해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다
(단톡방에 7월 1일 공유한 내용입니다)
큐레이팅을 진행하면서 이런 질문을 많이 받았습니다.
시브님.. 이러다가 떨어지는 건 아닐까요?
진짜 13년 같은 초입이 맞을까요?
22년처럼 떨어질까 봐 걱정이에요.. ㅠ
오늘은 제가 보는 여러 지표들로 현재 25년 시장은 어느 시점과 닮아있는지를 살펴보려고 합니다.
반드시 그렇게 된다는 보장은 없지만 각각의 지표를 현재 상황에 대입해 보고 그때와의 차이점을 분석한다면 미래를 예측하는 데 도움이 되실 겁니다.
(오늘은 시간 관계상 서울만 다뤄드리겠습니다)
(모든 자료는 '손품왕' 사이트에서 가져왔습니다)
1. 벌집순환모형
벌집순환모형은 매매가격과 거래량을 시계열로 연결하여 시각화한 자료입니다. 대체적으로 시계 반대 방향으로 회전하면서 이동하는데 25년 현재 서울의 모습은 침체기와 불황기 (21년 말 ~ 23년 초)를 지나 회복 진입기를 지나 제1국면인 회복기까지 온 모습입니다.
물론 이 그래프가 순방향으로만 움직이는 것은 아니지만 전체적인 흐름은 13~15년 (과거 사이클 상승 초입) 어딘가와 비슷한 모습입니다.
벌집순환모형 : 상승
2. 유동성
유동성은 여러 지표로 M2 하나만 보기보다는 여러 지표를 동시에 체크하는 게 좋을 것 같습니다.
2-1. 단기 유동성 (M1/M2)
단기유동자금 비율을 나타내는 M1/M2 지표로 봤을 때 현재 모습은 08년과 닮아있습니다.
보통 단기유동성 지표는 부동산 매매지수에 조금씩 선행하는 모습을 보였는데 현재 이 지표는 급격하게 줄어드는 모습을 보이고 있거든요. 08년에는 이 지표가 급격하게 줄어들면서 약 1년 정도의 시차를 두고 매매지수까지 내려가는 모습을 보였습니다. (물론 이때는 전세계적인 금융위기가 있었지만요)
2-2. M0, M1, M2 (YoY 기준)
M0,1,2가 동시에 움직이는 것과 흐름(하락 후 상승)을 봤을 때 현재는 15년 그리고 20년과 가장 닮아있다고 봐야 할 것 같습니다.
재밌는 건 15년은 상승의 초입에 가까웠던 시기였던 반면 20년은 상승의 막차에 가까웠던 시기였네요.
2-3. 금리
금리로 봤을 때 현재는 13년과 가장 닮아있습니다. 기준금리도 그렇고 주택담보대출도 그렇고 급격하게 올랐다가 내려가는 모습 + 금리 수준까지 닮아 있습니다. 향후 금리가 더 내려갈 확률이 높기 때문에 금리를 봤을 때는 지난 상승 초입인 13년과 유사하다고 볼 수 있겠습니다.
유동성 : 예측 불가
3. 수요와 공급
3-1. 수요 _ GDP 대비 가계부채 비율
GDP 대비 가계부채 비율은 가계의 소득 대비 빚의 수준이 얼마나 되는지를 볼 수 있는 지표입니다.
상승 막차 구간이었던 20~21년은 굉장히 높았는데 지금은 생각보다 굉장히 양호한 상태입니다.
역사적으로 파란색 막대그래프가 아래로 있었던 시기는 대부분 부동산 가격이 상승했었고요.
금리가 낮고 유동성이 풍부한 시기에 건전성이 개선되면서 구매력에 여유가 생겨 부동산 가격이 상승하는 경향이 있는 것입니다.
3-2. 수요 _ 가계대출 전년대비 증감
GDP 대비 가계부채 비율은 굉장히 양호한 수준이지만 현재 가계대출은 급격하게 증가하고 있는 추세입니다.
과거 지금처럼 급격하게 증가했던 시기는 15년 말, 21년 말 두 차례가 있었습니다.
15년 말은 본격적으로 상승이 시작된 시기였던 반면 21년 말은 상승의 막차 구간이었습니다.
3-3. 수요 _ 거래량
거래량의 분위기와 수준을 봤을 때 지금은 13년(상승 초입)과 가장 유사한 그림을 보여주고 있습니다.
상승 막차 구간이었던 21년에는 거래량 수준은 지금과 비슷했지만 흐름 자체가 급격하게 감소하는 흐름이었다는 점에서 차이가 있네요.
3-4. 수요 _ 매수 우위
매수우위 지수는 바닥을 찍고 올라오는 15년 어느 즈음과 닮아있는 것처럼 보이네요.
3-5. 수요 _ 소득대비저평가 & 주택구매력지수
소득대비저평가지수와 주택구매력지수를 봤을 때는 여전히 위험한 수준이고 역사적으로 가장 고평가된 구간이라고 판단할 수 있겠습니다.
3-6. 공급 _ 입주 물량
많은 전문가들이 말하는 것처럼 향후 공급 물량은 급감합니다. 서울뿐 아니라 수도권 전체로 봐도 공급 물량은 부족하죠.
입주 물량이 부족하게 되면 전세 가격에 직접적인 영향을 주고 높아진 전세가가 매매가 상승 압력을 주며 매매가도 상승할 가능성이 높습니다.
다만 현재 서울 일부 지역은 전세가율이 너무 낮기 때문에 전세가가 얼마나 상승할지, 전세가율이 얼마까지 올라오느냐에 따라 지역별로 차이가 있을 거라 예상합니다.
수요와 공급 : 상승
오늘은 총 11개 지표를 가지고 상승의 초입인지 막차 구간인지를 예측해 봤습니다.
11개 모두 상승을 가리킨다면 사실 고민할 필요가 없을 텐데 몇몇 데이터는 여전히 위험 신호를 보내고 있기 때문에 섣부른 판단이나 확신은 언제나 위험한 것 같습니다.
이렇게 부동산 시장을 파악하는 다양한 지표들이 있는데 어느 하나만 가지고 이야기를 하거나 (공급이 부족하니 상승한다 or 집값이 비싼 수준이니 떨어진다 등) 본인이 맞았다는 것을 증명하기 위해 주야장천 똑같은 주장만 하는 전문가를 거를 필요가 있을 것 같습니다.
