[지투기 2틀안에 완강하9, 1어나서 임보쓰고 임장가니 6채발견했조 마리오소다] 2주차 강의후기_잔쟈니님_투자 전략으로 더 버는 지방 투자

(1)새롭게 알게 되거나 리마인드 된 것. 

• 수도권 규제→아직 지방은 유예
• ㅊㅇ은 선호 신축 입주장 정리 되는 중
• 선호 단지는 반등하는 모습도 보이지만, 중간 이하 선호도는 가격이 아직 머무르며 기회를 주고 있는 곳이 있음
• 소액투자 기회를 주는 곳
• 시세지도-전세물량도 같이 보자
• 투자란 실력을 돈으로 바꾸는 행위
• ㅊㅇ은 중소도지시만, 주변 위성도시 거느리고 있고, 인구많아 광역시급→ 상승의 힘 크다/현재 싸다
• 호갱노노 분위지도를 통해 구축 신축 분포→ 신축이 외곽으로 확장 확장하다가 빈땅이 더이상 없을 때 중심부를 다시 때려부수고 짓는 지역이 있다. (ㄷㄱ, ㅂㅅ은 이미 그런 공급이 이루어 졌고,ㅊㅇ은 이제 중심부 때리기 시작함)
• 외곽으로 확장하는 지방은 어디까지 투자 범위에 포함시킬지 정교하게 설정해야 한다.
• 경제활동 인구가 많다 = 대출받아서 집값을 받아줄 수요가 많다
• 임보쓰기 처음 5개까지 허들 : 데이터를 어디서 가져와? 
  중간단계 :  그 데이터를 어떻게 해석해? → 강사님들이 구구절절 풀어내는 워딩들을 보자
• 양질의 일자리→ 월소득 상위권 → 주택 구매력
• 지방에서 학군지의 정의/3가지 요소 :  우수한 학교, 학원가(양+질), 부자커뮤니티
• ㅊㅇ은 학군이 가격에 영향을 주지만, 한계는 있다. (외과의 신축은 아무런 학군적인 메리트가 없어도, 학군지 구축보다 가격이 높다) 학군<연식
• 지방은 인구가 적기 때문에 상권이 한 곳에 몰빵→ 유흥상권과 학원가가 혼재 된 경우가 많음, 양적으로는 괜찮지만 질적으로 뛰어나나 볼 수 없는 상권 (그렇지 않은 대구가 특이한거)
• 공급물량에 따른 가격 반응 확인하기 : 공급이 적은 시기와 사람들이 좋아하는 구축을 가져와서 그래프 입혀본다.
• 공급이 없는데 가격이 하락한 구간은 미분양이랑 연경해서 보면 궁금증이 해소 될 것.
• 지도에 안나오지만 임장하다 펜스, 빈땅 보이면→전화임장, 호갱노노 알아보기 , 발품 손품도 중요
• 지역을 대표하는 직장이 있으면 : 그곳을 중심으로 보면됨
  지역을 대표하는 직장이 없으면 : 상권중심, 부촌 중심(학군)
• 지방 교통분석에서 중요한 것 : 직주근접, 대로, 터널, 다리와 인접한지 정체구간, 우회구간
• 1개의 좋은 학교는 오히려 뾰족한 학군수요가 될 수 있음
• ㅊㅇ은 지방 중소도시 유일한 10억 클럽
• ㅊㅇ은 하락률이 ㄷㄱ, ㅂㅅ에 비해 적지만 전세가 계속 받쳐주는 상황
• 저평가 시장의 특징 : 위아래가 없다. 가격대가 비슷하게 뭉쳐있다 → 비교평가 잘해서 더 버는 투자 가능
• 생활권 선호도보다 단지, 물건대 물건으로 봐야하는 경우가 많음 : 단지마다 개인기
• 지방에서 재건축했다는 것→땅의 가치가 있는 곳이라는 것.
• ㅊㅇ애매한 생활권의 연식이 안좋은 소액투자 보다는 차라리 한 급지 낮은 ㅁㅅ의 신축 소액투자가 환금성면에서 더 나을 수도 있겠다.
• 같은 투자금이고 이단지가 가치와 가족단위 수요가 있다면 낀평수라도 더 큰평수를 봐보자
• ㅁㅅ의 신출 vs ㅊㅇ의 선호구축 → 수리비포함 실제 투자금과 전세개수, 빠지는 속도보도 판단
• 전세가 있냐 없냐는 투자 원칙이 아니다. 투자원칙은 저환수원리이다. 투자원칙 먼저 봐라.
• 전제 수요가 있는지 판단은 전세 전고점을 보자
• 소액 투자가 가능하다는 건 어찌됐든 약점이 있다는 것.
• 한정적인 내 투자금에 맞추려면 뭔가를 접어야 한다. 그러나 핵심적인 걸 접으면 안됨→ 이럴때 필요한게 투자 전략
• 하락장에도 거래가 꾸준한지 : 환금성 (내가 팔고 싶을 때 팔수 있네)
• 연식+밀집도/학업성취도 부촌 커뮤니티/직주근접
• 지방 임장은 시작이 제한적이기에 띄엄띄엄 보면안되면 제대로 보고 와야함
• 단지별 선호도가 중요함
• 분위기 임장 팁 : 이면도로 가보자, 단지사이길은 단지임장때가라
• 단지임장 : 생활권을 뛰어넘는 특출난 개인기 단지 파악할 수있음, 구매력이 있는 사람들 선택하는 단지, 단지에 사는 사람들의 모습을 보고 오라, 단지 주변환경 쾌적, 깨끗을 느끼고 오라
• 내가 매긴 생활권 간 대표단지 가격을 비교해서 우선순위가 맞는지 확인
• 시세따다가 이상한 건 매물임장을 통해 궁금증 해소
• 연식이 좋다? 연식빨이 있다? 10년~15년까지
• 더 빨리 쉽게 가는 투자가 아닌 제대로된 효율을 추구하는 마음 

(2) 느낀점

수도권처럼 딱딱 떨어지지 않는 단지별 선호도를 어떻게 어떤 시각으로 풀어내야 하는지 ㅊㅇ 이라는 도시를 통해서 감을 잡아 나갈 수 있었던 강의였다. 

더 버는 투자를 위해서 분위기 임장과 단지임장을 지방에서는 (중소지방) 어떤 기준을 가지고 해야하고, 어떤 부분을 중요하게 봐야하는지를 배웠다. 

지방에는 단지마다, 연식에 따라 선호도가 생기므로 생활권은 굳이 알지 못해도 되는게 아닌가? 라고 생각했지만 강의를 듣고 생활권 선호도를 확실히 알아놔야 어떤것이 저평가 되어있고, 왜 어떤 단지는 안좋은 생활권에 있으면서 가격이 더 높은지 의문을 가지고 접근할 수있기 때문에 생활권 정리는 개별 단지의 특성에 따라 가격이 혼재되어 있는 지방이 일수록  중요하다는 것을 강의를 통해 배울 수 있었다. 

또한 직접 단지를 가 봄으로써 이 지역 사람들이 좋아하는 분위기와, 입지요소를 뛰어넘는 단지만의 개인기가 무엇인지 아는 지도 중요하고, 이런 단지들이 내 투자에는 적합한지 비교하기 위해 단지 임장 또한 ‘더 버는 투자’를 위해서는 매우 중요하겠다. 

정말, 요령껏 할 수있는 건 없는 것 같다. 어떤 지역을 보더라도 보물찾기 임장이 아닌, 정석대로 다 보고 발품팔다 궁금한 건 손품을 팔고, 손품팔다 궁금한 건 발품을 팔며 정확하고 뾰족하게 분석하는 것이 지방투자 에서는 더욱 중요한 것 같다. 

잔쟈니님의 강의를 통해 내 조건에 맞는 투자 전략을 어떻게 계획하고 따라가야하는지를 알 수 있어 좋았다. 이제 적용하면 된다! 

지방투자 한 채로 절대 부자가 될 수없고, 이 것을 더 좋은 자산으로 바꿔가야만 한다. 

더 좋은 자산으로 바꾸기 위해 실력을 쌓고 내 종자돈을 불릴 수 있는 지방투자라니, 배울수록 의욕이 생긴다. 

(3) 적용할 점

• 시세지도 입힐 때 전세 물량도 같이 넣기
• 전세 물량 체크, 빠지는 속도 체크
• 전세에 집착하기 전에 저환수원리 (투자의 원칙)먼저
• 아직은 데이터 수집도 어려운 단계, 꾸준히 데이터를 모아보고 그래프를 그려보며 첫 번째 허들을 넘자.
• 시세따다가 이해가 안가는 부분은 매임을 통해 해소한다.
• 쉬운 투자는 없다. 망하지 않으려면 제대로된 효율을 추구하자
• 소액투자가 가능하다는 것은 약점이 있는 단지라는것을 이해하고, 어떤 요소는 포기 하고 어떤 요소는 가져가야 하는지 투자 전략을 세워라