2단지)는 이후 입주하였습니다.
1단지와 2단지가 학교와 연식차이로
선호도 차이, 가격 차이로 이어지는지
매임을 통해 질문할 수도 있고
전임으로 우선 파악해보고 갈 수 있습니다.
똑같이 생긴 메트로시티 단지들이지만
선호도가 빠지는 경우가 있다면
직접 가서 눈으로 보고 느끼는 것입니다.
메트로시티 1차가 선호도에서 밀리는데
투자자는 만약 전세가가 차이가 없다면
오히려 싸게 사고 투자금을 좁혀볼 수 없을지
궁금증을 가져야 합니다.
구축들이 모여있는 경우
구조로 인해 가격 차이가 나는 경우가 많습니다.
대개 수도권이 그러한데요.
메트로시티는 같은 면적의 전용 84여도
2베이가 있고 3베이가 있습니다.
* 베이란?
아파트 구조에서 "베이"는 전면 발코니(베란다)를 기준으로
햇빛이 직접 들어오는 구역의 수를 의미합니다.
이로 인해 가격이 2~3천씩 차이가 나는데
예약된 매물의 구조가
어떤 구조인지 알고
직접 가서 보고 느껴야 합니다.
(거실과 함께 방 2개도 남향이기를 원하며
3베이의 부엌 크기가 더 넓습니다.)
또한 방문했을 때 구조에 따른
매매 전세 가격차이를 여쭈어 보아
아직 하락장인 부산시장에서
더 좋은 구조를 싸게 살 순 없는지 파악해야 합니다.
저는 구축이므로 수리한 2베이의 물건이
수리하지 않은 3베이 만큼 선호도가 있을지도
물어보고 선호도 간극 또한 확인할 것 같습니다.
이러한 것들은 향후 매도 환금성
전세 빠지는 것에 있어
중요한 부분이기 때문입니다.
모든 질문은 결국 투자와 연결되어야 합니다.
✅ 투자로 연결되는 질문 정리 3
- 실거래가
시장의 분위기
예약된 가격 호가 뿐 아니라
최근 거래가를 체크하고 갑니다.
메트로시티 5차는 호가가 5.1억
1차는 4.6억 부터 시작되는데요.
메트로시티는 84구조가 3베이라서
5.1억으로 더 비싼걸까요?
메트로시티 1차의 3베이 구조의
호가가 4.7억인걸 보면
구조의 차이로만 보기 어렵습니다.
수리의 차이가 아니라면
단지간 선호도 차이가 있는 걸까요?
이러한 궁금증을 품고
현장에서 디테일한 선호도에 대해
질문할 수 있어야 합니다.
무엇보다 투자로 연결되는
전세가 또한 차이가 나는지도
확인할 수 있어야 합니다.
계속해서 강조하는 바는
준비하는 모든 것은
가치와 투자로 연결된다는 것:)⭐
더불어 현재 부산은 전세 매물이 적고
전세가가 오름세이기 때문에
거래가를 보고 궁금한 점을 질문하면서
현장에서 시장 분위기도 꼭 확인하여
지금 시점의 현장에 대한
생각의 점을 찍을 수 있어야 합니다.
현재 익힌 시장의 분위기가
기준이 되어 다음달 트래킹할 때
변화하는 흐름을 따라가볼 수 있기 때문입니다.
현재의 임장지를 가장 잘 아는 건
현장에 있는 투자자이므로
꼭 잘 준비하고 묻고 정리하시길 바랍니다.
✅ 매물 정보 정리
마지막으로 예약한 매물에 대한
정보를 사전에 기록하시면 됩니다.
저는 카카오톡 '나에게 보내기'를 해두고
정보들을 정리한 뒤 집으로 돌아가
엑셀 시트에 기입합니다.
카카오톡 정보엔
단지명/ 연식/ 동-층/ 가격(매매, 전세)/ 매물개수를
기재합니다.
(사장님이 상세한 매물 정보를
알려주시지 않는다면
사장님의 성향일 수 있기에
곧바로 투자할 단지가 아니라면
크게 요청하지 않습니다.
단지명, 연식, 매물 개수만
기재하여 방문합니다.
가서 무얼 물어볼지 알고
준비하고 가는 게 더 중요합니다.)
만약 매임파트너와 함께 간다면
정보들을 미리 톡 게시판에 보내두면
함께 느낀 바를 적어 공유할 수 있기에
유용하여 추천드립니다:)
이번주 먼 지방에서
열심히 매물을 보며
선호도를 채워 갈 모두 응원드립니다!
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