안녕하세요 모자중의 최고 모자 방울모자 입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/629/0000408057
요즘 전세의 월세화 이야기가 많이 나오는 것 같습니다.
전세사기 사건 이후로 더 회자 되는 것 같네요.
저는 기업임대주택 운영 업무를 맡고 있습니다.
최근 들어 이 월세화 때문에 외국 투자자들이 많이 투어를 오고
임대주택에 관심을 가지는 것을 체감 하고 있습니다.
이 주제에 대하여 저의 생각을 간단히 적어 볼까 합니다.
제 개인적인 생각인 만큼 앞으로의 미래는 달라질 수 있으니
그냥 그렇구나 생각해주시면 될 것 같습니다.
1. 전세의 매매화가 아닌 월세화
제가 주목 했던 단어는 전세의 월세화 였습니다.
즉 사람들이 규제가 나오고 분위기가 안 좋으니 임대 수요로 돌아선다고 느꼈습니다.
서울과 경기 거래량을 보면 저번달과 확연한 차이가 있는게 보입니다.
물론 아직 7월이 마무리가 되지 않아 속단할 수 는 없으나
매매 수요들이 임대수요로 넘어가는 것을 볼 수 있습니다.
저희가 역사를 배우는 이유가 무엇인가요
과거를 통해 미래를 예측하기 위해서 아닌가요?
과거를 한번 살펴보려고 합니다.
조금 더 예전 자료를 보면 좋겠지만 아실로 2013년이 가장 예전이라 가지고 왔습니다.
2009년 이명박 전 대통령이 DTI규제를 통해
집값의 분위기가 좋지 않았습니다.
매매는 오르지 않을 것이라는 분위기가 조성이 되었고, 매매거래 보다는 임대수요로 대거 몰렸습니다.
이 당시는 확실히 월세 보다는 전세를 더 선호했네요.
13년도 1월에는 매매 거래 비율이 18%로 처참했네요.
이번에는 17년도로 가보겠습니다.
이 시기에는 문제인 대통령이 6.19 , 8.2, 10.24 총 3개의 고강도 규제를 했습니다.
예전 이명박 대통령이 했던 DTI 규제 부터 조정지역 추가 지정까지
갭투자를 묶기 위한 정책들을 펼쳤습니다.
규제가 있었음에도 불구하고 매매 거래가 더 많이 되었던 달이 보입니다.
어떤 차이가 있었던걸까요?
집권 정당이 달라서 였을까요?
그 답은 전세가율에 있다고 생각합니다.
이명박 정부 시절 전세가율은 40~50%였습니다.
2013년도에는 서울의 전세가율이 55% 였네요.
하지만 문재인 정부 시절 전세가율은 70%대 였습니다.
2017년도에는 서울의 전세가율이 73% 였습니다.
2013년도에는 매매가 대비 전세가가 저렴하니
임대수요로 전환이 되었습니다.
매매는 오를 것 같지 않고 전세가는 저렴하니
임대수요로 몰리는 현상이 발생했습니다.
2017년도에는 규제를 했음에도 불구하고
매매와 전세가의 차이가 크지 않으니
이 가격이면 매매로 가지 뭐 라는 반응이었고
전세가 2010년도 부터 17년도까지 올랐다 보니
전세대란이 지긋한 사람들이 매매로 돌아설 명분이 충분했습니다.
25년도 현재의 서울의 전세가율은 53% 정도 입니다.
13년도와 비슷한 수준입니다.
아직은 전세가율이 높지 않고 규제도 있고 하니
임대수요로 넘어갈 확률이 높고 현재 그렇게 상황이 흘러가고 있는 것 같습니다.
2. 그럼 진짜 전세가 없어지나요?
미래는 아무도 모르지만 제 생각은 확률이 낮지 않을까 싶습니다.
전세의 월세화가 처음 화제가 되었던건 22년도 말 전세사기 사건 이후 였습니다.
그리고 23년도 부터 꾸준히 이야기가 되었던 기억이 있습니다.
이 당시 크게 2가지 상황이 발생했습니다.
1. 전세에서 월세로 사람들의 수요가 옮겨 가면서 월세 가격이 올랐다.
2. 빌라,오피스텔 전세 수요는 급감했으나, 아파트 전세 수요는 늘었다.
2번의 경우 안전성 때문이었습니다. 아파트 전세는 투명했고 보증보험 가입이 잘되었습니다.
저희가 주목할 건 1번 입니다.
월세 가격이 오르면서 사람들이 전세 금리 이자와 월세 금액을 비교하기 시작했습니다.
그리고 전세 이자가 더 저렴해지자 사람들이 다시 전세로 갈아타기 시작합니다.
이렇게 엎치락 뒤치락 하면서 번갈아 가면서 가격이 올랐던 기억이 있습니다.
23년도 거래량인데 그래도 전세 거래가 월세 보다 많네요
다시 현재로 돌아와 보겠습니다.
실수요자들은 바보가 아닙니다.
규제로 인해 전세가 줄어들고 월세를 찾는 수요자들이 늘어나면
자연적으로 월세 가격이 오르게 되어 있습니다.
월세 가격이 부담스러워 지면 사람들은 다시 전세로 넘어갈 확률이 높습니다.
그렇게 전세 수요가 많아져 전세 가격이 오르면 다시 또 월세로 넘어가겠죠.
그리고 아직은 월세 보다는 전세를 더 선호하는 사람들이 많은 것 같습니다.
저 만해도 월세 이야기 했다가 돈이 아깝다는 잔소리를 너무 많이 들었기에…
쉽게 없어질 것 같지는 않네요
3. 그래서 앞으로 어떻게 된다는 거에요
앞 서두가 길었네요
이제 부터는 100% 저의 생각입니다.
아무리 정권이 바뀌었다고 해도
매매가가 빠른 시일내에 상승할 것 같지는 않습니다.
규제도 있고, 우선 전세가율이 아직은 낮습니다.
그렇다고 하락하거나 폭락할 것 같지는 않습니다.
상급지는 규제 전에 올랐지만 4,5급지는 아직 전고점까지 안오른 곳이 많습니다.
가격이 그리 비싸지 않은 상황에서 정말 급하지 않는 이상
가격을 막 낮춰 가면서 던지지는 않을 것 같습니다.
그럼 보합으로 쭉 이어질 가능성이 높아 보입니다.
전세는 상승할 확률이 높다고 생각합니다.
월세화 된다, 전세 규제가 나온다 아무리 해도
팩트는 공급이 너무 없다는 것 입니다.
가뜩이나 사람들이 매매를 찾지 않는데
전세 공급도 없다? 경제 원리에 의해 전세 가격은 오를 확률이 높아 보입니다.
개인적으로 투자를 하기에 좋은 시장이 오고 있다고 생각합니다.
지금도 투자하기 좋지만요.
지금 우리가 어떤 행동을 하고 어떤 선택을 하느냐에 따라
앞으로의 자산의 변화가 생기지 않을까 생각도 해봅니다.
규제와 시장은 항상 변화합니다.
원칙은 변하지 않습니다.
원칙을 지키며 남들이 보지 않을때 투자를 한다면
좋은 날이 오지 않을까 생각해봅니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
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