지역을 대표하는 직장이 있으면 : 그곳을 중심으로 보면됨 지역을 대표하는 직장이 없으면 : 상권중심, 부촌 중심(학군)
지방 교통분석에서 중요한 것 : 직주근접, 대로, 터널, 다리와 인접한지 정체구간, 우회구간
1개의 좋은 학교는 오히려 뾰족한 학군수요가 될 수 있음
ㅊㅇ은 지방 중소도시 유일한 10억 클럽
ㅊㅇ은 하락률이 ㄷㄱ, ㅂㅅ에 비해 적지만 전세가 계속 받쳐주는 상황
저평가 시장의 특징 : 위아래가 없다. 가격대가 비슷하게 뭉쳐있다 → 비교평가 잘해서 더 버는 투자 가능
생활권 선호도보다 단지, 물건대 물건으로 봐야하는 경우가 많음 : 단지마다 개인기
지방에서 재건축했다는 것→땅의 가치가 있는 곳이라는 것.
ㅊㅇ애매한 생활권의 연식이 안좋은 소액투자 보다는 차라리 한 급지 낮은 ㅁㅅ의 신축 소액투자가 환금성면에서 더 나을 수도 있겠다.
같은 투자금이고 이단지가 가치와 가족단위 수요가 있다면 낀평수라도 더 큰평수를 봐보자
ㅁㅅ의 신출 vs ㅊㅇ의 선호구축 → 수리비포함 실제 투자금과 전세개수, 빠지는 속도보도 판단
전세가 있냐 없냐는 투자 원칙이 아니다. 투자원칙은 저환수원리이다. 투자원칙 먼저 봐라.
전제 수요가 있는지 판단은 전세 전고점을 보자
소액 투자가 가능하다는 건 어찌됐든 약점이 있다는 것.
한정적인 내 투자금에 맞추려면 뭔가를 접어야 한다. 그러나 핵심적인 걸 접으면 안됨→ 이럴때 필요한게 투자 전략
하락장에도 거래가 꾸준한지 : 환금성 (내가 팔고 싶을 때 팔수 있네)
연식+밀집도/학업성취도 부촌 커뮤니티/직주근접
지방 임장은 시작이 제한적이기에 띄엄띄엄 보면안되면 제대로 보고 와야함
단지별 선호도가 중요함
분위기 임장 팁 : 이면도로 가보자, 단지사이길은 단지임장때가라
단지임장 : 생활권을 뛰어넘는 특출난 개인기 단지 파악할 수있음, 구매력이 있는 사람들 선택하는 단지, 단지에 사는 사람들의 모습을 보고 오라, 단지 주변환경 쾌적, 깨끗을 느끼고 오라
내가 매긴 생활권 간 대표단지 가격을 비교해서 우선순위가 맞는지 확인
시세따다가 이상한 건 매물임장을 통해 궁금증 해소
연식이 좋다? 연식빨이 있다? 10년~15년까지
더 빨리 쉽게 가는 투자가 아닌 제대로된 효율을 추구하는 마음
(2) 느낀점
수도권처럼 딱딱 떨어지지 않는 단지별 선호도를 어떻게 어떤 시각으로 풀어내야 하는지 ㅊㅇ 이라는 도시를 통해서 감을 잡아 나갈 수 있었던 강의였다.
더 버는 투자를 위해서 분위기 임장과 단지임장을 지방에서는 (중소지방) 어떤 기준을 가지고 해야하고, 어떤 부분을 중요하게 봐야하는지를 배웠다.
지방에는 단지마다, 연식에 따라 선호도가 생기므로 생활권은 굳이 알지 못해도 되는게 아닌가? 라고 생각했지만 강의를 듣고 생활권 선호도를 확실히 알아놔야 어떤것이 저평가 되어있고, 왜 어떤 단지는 안좋은 생활권에 있으면서 가격이 더 높은지 의문을 가지고 접근할 수있기 때문에 생활권 정리는 개별 단지의 특성에 따라 가격이 혼재되어 있는 지방이 일수록 중요하다는 것을 강의를 통해 배울 수 있었다.
또한 직접 단지를 가 봄으로써 이 지역 사람들이 좋아하는 분위기와, 입지요소를 뛰어넘는 단지만의 개인기가 무엇인지 아는 지도 중요하고, 이런 단지들이 내 투자에는 적합한지 비교하기 위해 단지 임장 또한 ‘더 버는 투자’를 위해서는 매우 중요하겠다.
정말, 요령껏 할 수있는 건 없는 것 같다. 어떤 지역을 보더라도 보물찾기 임장이 아닌, 정석대로 다 보고 발품팔다 궁금한 건 손품을 팔고, 손품팔다 궁금한 건 발품을 팔며 정확하고 뾰족하게 분석하는것이 지방투자 에서는 더욱 중요한 것 같다.
잔쟈니님의 강의를 통해 내 조건에 맞는투자 전략을 어떻게 계획하고 따라가야하는지를 알 수 있어 좋았다. 이제 적용하면 된다!
지방투자 한 채로 절대 부자가 될 수없고, 이 것을 더 좋은 자산으로 바꿔가야만 한다.
더 좋은 자산으로 바꾸기 위해 실력을 쌓고 내 종자돈을 불릴 수 있는 지방투자라니, 배울수록 의욕이 생긴다.
(3) 적용할 점
시세지도 입힐 때 전세 물량도 같이 넣기
전세 물량 체크, 빠지는 속도 체크
전세에 집착하기 전에 저환수원리 (투자의 원칙)먼저
아직은 데이터 수집도 어려운 단계, 꾸준히 데이터를 모아보고 그래프를 그려보며 첫 번째 허들을 넘자.
시세따다가 이해가 안가는 부분은 매임을 통해 해소한다.
쉬운 투자는 없다. 망하지 않으려면 제대로된 효율을 추구하자
소액투자가 가능하다는 것은 약점이 있는 단지라는것을 이해하고, 어떤 요소는 포기 하고 어떤 요소는 가져가야 하는지 투자 전략을 세워라